WZÓR DOKUMENTUHS-N01
Umowa najmu mieszkania – wzór 2026 (PDF, DOCX)
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zgodna z Kodeksem cywilnym i ustawą o ochronie praw lokatorów: czynsz, opłaty, kaucja, obowiązki stron, wypowiedzenie. Wzór do pobrania w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 20 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
To podstawowa umowa najmu mieszkania między osobami prywatnymi. Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ta druga ogranicza m.in. przyczyny wypowiedzenia umowy przez wynajmującego i wysokość kaucji.
Gdy właściciel chce uprościć ewentualne odzyskanie lokalu, lepszym wyborem jest umowa najmu okazjonalnego (wzór HS-N02) – wymaga jednak dodatkowych załączników i zgłoszenia w urzędzie skarbowym.
01Czynsz i opłatyKwota, termin płatności, podział opłat.
02KaucjaDo 12-krotności czynszu, zwrot w miesiąc od opróżnienia.
03WypowiedzenieOgraniczone przyczyny po stronie wynajmującego.
Najważniejsze zasady
| Kwestia | Zasada | Podstawa |
|---|---|---|
| Termin płatności czynszu | Z góry do 10. dnia miesiąca, chyba że umowa stanowi inaczej | art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego |
| Kaucja | Nie więcej niż 12-krotność miesięcznego czynszu; zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu | art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Wypowiedzenie przez wynajmującego | Tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, np. zaległości w czynszu za trzy pełne okresy po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Podwyżka czynszu | Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości z zachowaniem terminu wypowiedzenia, co do zasady trzech miesięcy | art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Osoby zamieszkujące z najemcą | Solidarna odpowiedzialność pełnoletnich osób stale zamieszkujących za czynsz i opłaty | art. 688¹ Kodeksu cywilnego |
Jak przygotować umowę
- 1Sprawdzenie tytułu – księga wieczysta lub akt własności – umowę podpisuje właściciel albo osoba umocowana.
- 2Czas trwania – oznaczony albo nieoznaczony; przy czasie oznaczonym przypadki wypowiedzenia trzeba wpisać do umowy.
- 3Opłaty – jasny podział: czynsz, opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni, media według liczników.
- 4Protokół – stan lokalu, wyposażenie, liczniki i klucze w dniu wydania (wzór HS-N03).
- 5Podatek – przychód z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem – szczegóły w poradniku podatkowym.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-N01 · WERSJA 09/2026
UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy:
[imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Wynajmującym,
a [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Najemcą.
§ 1
Wynajmujący oświadcza, że jest [właścicielem / współwłaścicielem] lokalu mieszkalnego nr [nr] przy ul. [adres], o powierzchni [m²] m², składającego się z [liczba] pokoi, [kuchni, łazienki …], dla którego Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer] (dalej: Lokal).
Wynajmujący oddaje Najemcy Lokal do używania na cele mieszkaniowe, a Najemca zobowiązuje się płacić czynsz na warunkach umowy.
§ 2
Umowa zostaje zawarta na czas [oznaczony od dnia [data] do dnia [data] / nieoznaczony od dnia [data]].
Wydanie Lokalu nastąpi w dniu [data] na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego załącznik do umowy.
§ 3
Czynsz wynosi [kwota] zł miesięcznie i jest płatny z góry do [10.] dnia każdego miesiąca na rachunek Wynajmującego nr [numer rachunku].
Poza czynszem Najemca ponosi opłaty: [np. za energię elektryczną, gaz, wodę i ścieki według wskazań liczników, internet]. Opłaty [na rzecz wspólnoty / spółdzielni] w wysokości [kwota] zł miesięcznie [ponosi Wynajmujący / uiszcza Najemca wraz z czynszem].
§ 4
Najemca wpłaca kaucję zabezpieczającą w wysokości [kwota] zł (nie więcej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu).
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu.
§ 5
Najemca zobowiązuje się używać Lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegać porządku domowego oraz dokonywać drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem Lokalu.
Oddanie Lokalu lub jego części w podnajem albo do bezpłatnego używania wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.
W Lokalu wraz z Najemcą będą zamieszkiwać: [imiona i nazwiska osób / brak].
§ 6
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn i w terminach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego [w przypadku umowy na czas oznaczony: w następujących przypadkach: …].
Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej.
§ 7
Po zakończeniu najmu Najemca zwróci Lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia wynikającego z prawidłowego używania, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy (wzór HS-N03), 2) [kopia dokumentu potwierdzającego tytuł do Lokalu – opcjonalnie].
Wynajmujący
Najemca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czy umowa najmu musi być na piśmie?
Umowa najmu lokalu na okres dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie – w przeciwnym razie poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Forma pisemna zawsze ułatwia dowodzenie warunków najmu.
Jak wypowiedzieć umowę na czas oznaczony?
Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w samej umowie (art. 673 § 3 k.c.), a wynajmujący dodatkowo jest związany ograniczeniami ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego w § 6 wzoru trzeba konkretnie wpisać przypadki, w których najemca może wypowiedzieć umowę.
Czy trzeba zgłaszać zwykłą umowę najmu w urzędzie skarbowym?
Obowiązek zgłoszenia umowy w terminie 14 dni dotyczy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Przy zwykłym najmie nie ma takiego obowiązku, ale przychód trzeba opodatkować – w 2026 r. prywatny najem rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Co z kaucją po zakończeniu najmu?
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu, np. zaległego czynszu lub kosztów naprawy szkód ponad normalne zużycie.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.