Koszt aktu notarialnego przy zakupie mieszkania 2026

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania składają się z kilku pozycji: wynagrodzenia notariusza (taksy), VAT, opłat za wypisy, opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej i – na rynku wtórnym – podatku PCC, który notariusz pobiera przy okazji. Poniżej rzeczywiste stawki z rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i ustawy o kosztach sądowych, z przeliczeniem dla typowych cen mieszkań w 2026 roku.

Taksa notarialna – stawki maksymalne

Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości przedmiotu umowy. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa stawki maksymalne – notariusz może pobrać mniej, ale nie więcej.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego taksa maksymalna wynosi połowę powyższej stawki. Do taksy dolicza się 23% VAT. Przy domu czy działce punktem wyjścia jest stawka pełna.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Wyliczenie dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (połowa stawki maksymalnej). Rzeczywista kwota bywa niższa – taksa podlega negocjacji.

Pozostałe koszty przy akcie

Opłaty sądowe i PCC notariusz pobiera w dniu podpisania aktu i przekazuje dalej – nie są jego wynagrodzeniem.

Przykład: mieszkanie za 500 000 zł z rynku wtórnego

Rynek pierwotny i umowa deweloperska

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje – sprzedaż objęta jest VAT, zawartym w cenie. Koszty notarialne zawarcia umowy deweloperskiej strony ponoszą po połowie, co wynika z ustawy deweloperskiej. Później dochodzi akt przeniesienia własności z własną taksą i opłatami sądowymi, w tym za założenie księgi wieczystej dla lokalu.

Kto płaci za notariusza?

Przepisy nie przesądzają, która strona ponosi koszty – decyduje umowa. W praktyce taksę, opłaty sądowe i PCC płaci kupujący, a sprzedający pokrywa koszty dokumentów potrzebnych po jego stronie. Warto ustalić to już w umowie przedwstępnej. Listę dokumentów do aktu zawiera lista kontrolna dokumentów do aktu notarialnego.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania za 500 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 1 385 zł netto, czyli około 1 700 zł z VAT – to połowa stawki ogólnej, przysługująca przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Łącznie z wypisami, wnioskiem wieczystoksięgowym i opłatami sądowymi koszty „okołonotarialne” to około 2 500 zł. Na rynku wtórnym dochodzi PCC 2%, chyba że kupujący nabywa pierwsze mieszkanie.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania za 400 000 zł?

Maksymalna taksa przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi 1 185 zł netto, czyli 1 457,55 zł z VAT. Do tego dochodzą wypisy, wniosek wieczystoksięgowy i opłaty sądowe, a na rynku wtórnym – PCC 2%.

Czy taksę notarialną można negocjować?

Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, więc notariusz może pobrać niższe wynagrodzenie. Warto porównać wyceny kilku kancelarii przed wyborem terminu.

Czy do taksy dolicza się VAT?

Tak, notariusz dolicza 23% VAT do taksy i opłat za wypisy. Opłaty sądowe i PCC nie są objęte VAT.

Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?

Kupujący. Notariusz pobiera podatek w dniu aktu. Przy pierwszym mieszkaniu kupowanym przez osobę fizyczną PCC nie jest pobierany.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Wpis własności kosztuje 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, a założenie nowej księgi wieczystej 100 zł. Przy nabyciu w spadku lub przy dziale spadku opłata za wpis własności wynosi 150 zł.