Ustalanie statusu prawnego nieruchomości to jedna z podstawowych czynności, którą wykonuje się podczas analizy przedmiotowej danego mieszkania lub domu. Weryfikacja tego etapu konieczna jest do ustalenia i ujawnienia wszystkich właścicieli lokalu, którzy mają faktyczny wpływ na sprzedaż mieszkania. Niejednokrotnie zdarza się sytuacja, w której dwóch lub więcej współwłaścicieli spisuje quoad usum, czyli umowę o podziale nieruchomości. Na czym polega quoad usum oraz co powinieneś o niej wiedzieć?
Co to jest quoad usum?
Quoad usum to forma prawna znajdująca swoje umocowanie w kodeksie cywilnym, a dokładniej w prawodawstwie związanym z współwłasnością. Kluczowe w tej kwestii są artykuły od 195 do 206 przytoczonego kodeksu ze szczegółowym wskazaniem na cztery z nich:
Art. 195 kc
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
Art. 198 kc
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 202 kc
Art. 204 kc
Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Na podstawie przytoczonych powyżej artykułów można zdefiniować istotę quoad usum, czyli umowę zawieraną między dwoma lub więcej osobami regulującą istnienie współwłasności wraz ze wskazaniem części udziałowej. Przypisanym do nas udziałem możemy zarządzać bez zgody innych osób, co oznacza, że przysługującą nam część możemy sprzedać, przenieść na naszych zstępnych lub w jeszcze inny sposób nią gospodarować. Należy jednak mieć na uwadze artykuł 202 kodeksu cywilnego, który stanowi, że w przypadku zaistnienia podejrzeń co do niezgodności użytkowania i zarządzania rzeczą wspólną, mniejszościowi współwłaściciele mogą dochodzić rozstrzygnięcia na drodze sądowej. Posiadanie większości udziałów nie jest zatem immunitetem, który pozwala nam na bezkrytyczną samowolę bez oglądania się na resztę współwłaścicieli.
Pojęcie współwłasności nieruchomości
Razem z umową quoad usum nierozerwalnym pojęciem staje się pojęcie współwłasności nieruchomości, które – zależnie od stopnia stosunku prawnego między współwłaścicielami – dzieli się na współwłasność łączną oraz ułamkową. Pierwsza z nich zachodzi wyłącznie w sytuacji, gdy mamy do czynienia z małżeństwem lub wspólnikami spółki cywilnej. Mówimy wówczas o współwłasności bezudziałowej, w której każdy małżonek lub każdy wspólnik dysponuje tym samym prawem do całości nieruchomości. Każdy inny przypadek podlegać będzie współwłasności ułamkowej, która to wymaga ustalenia procentowego udziałów.
Udziały te jednak nie należy traktować w sposób dosłowny – to, że jesteśmy współwłaścicielami domu o powierzchni 200 metrów kwadratowych, a nasz udział wynosi 25% wcale nie oznacza, że 50 metrów kwadratowych znajdzie się pod naszym wyłącznym zarządem. Problematyczne byłoby bowiem rozstrzygnięcie współwłasności przedpokoju, bowiem własność jednego z współwłaścicieli byłaby naruszana wraz z wchodzeniem lub wychodzeniem z nieruchomości. Umową quoad usum regulujemy więc te części, które co do zasady nie powinny podlegać rozdzieleniu z uwagi na pełnioną służebność konieczną.
Forma zawierania quoad usum
Wiele osób zapewne spodziewa się, iż quoad usum będzie wiążące wyłącznie w sytuacji, w której zostanie sporządzone na piśmie, a najlepiej w formie aktu notarialnego. Oczywiście jest możliwe zachowanie takiej formy dokumentu, jednak nie jest to wymóg – wiążąca będzie umowa ustna, którą zgodnie zawrą ze sobą współwłaściciele. Jeśli powiemy do swojego kuzyna “Ja zajmuję parter a Ty pierwsze piętro, korytarze i schody użytkujemy wspólnie” to de facto właśnie zawarliśmy ustną umowę quoad usum. Jeśli jednak zdecydujemy się na zachowanie formy aktu notarialnego, to takie działanie będzie rodzić pewne konsekwencje. Do najważniejszych z nich należeć będą:
- Konieczność zachowania formy notarialnej w sytuacji jakiejkolwiek zmiany statusu prawnego nieruchomości;
- Konieczność ujawnienia wszystkich współwłaścicieli w księdze wieczystej danej nieruchomości;
- Konieczność uiszczenia taksy notarialnej zgodnej z obowiązującą stawką;
Quoad usum jest przydatną umową w sytuacji, w której chcemy jasno i precyzyjnie określić współwłasność nieruchomości. Dzięki zastosowaniu tego narzędzia możliwe będzie uniknięcie sytuacji, w której pojawią się niejasności i ewentualne niedomówienia wynikające z nieprawidłowego zarządzania nieruchomością i nie będzie potrzeby wprowadzania rozgraniczania nieruchomości.
