Działka rolna – jak nazwa wskazuje – przeznaczona jest przede wszystkim do uprawy i pozyskiwania płodów rolnych. Coraz więcej osób decyduje się na zakup takiej ziemi, by przystosować ją do wybudowania domu jednorodzinnego. Nim to się jednak stanie, konieczne jest dopełnienie kilku czynności prawnych i uzyskanie pozwolenia na budowę. Jak wygląda budowa domu na działce rolnej i co należy zrobić, by postawić swoje cztery kąty w pełni legalnie?
Pierwsza myśl – odrolnienie
Zapewne wielu z nas przynajmniej raz natrafiło na pojęcie „odrolnienie”, jako że temat ten cieszy się zwiększonym zainteresowaniem od kilku lat. Termin ten obejmuje cały proces, którego celem jest zmiana charakteru gruntów z rolnych na budowlane. Dlaczego w ogóle ktoś zadaje sobie trud i podejmuje takie czynności administracyjne? Powody są dwa: cena oraz okolice. Zakup działki rolnej jest o wiele tańszy niż nabycie działki budowlanej, dzięki czemu cierpliwe osoby wolą zaoszczędzić na kupnie, a następnie – nierzadko w porozumieniu z prawnikami – dokonać przekształcenia. Oszczędności sięgają wówczas kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych, co pozwala sfinansować przynajmniej część przedsięwzięcia. Drugim powodem są widoki; działki rolne zazwyczaj położone są w malowniczej, pięknej okolicy, w którą człowiek nie zdążył jeszcze zaingerować. Jest to o wiele bardziej atrakcyjna alternatywa dla działek podmiejskich, gdzie z jednej strony mogą znajdować się nieużytki rolne, z drugiej zaś rozpoczyna się betonowa dżungla.
Odrolnienie działki jest procesem opłacalnym, lecz niezwykle żmudnym, bez gwarancji na pomyślne zakończenie sprawy. Konieczne jest administracyjne przeprowadzenie odrolnienia, a jeśli działka leży na terenie miasta, wówczas odrolnienie dostosowuje się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Już na tym etapie można otrzymać decyzję odmowną; wystarczy, że w analizowanym planie za 8 lat powstanie droga krajowa, co nie jest rzadkim zjawiskiem. Nawet jeśli plan nie przewiduje żadnych zabudowań, to w dalszym ciągu należy postarać się o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Tutaj także możemy spotkać się z decyzją odmowną w sytuacji, gdy charakter gleb nie odpowiada wymogom, innymi słowy – gdy gleba, na której chcemy postawić dom jest „zbyt cenna” na zabudowę. Szczegółów na temat odrolnienia działki dowiecie się z naszego wcześniejszego artykułu.
Druga myśl – warunki zabudowy
Nie każda działka, na której zechcielibyśmy postawić dom, będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tutaj proces nieco się komplikuje, ponieważ konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy dla interesującego nas terenu. Aby tak się stało, należy złożyć wniosek do właściwego organu samorządowego (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Już na etapie wnioskowania konieczne jest zachowanie pewnych przesłanek, które pozwolą na wstępną pozytywną decyzję bez adnotacji o braku możliwości zabudowania terenu. Tymi przesłankami są:
- Zachowanie służebności koniecznej – oznacza to dostęp do drogi publicznej nie tylko teoretycznie, ale też praktycznie. Jeżeli nasza działka leży pośrodku innych ziem rolnych, to już na tym etapie nie zostaną spełnione warunki zabudowy. Jeśli natomiast ziemia graniczy z przebiegającą drogą, wówczas konieczne będzie doprowadzenie wjazdu na tę drogę, by służebność drogowa faktycznie istniała.
- Kryterium „dobrego sąsiedztwa” – oznacza to konieczność istnienia zabudowania na działce sąsiedniej położonej w ramach tej samej drogi publicznej. Ponownie oznacza to, że nie wybudujemy swojego „domku na wzgórzu”, gdyż konieczne jest istnienie domu, bloku mieszkalnego lub innego siedliska. Przepis ten stosuje się po to, by zachować spójność architektoniczną i dostosować wymagania nowej zabudowy.
- Uzbrojenie działki – współcześnie praktycznie nikt nie wyobraża sobie mieszkania na terenie, gdzie nie jest doprowadzony prąd lub bieżąca woda. Taką wykładnię stosują również organy administracji publicznej, które wymagają wykazania istniejącego lub planowanego uzbrojenia działki. Aby spełnić ten wymóg, konieczne będzie porozumienie się z właściwą jednostką organizacyjną, czyli OSD i wodociągami.
Udogodnienie dla rolników
Zarówno proces odrolnienia, jak i uzyskiwania warunków zabudowy wydaje się być żmudny i czasochłonny. Konieczne jest dopełnienie wszelkich niezbędnych formalności, a i tak nie ma pewności, że na którymś etapie proces zostanie wstrzymany lub całkowicie zablokowany przez decyzję odmowną. Dla rolnika cały proces ubiegania się o pozwolenia czy zgody byłby absurdalny; ziemia sama o siebie nie zadba, gospodarstwo się nie poprowadzi, a przecież trzeba gdzieś mieszkać. Mając powyższe na uwadze, rolnicy mają przywilej w postaci możliwości budowy domu na działce rolnej bez konieczności przekształcania gruntu rolnego.
Budowa domu na gruntach rolnych przez rolnika traktowana jest przez obowiązujące prawo jako tworzenie siedliska. Siedlisko z kolei rozumiane jest jako miejsce prywatne, w którym odbywają się czynności życiowe rolnika lub danej społeczności, czyli rodziny rolnika. Jest to znaczne ułatwienie administracyjne, co nie oznacza, że zainteresowany budową domu wyjedzie na wieś, obsieje zakupioną ziemię i zostanie automatycznie uznany jako rolnik. Według przepisów, rolnikiem jest taka osoba fizyczna, która jest właścicielem lub dzierżawi nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 300 ha, posiada odpowiednie kwa1ifikacje rolnicze oraz od minimum 5 lat zamieszkuje i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne położone na terenie danej gminy. Ponadto, rolników także obowiązują warunki zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, toteż konieczne jest dostosowanie się do wcześniejszych ustaleń władz samorządowych.
