Zakup lub sprzedaż nieruchomości to czynność niecodzienna, przepełniona szeregiem procedur. Wielu z nas czynność tę wykona wyłącznie raz lub dwa razy w całym życiu, inni z kolei będą regularnie obracać nieruchomościami. Wiele osób nie jest świadomych faktu, że sprzedaż nieruchomości w krótkim odstępie czasu rodzi zobowiązanie podatkowe sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych. Sprawdź, jakie są konsekwencje sprzedaży domu lub mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu.
Wzbogaciłeś się na szybkim zbyciu nieruchomości? Musisz płacić!
Zacznijmy od początku: dlaczego mamy płacić za zbycie nieruchomości? Powodem jest podatek od wzbogacenia się, który wynosi 19% od kwoty dochodu. Czy jest to dużo? Próg wydaje się być niewysoki, jednakże jeśli kupimy mieszkanie za 300.000 PLN, a następnie za 400.000 PLN, wówczas zapłacimy aż 19.000 PLN podatku ([400.000 – 300.000] * 0,19 = 19.000). Za te pieniądze moglibyśmy zakupić kompletną armaturę sanitarną wraz z opłaceniem fachowców do montażu lub nabyć 10-letnie auto kompaktowe w przyzwoitym stanie.
Skąd termin 5 lat, który pojawił się w tytule i we wstępie? Tyle lat podatkowych musi upłynąć, zanim nasza nieruchomość będzie zwolniona od podatku od wzbogacenia się. Kluczowe jest pojęcie “lat podatkowych”, które mają zupełnie inne znaczenie niż lata kalendarzowe. Pierwszy rok podatkowy naliczany jest od 1 stycznia roku następującego po nabyciu nieruchomości. Oznacza to, że bieg 5 lat dla nieruchomości nabytej 13 lutego 2021 roku rozpocznie się dopiero 1 stycznia 2022 roku. Zwolnienie z podatku nastąpi nie po pięciu latach kalendarzowych (13 lutego 2026 roku), ale dopiero 1 stycznia 2027 roku.
Co z umową darowizny lub spadkiem?
Podatek od wzbogacenia się będzie dotyczyć także tych nieruchomości, które stały się naszym prywatnym majątkiem wskutek darowizny lub dziedziczenia po zmarłym. Zasady naliczania podatku są dokładnie takie same, jak w sytuacji rozporządzania samodzielnie kupionym mieszkaniem. Dla wielu osób może to być kwestia problematyczna, bowiem nie każdego stać na utrzymywanie dwóch nieruchomości, a jednocześnie zapłacenie kilku tysięcy złotych podatku również nie wchodzi w rachubę. Pojawia się zatem pytanie – czy można w jakiś sposób sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku, jednocześnie nie czekając 5 lat podatkowych?
Czy można ominąć podatek od wzbogacenia się?
Istnieją jednak pewne możliwości, która niejako “umarzają” konieczność zapłacenia podatku od wzbogacenia się. Pierwszą z nich jest sprzedaż mieszkania ze stratą – kupujemy za 350.000 PLN, sprzedajemy za 349.990 PLN, a wobec braku dochodu (a dokładniej: straty 10 PLN) nie ma możliwości naliczenia 19% podatku. Tą okolicznością jest sprzedaż mieszkania na rzecz kupna innej nieruchomości o wartości nie niższej niż sprzedane mieszkanie. Pod pojęciem kupna nieruchomości rozumie się także budowę domu jednorodzinnego lub wykończenie ze stanu surowego na stan gotowy do zamieszkania (np. zakup akcesoriów sanitarnych, nabycie paneli wraz z usługą ich położenie, montaż ościeżnic wraz z drzwiami wewnętrznymi, itp.). Mówimy wówczas o uldze mieszkaniowej, która ma charakter deklaratoryjny – oznacza to, iż musimy stosowne zdarzenie zgłosić do urzędu, aby ubiegać się o możliwość zwolnienia z podatku dochodowego.
Istnieją jednak pewne obwarowania co do zastosowania ulgi podatkowej. Należy jednak pamiętać, iż każdy wydatek należy skrupulatnie udokumentować, a w przypadku zastrzeżeń ze strony urzędu co do wartości zakupionego sprzętu musimy być gotowi na wytłumaczenie się z przyczyny nabycia dóbr (musimy udowodnić, że poczynione prace były niezbędne do zamieszkania w danym miejscu). Musimy też zmieścić się w terminie, który wynosi 24 miesiące od dnia sprzedaży mieszkania. Środki finansowe muszą faktycznie zostać wydane, co oznacza, że umowa przedwstępna nie stanowi dowodu dla urzędu skarbowego. Ulga mieszkaniowa przysługuje wyłącznie w sytuacji, gdy mieszkanie wchodzi w skład majątku prywatnego, co oznacza, że osoby prawne nie mogą skorzystać z odliczenia.
Przykład 1: Sprzedajemy mieszkanie za cenę 350.000 PLN, które kupiliśmy za 280.000 PLN i po 8 miesiącach kupujemy dom jednorodzinny za cenę 425.000 PLN. Ponieważ wartość następnej nieruchomości przewyższa kwotę uzyskaną ze sprzedaży, możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Przykład 2: Sprzedajemy mieszkanie za cenę 350.000 PLN, które kupiliśmy za 280.000 PLN i po 27 miesiącach kupujemy mieszkanie za cenę 389.000 PLN. Termin wyznaczony na odliczenie ulgi mieszkaniowej minął, więc musimy zapłacić podatek od wzbogacenia.
Przykład 3: Sprzedajemy mieszkanie za cenę 275.000 PLN, które kupiliśmy za 280.000 PLN. Niezależnie od tego, kiedy odbyła się transakcja, nie ma podstaw do naliczenia podatku od wzbogacenia się, gdyż odnotowano stratę.
Przykład 4: Sprzedajemy mieszkanie za cenę 350.000 PLN, które kupiliśmy za 280.000 PLN i po 2 miesiącach kupujemy dwa mieszkania: jedno za cenę 280.000 PLN na użytek własny, które wykańczamy za kwotę 45.000 PLN i drugie za cenę 375.000 PLN na wynajem. Ponieważ mieszkanie na użytek własny kupujemy i wykańczamy za niższą kwotę, niż otrzymaliśmy z tytułu sprzedaży nieruchomości, musimy zapłacić część podatku od wzbogacenia. Zwolnienie możliwe byłoby w sytuacji, gdybyśmy na wynajem przeznaczyli tańsze z mieszkań, a droższe pozostawili na użytek własny.
Przykład 5: Sprzedajemy mieszkanie za cenę 350.000 PLN, które kupiliśmy za 280.000 PLN i po 12 miesiącach kupujemy dom jednorodzinny za kwotę 335.000 PLN. Jeśli przez kolejne 12 miesięcy nie poczynimy prac remontowych przystosowujących mieszkanie do właściwego użytku na kwotę minimum 15.000 PLN, będziemy zobowiązani do uiszczenia podatku od wzbogacenia. Jeśli jednak wykonamy inwestycje przystosowujące do życia, np. wykonujemy wymianę dachu za kwotę co najmniej 15.000 PLN, wówczas będziemy mogli skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
