WZÓR DOKUMENTUHS-R02
Umowa quoad usum – podział nieruchomości do korzystania (wzór)
Umowa współwłaścicieli ustalająca, kto korzysta z której części domu, mieszkania lub działki – bez znoszenia współwłasności. Ze szkicem, podziałem kosztów i ujawnieniem w księdze wieczystej. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacja: wrzesień 2026Formaty: PDF, DOCXWypełnienie: ok. 20 minutCena: bezpłatnie, bez rejestracji
Kiedy użyć tego wzoru
Podział quoad usum („co do używania”) pozwala współwłaścicielom podzielić między sobą korzystanie z nieruchomości – np. parter dla jednego, piętro dla drugiego – bez zmiany udziałów i bez zniesienia współwłasności. To częste rozwiązanie przy domu odziedziczonym przez rodzeństwo lub przy dwurodzinnym domu kupionym wspólnie.
Umowa porządkuje codzienne korzystanie i koszty. Jej ujawnienie w księdze wieczystej zwiększa bezpieczeństwo na wypadek sprzedaży udziału – nabywca udziału zna ustalony sposób korzystania. Gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć, sposób korzystania może ustalić sąd.
01Bez zmiany udziałówWspółwłasność zostaje.
02Wyłączne i wspólne częściOpisane i zaznaczone na szkicu.
03Księga wieczystaUjawnienie umowy chroni przy sprzedaży udziału.
Umowa czy sąd?
| Sytuacja | Droga | Koszt / podstawa |
|---|---|---|
| Współwłaściciele są zgodni | Umowa – ten wzór; do wpisu w księdze wieczystej podpisy notarialnie poświadczone | Kodeks cywilny |
| Brak zgody co do sposobu korzystania | Wniosek do sądu o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej | opłata 100 zł – ustawa o kosztach sądowych |
| Chęć zakończenia współwłasności | Zniesienie współwłasności (wzór HS-R03) | opłata 1000 zł lub 300 zł przy zgodnym projekcie |
Co musi zawierać umowa
- 1Współwłaściciele i udziały – wszyscy, z wielkością udziałów.
- 2Nieruchomość – adres, działka, księga wieczysta.
- 3Podział do korzystania – części wyłączne i wspólne – opis i szkic.
- 4Koszty i nakłady – kto płaci za co, zasady remontów.
- 5Zgoda na wpis – jeśli umowa ma być ujawniona w księdze wieczystej.
Podgląd wzoru
Pola do uzupełnienia oznaczone kolorem
WZORY DOKUMENTÓWHS-R02 · WERSJA 09/2026
UMOWA O SPOSÓB KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ
podział do korzystania (quoad usum)
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości: [imię i nazwisko], PESEL [numer], udział [ułamek]; [imię i nazwisko], PESEL [numer], udział [ułamek]; [kolejni współwłaściciele].
§ 1
Strony oświadczają, że są współwłaścicielami nieruchomości położonej w [miejscowość] przy ul. [adres], obejmującej działkę nr [numer], obręb [obręb], o powierzchni [m²] m², zabudowanej [opis budynku], dla której Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer] (dalej: Nieruchomość).
§ 2
Strony ustalają, że do wyłącznego korzystania przysługują:
1) [imię i nazwisko] – [np. parter budynku, część działki oznaczona na szkicu literą A o powierzchni … m², garaż];
2) [imię i nazwisko] – [np. piętro budynku, część działki oznaczona literą B o powierzchni … m²];
3) do wspólnego korzystania – [np. klatka schodowa, wjazd, kotłownia, część działki oznaczona literą C].
§ 3
Każdy ze współwłaścicieli ponosi koszty utrzymania części przydzielonej mu do wyłącznego korzystania. Koszty części wspólnych oraz podatek od nieruchomości strony ponoszą [proporcjonalnie do udziałów / w częściach: …].
Nakłady ulepszające na część przydzieloną do wyłącznego korzystania współwłaściciel czyni na własny koszt i bez prawa do zwrotu, chyba że strony postanowią inaczej.
§ 4
Umowa nie stanowi zniesienia współwłasności; udziały stron we współwłasności Nieruchomości pozostają bez zmian.
Strony wyrażają zgodę na ujawnienie niniejszej umowy w księdze wieczystej Nieruchomości.
Załącznik: szkic Nieruchomości z oznaczeniem części przydzielonych do korzystania. Do ujawnienia umowy w księdze wieczystej podpisy stron należy poświadczyć notarialnie.
podpisy wszystkich współwłaścicieli
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czy umowa quoad usum musi być notarialna?
Nie, ważna jest także w zwykłej formie pisemnej. Do ujawnienia jej w księdze wieczystej potrzebny jest jednak dokument z podpisami poświadczonymi notarialnie.
Czy umowa wiąże nabywcę udziału?
Ujawnienie umowy w księdze wieczystej wzmacnia jej skuteczność wobec nabywców udziałów. Bez wpisu nabywca może kwestionować ustalony podział, dlatego przy trwałych ustaleniach warto dokonać wpisu.
Czy podział do korzystania zmienia podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości płacą współwłaściciele solidarnie, niezależnie od umowy. Umowa może jednak ustalić, jak dzielą się tym kosztem między sobą.
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.