Umowa deweloperska – co to jest?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musimy być przygotowani na szereg procedur. Wiele z nich jest unikatowych, niespotykanych przy zakupie lokalu z rynku wtórnego. Do takich kwestii należy także umowa deweloperska, czyli kilku-, a nawet kilkunastostronicowy dokument, który szczegółowo określa warunki transakcji. Warto zapoznać się z tym dokumentem w sposób szczegółowy, bowiem podpisując umowę “w ciemno” narażamy się na szereg niekorzystnych zapisów, od których trudno będzie się odwołać. Czym jest umowa deweloperska i na co warto zwrócić uwagę?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest szczególnym rodzajem dokumentu, którego definicji można się doszukiwać w Ustawie z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przytaczając fragment niniejszej ustawy, możemy przeczytać, co następuje:

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Art. 1.

Użyte w ustawie określenia oznaczają: […]

5) umowa deweloperska – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

Art. 3. 

Wyżej przytoczony fragment wskazuje bardzo istotny fakt: umowa deweloperska nie przenosi własności budynku ani nie daje prawa do zamieszkania. Wiele osób sądzi, że podpisanie umowy deweloperskiej jest równoznaczne z zarządzaniem umówionym lokalem i decydują się na wprowadzkę przed faktycznym przeniesieniem praw własności. Niestety, nie jest to zgodne z prawdą – deweloper może nam nakazać natychmiastowe opuszczenie lokalu (a w zasadzie placu budowy) do momentu podpisania właściwej umowy.

Czy podpisać umowę deweloperską?

Ktoś mógłby zapytać: skoro umowa deweloperska nie przyznaje żadnych praw nabywcy, to po co ją podpisywać? Wyjaśniamy: umowa deweloperska co prawda nie przenosi praw do zamieszkania, jednak stanowi gwarancję, że po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego wykupione przez nas mieszkanie będzie czekać na nas, mało tego – zostanie wykonane ze sztuką budowlaną, a w przypadku roszczeń deweloper będzie musiał ustosunkować się do naszych zastrzeżeń. Sytuację tę można przyrównać do zakupu nowego samochodu: najpierw wybieramy interesujący nas model i określamy jego parametry, następnie wpłacamy gotówkę, mimo iż pojazd jeszcze nie został wyprodukowany. Podczas odbioru zakupu możemy zgłaszać zastrzeżenia, o ile takowe wystąpią, a następnie cieszymy się nowym dobrem. 

Pamiętajmy jednak, by podpisać tylko taki dokument, z którego treścią się zapoznaliśmy, a która nie budzi naszych wątpliwości. Jeśli język prawniczy jest dla nas niezrozumiały lub nieprzejrzysty, warto zatrudnić radcę prawnego lub notariusza, który uda się z nami na spotkanie lub któremu przekażemy umowę. Dzięki takiemu wsparciu uzyskamy prosty i jasny komunikat, do czego zobowiązuje się deweloper oraz do czego zobowiązujemy się my jako druga strona umowy. Warto też pamiętać, że mamy prawo do wnoszenia zastrzeżeń co do samej konstrukcji umowy i jej zapisów –  Dopiero po rozwianiu wszelkich wątpliwości możemy złożyć podpis na dokumencie. Warto dodać, że umowa deweloperska nie precyzuje kwestii ewentualnej współwłasności czy podziału nieruchomości.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska jest rozbudowanym dokumentem, gdyż informacje w niej zawarte muszą zostać przedstawione w sposób szczegółowy. Dobrze przygotowana umowa musi zawierać w sobie następujące informacje:

• Dane stron zawierających umowę oraz miejsce i dzień zawarcia umowy;
• Cenę, po jakiej deweloper zobowiązuje się sprzedać prawo własności lokalu;
• Informacje dotyczące działki: powierzchnia, właściciel, stan prawny, ewentualne obciążenia i służebności;
• Informacje dotyczące budynku: rodzaj wykorzystanych materiałów, numer pozwolenia na budowę wraz z nazwą organu wydającego pozwolenie, termin rozpoczęcia i planowanego zakończenia prac deweloperskich;
• Informacje dotyczące mieszkania: usytuowanie w budynku, rozkład pokoi, metraż oraz sposób pomiaru metrażowego, istotne cechy lokalu, 
• Określenie standardów prac, które rozumie się pod pojęciem “stanu deweloperskiego” oraz termin ich wykonania;
• Kwestie finansowe: kiedy i w jakim terminie nabywca powinien dokonać wpłat, numer rachunku powierniczego, zasady dysponowania środkami na rachunku powierniczym, określenie wysokości kar pieniężnych i przewinień wiążących się z karami finansowymi;
• Określenie możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz sposób zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy;
• Przekazanie praw do mieszkania: w jakim terminie planowane jest zawarcie umowy przeniesienia praw własności, w jaki sposób deweloper poinformuje nabywcę o możliwości przekazania praw;
• Klauzula zobowiązaniowa stworzona na podstawie art. 1. Ustawy z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

Brak któregokolwiek z tych elementów w najlepszym stopniu utrudni nam dochodzenie roszczeń przed sądem, w najgorszym wypadku będzie stanowić o nieważności umowy. Nie należy zatem podpisywać dokumentu w pośpiechu, bez zapoznania się z jej treścią. Nie należy też ulegać naciskom lub presji dewelopera na szybkie załatwienie sprawy – w razie jakichkolwiek wątpliwości skorzystajmy z porady radcy prawnego. Kilkadziesiąt lub kilkaset złotych u specjalisty oszczędzi nam w przyszłości zmartwień i “kupi” nam spokój oraz pewność dobrej decyzji.