WZÓR DOKUMENTUHS-K01
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – wzór z zadatkiem lub zaliczką
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w zwykłej formie pisemnej: stan prawny lokalu, cena, zadatek albo zaliczka, termin aktu notarialnego, warunek kredytu. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 25 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
Umowa przedwstępna wiąże strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania – zwykle na czas potrzebny na uzyskanie kredytu, zebranie dokumentów czy spłatę hipoteki sprzedającego (art. 389 k.c.).
Forma ma znaczenie. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy sprzedaży. Umowa w zwykłej formie pisemnej – taka jak ten wzór – daje przy uchylaniu się drugiej strony przede wszystkim roszczenie o naprawienie szkody oraz skutki zadatku (art. 390 k.c.).
01ZadatekUtrata albo zwrot podwójnej kwoty przy niewykonaniu umowy.
02ZaliczkaZwracana, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku.
03Warunek kredytuBezpieczeństwo kupującego przy finansowaniu z banku.
Najważniejsze zasady
| Kwestia | Zasada | Podstawa |
|---|---|---|
| Termin umowy przyrzeczonej | Jeśli nie wskazano – rok od zawarcia umowy przedwstępnej | art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego |
| Forma pisemna zwykła | Przy uchylaniu się strony – roszczenie o naprawienie szkody | art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego |
| Forma aktu notarialnego | Możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem | art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego |
| Przedawnienie roszczeń | Rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta | art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego |
| Zadatek | Zachowanie zadatku albo żądanie podwójnej kwoty przy niewykonaniu umowy | art. 394 Kodeksu cywilnego |
Co sprawdzić przed podpisaniem
- 1Księga wieczysta – właściciel, hipoteki, roszczenia i wzmianki w działach III i IV.
- 2Zaświadczenia – o braku zaległości w opłatach i o osobach zameldowanych.
- 3Hipoteka sprzedającego – sposób spłaty z ceny i zgoda banku na wykreślenie.
- 4Zadatek czy zaliczka – świadomy wybór – skutki są zupełnie różne.
- 5Termin – realny czas na kredyt i dokumenty, z zapasem.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-K01 · WERSJA 09/2026
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy:
[imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Sprzedającym,
a [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Kupującym.
§ 1
Sprzedający oświadcza, że przysługuje mu [prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość / spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu] nr [nr] przy ul. [adres], o powierzchni [m²] m², dla którego Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer] (dalej: Lokal).
Sprzedający oświadcza, że Lokal [jest wolny od obciążeń / jest obciążony hipoteką na rzecz [bank] – zadłużenie zostanie spłacone z części ceny zgodnie z § 3], nie toczą się wobec niego postępowania egzekucyjne, a w Lokalu [nie są zameldowane żadne osoby / zameldowane osoby wymelduje się do dnia [data]].
§ 2
Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży Lokalu (umowę przyrzeczoną) w formie aktu notarialnego w terminie do dnia [data], w kancelarii notarialnej [nazwa / wskazana przez Kupującego].
§ 3
Cena sprzedaży Lokalu wynosi [kwota] zł (słownie: [kwota słownie]).
Cena zostanie zapłacona: a) [kwota] zł tytułem [zadatku / zaliczki] w dniu zawarcia niniejszej umowy, b) pozostała kwota [kwota] zł [ze środków własnych / ze środków kredytu bankowego] w terminie [termin i sposób zapłaty].
§ 4
[Wariant – zadatek:] Kwota określona w § 3 ust. 2 lit. a) stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.
[Wariant – zaliczka:] Kwota określona w § 3 ust. 2 lit. a) stanowi zaliczkę na poczet ceny i podlega zwrotowi w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 5
Wydanie Lokalu nastąpi w dniu [data] na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
[Opcjonalnie:] Zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez Kupującego kredytu hipotecznego w kwocie [kwota] zł do dnia [data]. W razie odmowy udzielenia kredytu [zadatek / zaliczka] podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości.
§ 6
Koszty umowy przyrzeczonej, w tym taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych, ponosi [Kupujący / strony po połowie].
W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Sprzedający
Kupujący
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czy umowę przedwstępną trzeba zawrzeć u notariusza?
Nie jest to obowiązkowe – umowa w zwykłej formie pisemnej jest ważna. Forma aktu notarialnego daje jednak silniejszą ochronę: pozwala żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, gdy druga strona się uchyla.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku. Zadatek dyscyplinuje strony: gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek, a gdy nie wykona jej sprzedający – kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty (art. 394 k.c.).
Co jeśli bank odmówi kredytu?
Jeśli umowa nie przewiduje warunku kredytowego, odmowa kredytu nie zwalnia kupującego automatycznie ze skutków zadatku. Dlatego warto wpisać do umowy, że przy odmowie finansowania zadatek lub zaliczka podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.