WZÓR DOKUMENTUHS-N06
Umowa najmu pokoju – wzór (PDF, DOCX)
Umowa najmu pokoju w mieszkaniu – z prawem współkorzystania z kuchni i łazienki, zasadami podziału opłat i wspólnego mieszkania. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 15 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
Umowa dotyczy wynajmu części mieszkania – jednego pokoju – z prawem do współkorzystania z pomieszczeń wspólnych. Sprawdza się przy wynajmie studentom, pracownikom delegowanym czy przy dzieleniu mieszkania z właścicielem.
Do najmu pokoju stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Przy ustalaniu kaucji i zasad wypowiedzenia warto uwzględnić także ograniczenia ustawy o ochronie praw lokatorów, a w razie wątpliwości – ułożyć postanowienia ostrożniej na korzyść najemcy.
01Części wspólneKuchnia, łazienka, przedpokój – zakres współkorzystania.
02MediaCzynsz z opłatami albo podział według rozliczeń.
03Zasady domuCisza nocna, sprzątanie, goście.
Co musi zawierać umowa
- 1Opis pokoju – powierzchnia, położenie, wyposażenie – najlepiej z protokołem.
- 2Części wspólne – jasne wskazanie, z czego najemca może korzystać.
- 3Opłaty – czy czynsz obejmuje media, a jeśli nie – jak się je dzieli.
- 4Zasady wspólnego mieszkania – to najczęstsze źródło sporów – warto je spisać.
- 5Wypowiedzenie – okres i przypadki, zwłaszcza przy umowie na czas oznaczony.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-N06 · WERSJA 09/2026
UMOWA NAJMU POKOJU
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy:
[imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Wynajmującym,
a [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Najemcą.
§ 1
Wynajmujący oddaje Najemcy do używania pokój o powierzchni [m²] m² [opis położenia, np. pierwszy po lewej od wejścia] w lokalu mieszkalnym nr [nr] przy ul. [adres] (dalej: Pokój), wraz z prawem współkorzystania z [kuchni, łazienki, przedpokoju, …].
Pokój jest [umeblowany – wyposażenie określa protokół / nieumeblowany].
§ 2
Umowa zostaje zawarta na czas [oznaczony od [data] do [data] / nieoznaczony od [data]].
§ 3
Czynsz wynosi [kwota] zł miesięcznie i [obejmuje / nie obejmuje] opłat za media. Jest płatny z góry do [10.] dnia miesiąca na rachunek nr [numer rachunku].
[Jeżeli czynsz nie obejmuje mediów:] Najemca pokrywa [część / 1/…] kosztów energii, gazu, wody i internetu według rozliczeń dostawców.
§ 4
Najemca wpłaca kaucję w wysokości [kwota] zł, zwracaną w ciągu miesiąca od opróżnienia Pokoju, po potrąceniu należności Wynajmującego.
§ 5
Najemca zobowiązuje się przestrzegać zasad wspólnego korzystania z mieszkania: [np. cisza nocna, sprzątanie części wspólnych, zasady przyjmowania gości].
Oddanie Pokoju w podnajem wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.
§ 6
Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego [przy umowie na czas oznaczony: w przypadkach: …].
Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Wynajmujący
Najemca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czy trzeba płacić podatek od wynajmu pokoju?
Tak. Przychód z wynajmu pokoju w ramach najmu prywatnego rozlicza się tak samo jak przy wynajmie całego mieszkania – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Czy najemca pokoju może się zameldować?
Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy jest możliwe na podstawie umowy najmu, która potwierdza tytuł prawny do przebywania w lokalu. Zgoda właściciela na samo zameldowanie nie jest dodatkowo wymagana, jeśli najemca przedstawi umowę.
Czy do najmu pokoju można zawrzeć najem okazjonalny?
Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego. W przypadku wynajmu części mieszkania zastosowanie tej konstrukcji budzi wątpliwości – przy takim zamiarze warto zasięgnąć porady prawnej.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.