Umowa najmu lokalu użytkowego – wzór (sklep, biuro, usługi)
Umowa najmu lokalu na działalność gospodarczą: przeznaczenie, czynsz netto z VAT i waloryzacją, opłaty, kaucja, adaptacja i nakłady, wypowiedzenie. Wzór w PDF i DOCX.
Aktualizacjawrzesień 2026
FormatyPDF i Word
Wypełnienieok. 20 minut
Cena0 zł, bez konta
Kiedy użyć tego wzoru
VATCzynsz netto + VAT, gdy wynajmujący jest podatnikiem VAT.
WaloryzacjaCoroczna, według wskaźnika inflacji.
NakładyKto płaci za adaptację i co po zakończeniu najmu.
Najem lokalu na działalność – sklep, biuro, gabinet, punkt usługowy – regulują przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy lokali mieszkalnych, więc strony mają tu większą swobodę ułożenia warunków.
Najwięcej sporów dotyczy waloryzacji czynszu, podziału kosztów eksploatacji i rozliczenia nakładów na adaptację lokalu. Te postanowienia warto opisać precyzyjnie.
Najważniejsze zasady
Zaległości w czynszu
Wypowiedzenie bez terminów po zaległości za dwa pełne okresy, uprzedzeniu i dodatkowym terminie miesięcznym
art. 687 Kodeksu cywilnegoCzas nieoznaczony, czynsz miesięczny
Wypowiedzenie najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca, jeśli umowa nie stanowi inaczej
art. 688 Kodeksu cywilnegoNakłady najemcy
Rozliczenie według umowy; bez niej – przepisy o nakładach
art. 676 Kodeksu cywilnegoPodatek wynajmującego prywatnego
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowymCo musi zawierać umowa
0 z 5 gotowe
Podgląd wzoru
WZORY DOKUMENTÓWHS-N16 · WERSJA 09/2026
UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy [imię i nazwisko / firma], [adres], [PESEL / NIP] (dalej: Wynajmujący), a [firma najemcy], [adres], NIP [numer], reprezentowaną przez [imię i nazwisko] (dalej: Najemca).
§ 1
Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal użytkowy nr [nr] przy ul. [adres], o powierzchni [m²] m² (dalej: Lokal), z przeznaczeniem na prowadzenie działalności: [rodzaj działalności].
Zmiana sposobu korzystania z Lokalu lub rodzaju działalności wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.
§ 2
Umowa zostaje zawarta na czas [oznaczony od [data] do [data] / nieoznaczony od [data]]. Wydanie Lokalu nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
§ 3
Czynsz wynosi [kwota] zł netto miesięcznie, powiększony o VAT według obowiązującej stawki [jeżeli dotyczy], płatny z góry do [dnia] każdego miesiąca na rachunek nr [numer rachunku] na podstawie faktury.
Najemca ponosi ponadto opłaty eksploatacyjne: [media według liczników, udział w kosztach części wspólnych, wywóz odpadów].
[Waloryzacja:] Czynsz podlega corocznej waloryzacji o [wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS / …] od [miesiąc] każdego roku.
§ 4
Najemca wpłaca kaucję w wysokości [kwota] zł, zabezpieczającą należności Wynajmującego, zwracaną w terminie [liczba] dni od zwrotu Lokalu, po potrąceniu należności.
§ 5
Najemca może dokonywać adaptacji Lokalu na potrzeby działalności [za pisemną zgodą Wynajmującego / w zakresie: …], na własny koszt. Po zakończeniu najmu [przywróci stan poprzedni / nakłady pozostają bez zwrotu / strony rozliczą nakłady według …].
Najemca uzyskuje na własny koszt wymagane zezwolenia na prowadzenie działalności i ubezpiecza swoje mienie oraz odpowiedzialność cywilną.
§ 6
Umowę zawartą na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć z zachowaniem [trzymiesięcznego] okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego [przy umowie na czas oznaczony: w przypadkach: …].
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty.
Wynajmujący
Najemca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Czy najem lokalu użytkowego podlega VAT?
Jeśli wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT – tak, czynsz powiększa się o VAT według stawki podstawowej. Osoba prywatna wynajmująca poza działalnością może korzystać ze zwolnienia podmiotowego do limitu obrotów.
Na jak długo można zawrzeć najem lokalu użytkowego?
Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Gdy obie strony są przedsiębiorcami i najem jest zawierany w ramach ich działalności, granica wynosi 30 lat (art. 661 k.c.).
Jak zabezpieczyć się przed zaległościami najemcy-firmy?
Oprócz kaucji stosuje się gwarancję bankową, weksel albo oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego – ułatwia ono odzyskanie należności i lokalu.
WYNAJEMMieszkanie do wynajęcia?Ogłoszenie wynajmu na houser.pl bez opłat i bez prowizji. Publikacja zajmuje kilka minut.Dodaj ogłoszenie wynajmu
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.