Odrolnienie działki – jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Odrolnienie działki od kilku lat cieszy się zwiększonym zainteresowaniem wśród prywatnych inwestorów. Nowelizacja ustaw związanych z odralnianiem działek wprowadzona w maju 2019 roku spowodowała prawdziwy boom na ziemie rolne, które później zostają przekształcone w działki budowlane. Dlaczego warto kupić działkę rolną, a następnie ją odrolnić i w jaki sposób to zrobić – o tym w dzisiejszym artykule.

Dlaczego działki rolne się odralnia?

To podstawowe pytanie, które przejdzie przez myśl każdemu, kto zobaczy ogrom obowiązków do spełnienia przy procesie odrolniania. Odpowiedź czeka na portalach ogłoszeniowych z działkami; ceny za działki budowlane w porównaniu do działek rolnych są kilkadziesiąt, a nawet kilkaset procent większe. Można więc kupić gotową działkę budowlaną i od razu przystąpić do budowy, ale można także uzbroić się w cierpliwość, przestudiować dokładnie proces odrolnienia działki i liczyć na zysk kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Krok 1 – administracyjne odrolnienie działki

Jeśli działka znajduje się w granicach administracyjnych miasta, krok ten możemy pominąć i od razu przejść do etapu drugiego. Gdy działka znajduje się poza tym obrębem przyjdzie się nam zmierzyć z administracyjnym odrolnieniem działki. Dzieje się tak, ponieważ Ustawodawca chroni wartościowe tereny leśne i wydajne obszary rolne – nie każda ziemia może zostać przekształcona. Na przekształcenie można więc przyłączyć nieużytki rolne lub gleby niskich klas użytków rolnych. Grunty rolne o klasach od I do III wymagają zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a te kończą się zezwoleniem (czyli gminy w imieniu osoby pierwotnie wnioskującej) stosunkowo rzadko. 

Wniosek o odrolnienie działki klasy IV i niższej składa się do gminy bez konieczności ubiegania się o zgodę u odpowiedniego ministra. Tutaj decyzję wydaje odpowiednia osoba w gminie: wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wzór wniosku zaprezentujemy w następnym akapicie – wystarczy uzupełnić odpowiednie informacje i tak przygotowany dokument dostarczamy do odpowiedniego urzędu. Należy zwrócić uwagę, że powyższe zapisy stosuje się do gruntów objętych zagospodarowaniem przestrzennym. Poza ochroną terenów leśnych i rolnych motywuje się to działanie koniecznością sporządzenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wzór wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego

Poniżej zamieszczamy gotowy wzór – wystarczy uzupełnić wykropkowane pola, wydrukować dokument (przed drukiem należy pamiętać o usunięciu naszych podpowiedzi zapisanych kursywą) i skierować je do odpowiedniego organu.

Wniosek od odrolnienie działki możesz pobrać na swój komputer bezpłatnie w formacie .doc i .pdf

Krok 2 – wyłączenie działki z produkcji rolnej

Odrolniliśmy działkę w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego, czyli doprowadziliśmy do sytuacji, w której na danym terenie w przyszłości będzie można wybudować dom lub rozpocząć inwestycję mieszkaniową. Należy teraz wyłączyć działkę z produkcji rolnej, aby formalnie uzyskać pozwolenie na budowę. 

Należy jednak być ostrożnym w kwestii gospodarowania gruntem, bowiem przepisy określiły pułap, do którego opłaty roczne i należności nie będą pobierane. Dla budowy domu jednorodzinnego ten limit wynosi 500 metrów kwadratowych (0,05 hektara), zaś dla budownictwa mieszkalnego do 200 metrów kwadratowych (0,02 hektara) przypadających na każdy lokal. Jeśli więc zajmiemy blokiem powierzchnię 8.000 metrów kwadratowych, musimy zapewnić minimum 40 lokali mieszkalnych w inwestycji. Przekroczenie tych powierzchni skutkować będzie nałożeniem opłat rocznych i jednorazowej należności na rzecz urzędu.Warto odnotować, że wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej użytków rolnych klasy IV i niższej wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego ma charakter deklaratoryjny – nie musimy więc obawiać się decyzji odmownej. Wnioski użytków rolnych klas od I do III podlega zatwierdzeniu ministerialnemu, z którym w naszym imieniu zwraca się gmina. Wzór wniosku jest ściśle określony administracyjnie, a dostęp do takiego dokumentu uzyskamy na stronie właściwego ministerstwa. Egzemplarze papierowe z kolei dostępne są we właściwych dla lokalizacji gruntu starostwach powiatowych lub urzędach dzielnicowych (w przypadku dużych miast, jak np. Warszawa). Użytki rolne klasy I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego nie wymagają takiego wyłączenia w ogóle, więc w ich przypadku budowę możemy rozpocząć o wiele szybciej.