Przymierzając się do kupna działki pod budowę domu jednorodzinnego bądź innej nieruchomości, musimy zadbać o to, by w świetle prawa działka ta mogła być zabudowana. Kiedy status działki oraz stan prawny działki są niewiadome, warto spróbować samodzielnie je ustalić jeszcze przed zakupem terenu. Wiele osób ma teraz zapewne w głowie pytanie, w jaki sposób to wykonać – wyjaśniamy to w dzisiejszym artykule.
Stan prawny działki
Gdy jesteśmy zainteresowani nabyciem działki, pierwszym naszym krokiem powinno być sprawdzenie aktualnego odpisu z księgi wieczystej. Księga ta podzielona jest na 4 działy i zawiera najbardziej istotne informacje na temat danego terenu. Można w niej znaleźć informacje na temat właściciela działki, jej powierzchni, położenia czy służebności gruntowej. Zawarte będą w odpisie również informacje, dotyczące obciążenia działki prawem dzierżawy bądź dożywocia, oraz o tym, czy działka jest obciążona hipoteką.
Numer księgi wieczystej udostępnia nam osoba, która zajmuje się sprzedażą działki, a z jej numerem możemy się udać po odpis do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego lub sprawdzić ją na oficjalnej stronie Wydziału. Istnieje także alternatywna, nieco dłuższa forma uzyskiwania numeru księgi wieczystej bez znajomości właściciela. Zarówno na ten temat, jak i o uzyskiwaniu odpisu z księgi wieczystej pisaliśmy w poprzednich artykułach, z którymi warto się zapoznać.
Status działki
Stan prawny działki to inaczej mówiąc przeznaczenie, do którego możemy użyć interesującą nas działkę. Informacji tej dostarczy nam wypis z rejestru gruntów, o którym także pisaliśmy we wcześniejszych artykułach. Dodatkowo, z tego wypisu poznamy numer działki, położenie, powierzchnię oraz klasę i rodzaj użytku. Może się okazać, że wybrana przez nas działka będzie działką rolną, co w przypadku zamiaru budowy domu będzie dla nas znaczyło, że będziemy musieli uzyskać dodatkowo pozwolenie na odrolnienie działki.
Wypis razem z wyrysem z rejestru gruntu, czyli mapą ewidencyjną w dużej skali, w której znajdziemy swoją działkę wraz z działkami sąsiadującymi, wydawane są przez Wydział Geodezji Starostwa powiatowego. Warto tu zaznaczyć, że tak jak w przypadku odpisu z księgi wieczystej, nie musimy być właścicielami działki, wystarczy przedstawić interes prawny co do gruntu (w tym przypadku chęć zakupu działki). Można także poprosić właściciela działki o udostępnienie takiego wypisu i wyrysu – właścicielom z reguły łatwiej uzyskać wspomniany dokument.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Wybudowanie domu niestety nie jest możliwe w każdym miejscu. To, jakie przeznaczenie i możliwości ma działka są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MZPZ. Dokument ten jest uchwalany przez Radę Gminy bądź Radę Miasta i zmieniany wyłącznie na podstawie ich decyzji. Plan ten można znaleźć w Urzędzie Gminy bądź Urzędzie Miasta, jednak coraz częściej plany są publikowane na oficjalnych stronach Urzędów.
Najważniejsze informacje z MPZP:
- Wielkość działki;
- Przeznaczenie terenu, na którym znajduje się działka (np. rolna, budowlana, leśna);
- Dopuszczalną powierzchnię zabudowy;
- Wielkość domu;
- Wysokość i szerokość budynku;
- Dopuszczalne geometrie dachów;
- Dopuszczalne linie zabudowy;
- Sposoby odprowadzania ścieków;
Jeżeli nasza działka nie ma wydanego MPZP, należy wystąpić do wójta gminy, burmistrza miasta bądź prezydenta miasta o wydanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy zostaną wydane, jeśli działka spełni wymagania:
- Działka ma dostęp do drogi publicznej;
- Teren jest uzbrojony bądź jej uzbrojenie jest zaplanowane;
- Co najmniej jedna sąsiadująca działka jest zabudowana i na tej podstawie da się wyznaczyć warunki nowej zabudowy;
- Działka nie wymaga dodatkowych zgód np. na odrolnienie;
Odrolnienie działki
W sytuacji, gdy upatrzony teren okazuje się być działką rolną, być może będzie możliwe jej odrolnienie. Budowa domu na działce rolnej wymaga zmiany planu miejscowego, co jest dość kosztowne, długotrwałe i zależne od gminy, gdzie znajduje się działka. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określa działkę jako rolną, również będzie trzeba złożyć wniosek o odrolnienie. Wniosek ten składa się do właściwego ministra gminy, tj. burmistrz, wójt lub prezydent miasta. Niestety, nie ma pewności, że nasz wniosek zostanie rozpatrzony po naszej myśli.
Odrolnienie gruntów, które są oznaczone w ewidencji jako nieużytki, bądź są użytkami rolnymi o niższej przydatności produkcyjnej, jest prostsze i bardziej prawdopodobne. Odrolnienie wyższej klasy gruntów rolnych i leśnych wymaga zgody ministra do spraw rozwoju wsi, a z racji szczególnej ochrony, pod którą podlegają działki rolne i leśne, nie zawsze jest wydawana. Gdy zostanie wydana pozytywna decyzja co do złożonego wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, konieczne jest ponowne uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dużo łatwiej jest postępować z gruntami rolnymi w granicach administracyjnych miast – są one odrolnione z mocy prawa. Nie oznacza to jednak, że na każdej z nich będzie można wybudować dom, blok mieszkalny czy inną inwestycję. O tym decyduje plan miejscowy bądź warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Szczegółów na temat procesu odrolnienia działki dowiecie się z naszego wcześniejszego wpisu.
