WZÓR DOKUMENTUHS-K03
Umowa zadatku przy sprzedaży nieruchomości – wzór (art. 394 k.c.)
Umowa zadatku przy kupnie mieszkania lub domu – z pokwitowaniem, skutkami niewykonania umowy i klauzulą kredytową. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 10 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
Zadatek zabezpiecza wykonanie przyszłej umowy sprzedaży. Najczęściej jest częścią umowy przedwstępnej (wzór HS-K01), ale bywa ustalany osobnym dokumentem – np. gdy strony uzgodniły już warunki, a umowę przedwstępną podpiszą później.
Skutki zadatku określa art. 394 k.c.: przy niewykonaniu umowy przez jedną stronę druga może odstąpić od umowy i zadatek zatrzymać albo – jeśli sama go dała – żądać zwrotu podwójnej kwoty.
01Wykonanie umowyZadatek zalicza się na poczet ceny.
02Wina jednej stronyZachowanie zadatku albo zwrot podwójnej kwoty.
03Brak winy stronZadatek podlega zwrotowi.
Zadatek a zaliczka
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa wykonana | Zaliczany na poczet ceny | Zaliczana na poczet ceny |
| Nie wykonał kupujący | Sprzedający może zatrzymać zadatek | Zwrot kupującemu |
| Nie wykonał sprzedający | Kupujący może żądać podwójnej kwoty | Zwrot kupującemu |
| Nikt nie ponosi winy | Zwrot | Zwrot |
Co musi zawierać umowa
- 1Opis planowanej transakcji – nieruchomość, cena, termin umowy sprzedaży.
- 2Wyraźne słowo „zadatek” – z odwołaniem do art. 394 k.c. – inaczej kwota może zostać uznana za zaliczkę.
- 3Pokwitowanie – potwierdzenie przekazania pieniędzy.
- 4Klauzula kredytowa – ochrona kupującego przy odmowie finansowania.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-K03 · WERSJA 09/2026
UMOWA ZADATKU
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer] (dalej: Sprzedający), a [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer] (dalej: Kupujący).
§ 1
Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży [lokalu mieszkalnego / nieruchomości] położonego przy ul. [adres], KW nr [numer], za cenę [kwota] zł, w terminie do dnia [data].
§ 2
Kupujący wręcza Sprzedającemu [przelewa na rachunek Sprzedającego nr …] kwotę [kwota] zł tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. Sprzedający kwituje odbiór zadatku [podpisem pod niniejszą umową / potwierdzeniem przelewu z dnia …].
§ 3
W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet ceny.
W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie rozwiązania umowy, jak również w razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek podlega zwrotowi.
§ 4
[Opcjonalnie:] Odmowa udzielenia Kupującemu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości przez [bank / co najmniej dwa banki] do dnia [data] stanowi okoliczność, za którą Kupujący nie ponosi odpowiedzialności – zadatek podlega wówczas zwrotowi w pojedynczej wysokości.
Sprzedający
Kupujący
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Jaka może być wysokość zadatku?
Przepisy nie określają limitu. W praktyce przy mieszkaniach najczęściej ustala się go na poziomie kilku do kilkunastu procent ceny. Im wyższy zadatek, tym większe ryzyko po obu stronach.
Czy zadatek podlega podatkowi?
Sama umowa zadatku towarzysząca umowie przedwstępnej zwykle nie jest odrębnie opodatkowana, a PCC płaci się od umowy sprzedaży. Przy wątpliwościach co do konkretnej sytuacji można wystąpić o interpretację podatkową.
Czy kupujący może żądać podwójnego zadatku, jeśli sprzedający sprzedał mieszkanie komuś innemu?
Tak – to typowy przypadek niewykonania umowy przez sprzedającego. Kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.