Zapewne każdy z nas słyszał o osiedlach-widmo, opuszczonych domach czy mieszkaniach bez właścicieli, a być może też miał okazję odwiedzić taki pustostan. Niewielu jednak wie, że w przypadku porzuconej budowli możliwe jest jej przejęcie na własność – i to bez konieczności szukania faktycznego właściciela.
Co to jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie jest pojęciem występującym w kodeksie cywilnym, charakterystycznym dla instytucji dawności, czyli utraceniu, osłabieniu bądź nabyciu określonego prawa. Mówiąc o zasiedzeniu nieruchomości, będziemy tu przede wszystkim o uzyskaniu stosownego tytułu prawnego do dysponowania ową nieruchomością na własność. Nie jest to nowy zapis – o zasiedzeniu mówiono już w prawie starożytnego Rzymu, gdzie wyróżniono pięć kluczowych przesłanek do spełnienia: istnienie rzeczy do zasiedzenia, tytuł prawny, faktyczne posiadanie, upływ czasu i pozostawanie w dobrej wierze. Ta ostatnia przesłanka do dziś jest widoczna w prawodawstwie na całym świecie – również i w Polsce odgrywa niebagatelne znaczenie. Dobra lub zła wiara definiuje bowiem czas potrzebny do skutecznego nabycia prawa do nieruchomości. Skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest pierwotne nabycie własności, co oznacza wpis do księgi wieczystej danego gruntu lub lokalu na podstawie orzeczenia sądowego. Co ważne, orzeczenie to ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytucyjny – to w interesie osoby dokonującej zasiedzenia jest ubieganie się o wpisanie do księgi wieczystej. Należy również pamiętać, że wraz z nabyciem prawa do nieruchomości, nabywamy także wszelkie obciążenia i ograniczenia prawa rzeczowego. Oznacza to w praktyce, że ustanowiona służebność lub hipoteka muszą być spełnione w całości przez osobę, która dokonuje rzeczonego zasiedzenia.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze
Pierwszym przypadkiem nabycia nieruchomości na własność jest jej zasiedzenie w dobrej wierze. Czym jest rzeczona dobra wiara? To błędne, lecz usprawiedliwione przekonanie, że konkretne działanie (w tym przypadku mieszkanie w opuszczonym budynku oraz zarządzanie nim) prawnie nam przysługuje. Wyobraźmy sobie sytuację, w której znajdujemy dom w szczerym polu, którego znaczne pokłady kurzu oraz zaniedbany stan wskazują na brak faktycznych użytkowników. Na tej podstawie można dojść do przekonania, że faktycznie jest to pustostan i nikt nie korzysta z domu, toteż wprowadzamy się do niego i urządzamy w nim. Po dwudziestu latach – bo taki jest termin zasiedzenia w dobrej wierze – będziemy mogli wystąpić z wnioskiem do sądu o przyznanie prawa do nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze
Drugim, znacznie częstszym przypadkiem nabycia własności nieruchomości jest zasiedzenie jej w złej wierze. Pod pojęciem “zła wiara”, Ustawodawca przewiduje wszelkie zachowania wskazujące na świadomość braku posiadania danego prawa lub gdy zaistniała sytuacja, w której dana osoba mogła dowiedzieć się o braku prawa. Powróćmy do przykładu z wcześniejszego akapitu z opustoszałym domem. Wystarczy, że na drzwiach tej nieruchomości zostanie umieszczona tabliczka “teren prywatny – wstęp wzbroniony” lub dowiemy się, że właściciel lokalu wyjechał do pracy za granicę, by rezydujący w nim dziki lokator wykazywał złą wiarę przy zasiedzeniu. Ten pozornie błahy detal powoduje istotne konsekwencje prawne: termin skutecznego zasiedzenia upłynie dopiero po trzydziestu latach. Co więcej, gdybyśmy starali się o zasiedzenie ruchomości, wówczas działanie w złej wierze całkowicie przekreślałoby możliwość uzyskania tytułu prawnego do ruchomego dobra.
Czy zasiedzenie jest patologią prawną?
Niektórym osobom wydawać się może, że taki sposób nabycia nieruchomości na własność jest co najmniej niemoralny, a w znacznej mierze wręcz patologiczny. Nie zgadzamy się jednak z tym stwierdzeniem z uwagi na szereg okoliczności. Najważniejszą z nich jest czas, a mianowicie bardzo długi okres wymagany od faktycznego wkroczenia na teren posesji przez nabycie właściwych praw. Mowa tu – podkreślmy – o dwudziestu latach przy posiadaniu samoistnym lub trzydziestu przy nabyciu w złej wierze. Przy przeciętnej długości życia w Polsce wynoszącej 78 lat mowa tu odpowiednio o około 25% i 40% całego funkcjonowania. Warto zwrócić uwagę na kwestie o wiele bardziej patologiczne związane z użytkowaniem nieruchomości, jak chociażby hiszpańskie ocupas. To iberyjskie prawo może pochwalić się niechlubnym “zwyczajem” chronienia złodziei czy dzikich lokatorów przed przyspieszoną eksmisją w sytuacji, gdy spędzą oni minimum 48 godzin na terenie cudzej posesji. Nie można zapominać o restrykcjach związanych z biegiem terminu zasiedzenia w prawie polskim – konieczny jest nieprzerwany bieg owych 20 lub 30 lat, a istnieje szereg sytuacji, w których upływ lat nie następuje lub ulega zawieszeniu. Można więc stwierdzić, że zasiedzenie to nie taka prosta sprawa czy hobby, które każdy z nas może uprawiać w przerwie między pracą a obowiązkami domowymi.
