Podatek PCC przy zakupie mieszkania 2026 – kto płaci

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to najwyższy dodatkowy koszt zakupu mieszkania z drugiej ręki. Od 2023 roku część kupujących w ogóle go nie płaci, a część płaci stawkę trzykrotnie wyższą. Poniżej zasady obowiązujące w 2026 roku: kiedy PCC występuje, ile wynosi, kto jest zwolniony i jak odzyskać podatek pobrany niesłusznie.

Kiedy płaci się PCC przy zakupie mieszkania?

PCC dotyczy przede wszystkim zakupu na rynku wtórnym – od osoby prywatnej albo od firmy, która sprzedaje mieszkanie w ramach sprzedaży zwolnionej z VAT. Zakup od dewelopera jest objęty VAT, zawartym w cenie, i PCC wtedy nie występuje. Podatek płaci kupujący.

Stawka 2% i podstawa opodatkowania

Podstawowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%. Podstawą jest wartość rynkowa mieszkania, a nie dowolnie wpisana cena. Jeśli urząd skarbowy uzna cenę za zaniżoną, wzywa do jej zmiany, a następnie może powołać biegłego. Gdy wartość ustalona przez biegłego przekracza zadeklarowaną o więcej niż 33%, koszty opinii ponosi kupujący – oprócz dopłaty podatku.

Kto nie płaci PCC: pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia 2023 roku zwolniony z PCC jest zakup pierwszego mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rynku wtórnym (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Zwolnienie nie ma limitu wieku ani metrażu – popularne w sieci warunki typu „do 35 lat i 75 m²” są nieprawdziwe. Warunki są następujące:

• kupującym jest osoba fizyczna,
• przed zakupem nie przysługiwało jej prawo własności mieszkania lub domu ani spółdzielcze prawo do lokalu, ani udział w tych prawach,
• wyjątek: nie przeszkadza udział nie większy niż 50%, nabyty w spadku.

Przy zakupie przez małżonków warunki musi spełniać każdy z nich. W 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że zwolnienie może obejmować także zakup udziału w mieszkaniu – co otworzyło drogę do zwrotu podatku wielu osobom, od których notariusz go pobrał.

Rola notariusza: bez deklaracji PCC-3

Przy sprzedaży mieszkania, zawieranej zawsze w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem PCC: oblicza podatek, pobiera go w dniu podpisania aktu i przekazuje do urzędu skarbowego. Kupujący nie składa deklaracji PCC-3 i nie pilnuje 14-dniowego terminu – ten obowiązek dotyczy umów zawieranych bez notariusza, np. umowy pożyczki czy sprzedaży samochodu. O zwolnieniu przy pierwszym mieszkaniu kupujący składa oświadczenie w akcie notarialnym.

Notariusz pobrał PCC, choć przysługiwało zwolnienie

Notariusze w razie wątpliwości pobierają podatek z ostrożności. Kupujący może wtedy złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty do urzędu skarbowego właściwego dla położenia nieruchomości – do końca okresu przedawnienia, czyli 5 lat od końca roku, w którym podatek zapłacono. Gotowy wzór: wniosek o stwierdzenie nadpłaty PCC.

PCC na tle innych kosztów zakupu

Szczegółowe wyliczenia kosztów u notariusza: koszt aktu notarialnego przy zakupie mieszkania.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego PCC wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera go notariusz w dniu podpisania aktu. Pierwsze mieszkanie lub dom kupowane przez osobę fizyczną są zwolnione – bez limitu wieku i metrażu. Zakup szóstego i kolejnego lokalu obciąża stawka 6%, a zakup od dewelopera – VAT zamiast PCC. Jeśli notariusz pobrał podatek mimo zwolnienia, można go odzyskać wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty w ciągu 5 lat.

Ile wynosi PCC przy zakupie mieszkania w 2026 roku?

2% wartości rynkowej mieszkania z rynku wtórnego. Przy zakupie co najmniej szóstego lokalu mieszkalnego – 6%. Zakup pierwszego mieszkania przez osobę fizyczną jest zwolniony.

Czy zwolnienie z PCC ma limit wieku lub metrażu?

Nie. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu obowiązuje bez względu na wiek kupującego i powierzchnię lokalu. Decyduje to, czy kupujący miał wcześniej mieszkanie, dom lub udział w nich.

Czy trzeba składać PCC-3 po zakupie mieszkania?

Nie. Przy umowie w formie aktu notarialnego podatek oblicza i pobiera notariusz jako płatnik. Deklarację PCC-3 składa się przy umowach zawieranych bez notariusza.

Czy przy zakupie od dewelopera płaci się PCC?

Nie. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT, który jest zawarty w cenie mieszkania.

Jak odzyskać PCC pobrany przy pierwszym mieszkaniu?

Złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty do urzędu skarbowego właściwego dla położenia nieruchomości, z kopią aktu notarialnego i uzasadnieniem spełnienia warunków zwolnienia. Termin to 5 lat od końca roku zapłaty.