Umowa o roboty budowlane – budowa domu jednorodzinnego (wzór)
Umowa z wykonawcą na budowę domu jednorodzinnego: zakres i standard, harmonogram, wynagrodzenie etapami, odbiory, gwarancja, kary umowne. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacjawrzesień 2026
FormatyPDF i Word
Wypełnienieok. 40 minut
Cena0 zł, bez konta
Kiedy użyć tego wzoru
Zakres i standardKosztorys, projekt, stan wykończenia.
Płatności etapamiPo odbiorach częściowych.
Kary i gwarancjaTerminy, limity, okres gwarancji.
Umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestora – do przygotowania robót, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia (art. 647 k.c.). Umowa powinna być stwierdzona pismem (art. 648 k.c.).
Najwięcej sporów przy budowie domu dotyczy zakresu robót, standardu materiałów, terminów i odbiorów. Dlatego kluczowe są załączniki: kosztorys lub szczegółowy zakres oraz harmonogram rzeczowo-finansowy.
Na co zwrócić uwagę
Wynagrodzenie ryczałtowe
Spór o roboty „dodatkowe”
Wskazówka: Precyzyjny zakres; zasady zlecania robót dodatkowych na piśmie
Zaliczki
Wpłata przed wykonaniem pracy
Wskazówka: Płatności po odbiorach etapów
Kierownik budowy
Brak jasnego wskazania
Wskazówka: Wpisać, kto go zapewnia, z numerem uprawnień
Kary umowne
Zbyt niskie lub bez limitu
Wskazówka: Stawka dzienna i łączny limit
Podwykonawcy
Roszczenia podwykonawców wobec inwestora
Wskazówka: Zasady zgłaszania podwykonawców w umowie
Co musi zawierać umowa
0 z 5 gotowe
Podgląd wzoru
WZORY DOKUMENTÓWHS-D09 · WERSJA 09/2026
UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE
budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer] (dalej: Inwestor), a [firma wykonawcy], [adres], NIP [numer], reprezentowaną przez [imię i nazwisko] (dalej: Wykonawca).
§ 1
Inwestor zleca, a Wykonawca zobowiązuje się wykonać [budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w stanie: surowym otwartym / surowym zamkniętym / deweloperskim / pod klucz] na działce nr [numer], obręb [obręb], w [miejscowość], zgodnie z projektem budowlanym, [pozwoleniem na budowę nr … / zgłoszeniem z dnia …], przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Szczegółowy zakres robót określa [kosztorys ofertowy / harmonogram rzeczowo-finansowy] stanowiący załącznik nr 1.
§ 2
Termin rozpoczęcia robót: [data]. Termin zakończenia robót: [data].
Etapy i terminy częściowe określa harmonogram stanowiący załącznik nr 2.
§ 3
Wynagrodzenie [ryczałtowe / kosztorysowe] wynosi [kwota] zł [netto + VAT według stawki …] / brutto.
Wynagrodzenie płatne jest w częściach po odbiorach etapów, na podstawie faktur, w terminie [liczba] dni od doręczenia faktury.
§ 4
Wykonawca zapewnia materiały [w całości / z wyjątkiem: …], zgodne z projektem i dopuszczone do obrotu.
Inwestor przekazuje plac budowy w dniu [data] i zapewnia kierownika budowy [/ kierownika budowy zapewnia Wykonawca: imię i nazwisko, nr uprawnień].
§ 5
Odbiory: częściowe po zakończeniu etapów oraz końcowy – na podstawie protokołów. Inwestor przystąpi do odbioru w terminie [liczba] dni od zgłoszenia gotowości.
Wykonawca udziela gwarancji jakości na okres [liczba] lat od dnia odbioru końcowego; niezależnie od gwarancji Inwestorowi przysługują uprawnienia z rękojmi.
§ 6
Wykonawca zapłaci karę umowną: za zwłokę w zakończeniu robót – [kwota lub %] za każdy dzień, za zwłokę w usunięciu wad – [kwota lub %] za każdy dzień.
Łączna wysokość kar umownych nie przekroczy [%] wynagrodzenia. Strony mogą dochodzić odszkodowania przewyższającego kary na zasadach ogólnych.
§ 7
Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (art. 647–658) i ustawy Prawo budowlane.
Załączniki: 1) kosztorys ofertowy / zakres robót, 2) harmonogram rzeczowo-finansowy, 3) kopia pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Inwestor
Wykonawca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Jaki VAT przy budowie domu?
Roboty budowlane dotyczące budynków mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym, w tym domów jednorodzinnych do 300 m² powierzchni użytkowej, co do zasady korzystają z obniżonej stawki VAT 8%. Przy większej powierzchni stawka obniżona dotyczy proporcjonalnej części.
Ryczałt czy kosztorys?
Przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, choćby w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac – poza wyjątkową zmianą stosunków (art. 632 k.c.). Kosztorys lepiej oddaje rzeczywisty zakres, ale wymaga kontroli obmiarów.
Czy inwestor może odmówić odbioru?
Odmowa odbioru jest uzasadniona przy wadach istotnych, które uniemożliwiają korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Drobne usterki wpisuje się do protokołu z terminem usunięcia (wzór HS-D10).
SPRZEDAŻDziałka na sprzedaż?Ogłoszenie działki bez opłat i bez prowizji, z lokalizacją na mapie.Dodaj ogłoszenie działki
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.