Kupno nieruchomości z pewnością jest przeżyciem ekscytującym; szukanie odpowiedniego lokalu, oględziny na miejscu, a nawet negocjowanie ceny – to wszystko przyprawia nas o ciarki i szybsze bicie serca. Niestety, są pewne sytuacje, które działają na nas niczym zimny prysznic skutecznie studzący entuzjazm. Przykładem takiej sytuacji jest współwłasność nieruchomości, w której jedna ze stron nie chce sprzedać swoich udziałów.
Współwłasność nieruchomości – poradnik dla kupującego
Znalezienie wymarzonej nieruchomości to dopiero połowa sukcesu, drugą połową będzie finalizacja transakcji na warunkach, które są dla nas satysfakcjonujące. Problemy zaczynają się, gdy w księdze wieczystej widnieje dwóch lub więcej współwłaścicieli: im większa liczba właścicieli, tym większa szansa na to, że przynajmniej jednemu z nich nie będą odpowiadać warunki transakcji. Taka sytuacja może wprawić w zażenowanie sprzedającego oraz skutecznie odstraszyć zainteresowanego nieruchomością. Współwłasność bowiem kojarzona jest głównie z problematycznymi, ograniczającymi swobodę użytkowania lokatorami.
Do wyboru więc będą dwie drogi. Pierwsza z nich to zaakceptowanie współwłaścicieli i wyodrębnienie ułamków nieruchomości przysługującej każdej ze stron, co jest niezwykle uciążliwe i rzadko kiedy faktycznie następuje. Druga zaś to namówienie współwłaścicieli do solidarnej sprzedaży udziałów na warunkach indywidualnie ustalonych. Aby jednak nie doszło do zawarcia kilku różnych aktów notarialnych, warto zachęcić współwłaścicieli do sprzedaży swoich udziałów jednemu z nich, a następnie właściciel 100% udziałów dokona transakcji z kupującym. Jeśli do tego nie dojdzie – może warto kontynuować poszukiwania wymarzonej nieruchomości? A przynajmniej zagrozić najbardziej zainteresowanemu ze współwłaścicieli zerwaniem negocjacji, jeśli do określonego dnia nie dojdą do porozumienia?
Współwłasność nieruchomości – poradnik dla właściciela, który chce się pozbyć udziału
Posiadanie udziału w nieruchomości nie jest tak łatwe do zbycia, jak sprzedaż gitary czy telefonu na portalu sprzedażowym. Konieczne jest sporządzanie umowy poświadczonej notarialnie oraz wyznaczenie kwoty i sposobu jej uiszczenia, którą obie strony są w stanie zaakceptować. Do tego zastosowanie mają wszelkie przepisy, które stosuje się podczas standardowego przeniesienia własności nieruchomości.
Konieczne jest zatem dokładne przeprowadzenie postępowania, ustalenie klarownych warunków zbycia udziałów i wskazanie innych roszczeń, które mają zostać uwzględnione. Kiedy warunki zostaną zaakceptowane, dochodzi do przeniesienia udziałów na wskazaną osobę. Jeżeli współwłaściciel nie wywiąże się ze zobowiązań notarialnych, wówczas możemy skierować sprawę do sądu celem natychmiastowej egzekucji zobowiązań przez wszczęcie postępowania komorniczego.
Co w sytuacji, gdy jesteśmy spadkobiercą współwłasności w nieruchomości? Sprawa jest prosta, gdy jesteśmy jedynymi spadkobiercami lub gdy testator ujął nas jako wyłącznego dziedzica współwłasności. Wówczas procedura postępuje zupełnie tak, jakbyśmy byli faktycznym właścicielem. Jeśli jednak postępowanie spadkowe jest otwarte, ale nie zakończone, wówczas – za zgodą pozostałych spadkobierców – możliwe jest sprzedanie udziałów, a pozyskane w ten sposób środki wejdą w masę spadkową po spadkodawcy.
Współwłasność nieruchomości – poradnik dla właściciela, którego współwłaściciel nie chce się pozbyć udziału
Pierwszym rozwiązaniem jest podjęcie próby mediacji i negocjacji, które – nie oszukujmy się – w zdecydowanej większości przypadków będą zwyczajnie nieskuteczne. Dlaczego jednak warto to zrobić? Ponieważ przy dalszym postępowaniu, a mianowicie skierowaniu sprawy do sądu, udokumentowana próba podjęcia mediacji będzie przemawiać na niekorzyść opornego współwłaściciela.
Narzędziem, które w tej sytuacji może się okazać przydatne, jest zniesienie współwłasności. Co do zasady, instrument ten przysługuje każdej stronie, o ile nie obowiązuje umowa wstrzymująca współwłasność (tę można zawrzeć w sposób pisemny bądź konsensualny na okres nie dłuższy niż 5 lat). Każdy współwłaściciel musi się zatem liczyć z widmem sądowego zniesienia współwłasności.
Podczas postępowania zniesienia współwłasności oporny współwłaściciel ma prawo, a nawet jest zachęcany do formułowania roszczeń, które mogłyby przyczynić się do polubownego spełnienia świadczeń powoda. Jeżeli współwłaściciel nie wskaże żadnych roszczeń (np. połowy z kwoty sprzedaży domu, zawarcie umowy o dożywotnie zamieszkanie w nieruchomości), wówczas nie będzie mógł ich dochodzić drogą prawną w późniejszym okresie. Co istotne, jeśli dojdzie do zniesienia współwłasności, a sąd orzeknie o konieczności spłacenia opornego współwłaściciela, ten może otrzymać swoją należność w ratach trwających nawet 10 lat. Niestety, całe postępowanie jest niezwykle żmudne, a złośliwy współwłaściciel może przedłużać sprawę poprzez składanie wniosków nawet o kilkanaście miesięcy.
