WZÓR DOKUMENTUHS-K04
Protokół odbioru mieszkania od dewelopera – wzór z tabelą wad
Protokół odbioru lokalu lub domu od dewelopera zgodny z art. 41 ustawy deweloperskiej: liczniki, lista wad z oznaczeniem wad istotnych, klucze, pouczenie o terminach 14 i 30 dni. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 30 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
Odbiór lokalu od dewelopera kończy się protokołem, do którego nabywca zgłasza wady. Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na doręczenie oświadczenia o uznaniu albo odmowie uznania wad z podaniem przyczyn – brak odpowiedzi oznacza uznanie wad. Uznane wady musi usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ustawy z 20 maja 2021 r.).
Deweloperzy zwykle przynoszą własny formularz – ten wzór służy jako lista kontrolna i zapasowy protokół, gdy formularz dewelopera jest niepełny. Wady warto opisywać konkretnie: miejsce, rodzaj, wymiar, zdjęcie.
0114 dniNa stanowisko dewelopera; milczenie = uznanie wad.
0230 dniNa usunięcie uznanych wad od podpisania protokołu.
03Wada istotnaPodstawa do odmowy odbioru.
Terminy i uprawnienia nabywcy
| Sytuacja | Skutek | Podstawa |
|---|---|---|
| Deweloper milczy przez 14 dni | Wady uważa się za uznane | art. 41 ustawy deweloperskiej |
| Deweloper nie usunie wad w 30 dni | Wskazuje nowy termin z uzasadnieniem; przy jego braku nabywca wyznacza termin, a po nim może usunąć wady na koszt dewelopera | art. 41 ustawy deweloperskiej |
| Wada istotna | Nabywca może odmówić odbioru – odnotowuje się to w protokole | art. 41 ustawy deweloperskiej |
| Wady ujawnione po odbiorze | Rękojmia – 5 lat od wydania lokalu | art. 568 Kodeksu cywilnego |
Jak przygotować się do odbioru
- 1Dokumenty – umowa deweloperska, rzuty lokalu, standard wykończenia.
- 2Narzędzia – miarka, poziomica, latarka, tester gniazdek, aparat.
- 3Osoba z doświadczeniem – inspektor lub znajomy budowlaniec – ustawa nie zabrania udziału osoby towarzyszącej.
- 4Opis wad – miejsce, rodzaj, skala – bez ogólników typu „krzywe ściany”.
- 5Kopia protokołu – podpisany egzemplarz zostaje u nabywcy.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-K04 · WERSJA 09/2026
PROTOKÓŁ ODBIORU
lokalu mieszkalnego / domu jednorodzinnego – art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.
Sporządzony w dniu [data] w [miejscowość] dotyczący lokalu nr [nr] przy ul. [adres], nabywanego na podstawie umowy [deweloperskiej] z dnia [data], nr [numer / repertorium A nr …].
Deweloper: [firma, adres, KRS]
reprezentowany przez: [imię i nazwisko]
Nabywca: [imię i nazwisko]
Osoba towarzysząca nabywcy: [imię i nazwisko, np. inspektor budowlany – opcjonalnie]
1. Stany liczników w dniu odbioru
| Licznik | Numer | Stan |
|---|---|---|
| Energia elektryczna | ||
| Woda zimna | ||
| Woda ciepła | ||
| Ciepło / gaz |
2. Wady zgłoszone przez nabywcę
| Lp. | Pomieszczenie / element | Opis wady | Istotna (tak/nie) |
|---|---|---|---|
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 | |||
| 5 | |||
| 6 | |||
| 7 | |||
| 8 |
3. Wady istotne
[Nabywca stwierdza wadę istotną: … i odmawia dokonania odbioru / Nie stwierdzono wad istotnych]. Stanowisko dewelopera wobec wady istotnej: [uznaje / odmawia uznania].
4. Przekazanie kluczy i dokumentów
Przekazano: klucze do lokalu – [liczba] szt., [piloty, karty], [instrukcje obsługi urządzeń, dokumentację lokalu].
Pouczenie: deweloper w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręcza nabywcy oświadczenie o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z przyczynami – brak oświadczenia w tym terminie oznacza uznanie wad. Uznane wady deweloper usuwa w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu (art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.).
Deweloper
Nabywca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czym jest wada istotna?
Ustawa nie podaje zamkniętej listy. Za istotne uznaje się wady, które uniemożliwiają lub poważnie utrudniają korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem – np. brak instalacji, poważne zawilgocenie, niezgodny metraż czy układ. Drobne usterki nie uprawniają do odmowy odbioru, ale trzeba je wpisać do protokołu.
Czy podpisanie protokołu z wadami to zgoda na wady?
Nie. Podpisanie protokołu z wpisanymi wadami uruchamia terminy dewelopera na ich uznanie i usunięcie. Wady ujawnione później zgłasza się w ramach rękojmi (wzór HS-K05).
Co jeśli deweloper odmówi uznania wady?
Musi podać przyczyny odmowy. Nabywca może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi, a przy wadzie istotnej ustawa przewiduje także możliwość zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.