Decydując się na zakup lub sprzedaż nieruchomości, dążymy do osiągnięcie maksymalnie korzystnej ceny. Sprzedając, chcemy jak najwięcej zarobić, zaś kupując, dążymy do jak najmocniejszego obniżenia ceny. Nim jednak przystąpimy do negocjacji, warto zdać sobie sprawę, czy zaproponowana kwota jest zasadna. Czasem bywają takie sytuacje, że nie można samodzielnie ustalić ceny i w tym celu zamawia się wycenę u specjalisty. Dzisiejszy wpis podpowie, jak oszacować wartość nieruchomości.
Jak samemu wycenić nieruchomość?
Pierwszą metodą, którą można zastosować bez angażowania osób trzecich jest samodzielne wycenienie nieruchomości. Proces ten dokonuje się najczęściej w oparciu o bazę ogłoszeń internetowych, która dodatkowo pozwala na filtrowanie zakresu wyszukiwania. Dlaczego w ogóle powinniśmy zwrócić uwagę na filtry, takie jak lokalizacja, ilość pokoi, rok budownictwa czy metraż mieszkania? Ponieważ to w dużej mierze te elementy wpływają na wartość mieszkania. Zupełnie innej ceny możemy spodziewać się za dwupokojowe mieszkanie w Lęborku (ok. 4500 PLN / mkw), a innej za podobne mieszkanie we Wrocławiu (ok. 8900 PLN / mkw). Różnicę może zrobić nawet usytuowanie w danej dzielnicy, co doskonale widać po stołecznych ofertach: metr kwadratowy na Wawerze, Białołęce, Rembertowie czy Wesołej nie przekroczy 7700 PLN, zaś Ochota, Wola czy Śródmieście to wydatek minimum 13500 PLN / mkw. Ważne jest więc, by porównywać oferty możliwie zbliżone do naszej nieruchomości.
Szacując wartość nieruchomości, należy przyjąć, że strona wystawiająca mieszkanie zakłada pewien margines negocjacyjny, który pozwala na ewentualną obniżkę ceny. Podstawowa zasada ekonomii głosi bowiem, że nieruchomość jest warta tyle, ile uzgodni nabywca ze sprzedawcą; innymi słowy – wartość jest pojęciem względnym. Niektóre osoby mogą zawyżyć wartość nieruchomości z uwagi na sentyment, inni z kolei zaniżą cenę, by jak najszybciej dokonać transakcji. Ważne jest więc, by przy samodzielnej wycenie nieruchomości zachować zdrowy rozsądek i niejako dopasować się do realiów rynkowych. Jeśli tego nie zrobimy, narażamy się na żmudną sprzedaż (cena zawyżona) lub uzyskanie mniejszej kwoty, niż głosiły rokowania (cena zaniżona).
Wycena przez agencję nieruchomości
Alternatywą dla samodzielnego poszukiwania ogłoszeń i porównywania swojego mieszkania do rynku wtórnego jest zlecenie tego zadania agencji nieruchomości. Wyznaczony do opieki agent z pewnością zechce osobiście zweryfikować stan nieruchomości zarówno w kwestii podstawowych parametrów (liczba pokoi, metraż, umeblowanie), jak i pod kątem prawnym (rodzaj własności mieszkania, ewentualne obciążenia hipoteczne, itp.). Na tej podstawie agent może samodzielnie sporządzić wycenę i zaproponować cenę, która będzie zawierać margines negocjacyjny. Możliwe jest także przekazanie agencji indywidualnych wymagań co do ceny, np. możliwość negocjacji ceny tylko z klientem gotówkowym. Biuro nieruchomości zaproponuje cenę, która w ich ocenie pozwoli zarówno usatysfakcjonować klienta, jak i dość szybko pozyskać potencjalnego nabywcę. Nie ma obaw o znaczne zaniżenie ceny, wszak agencja także chce zarobić swoją prowizję, która zależna jest od finalnej kwoty transakcji.
Korzystanie z wyceny proponowanej przez agencję nieruchomości to wygodna opcja – zadaniem sprzedającego jest odpowiedź na pytania agenta oraz udostępnienie lokalu do sfotografowania. To bardzo dobra propozycja dla osób, które nie orientują się we współczesnym rynku deweloperskim lub mają tak dużo obowiązków, że nie brakuje czasu na przeszukiwanie portali sprzedażowych. Rozwiązanie to ma jednak pewną wadę – aby możliwe było przedstawienie wyceny, agencja zastrzega konieczność podpisania umowy na świadczenie swoich usług. Oznacza to, że niejako zdajemy się na ich działania, a co za tym idzie – wycena agenta będzie punktem wyjścia do jakichkolwiek dalszych działań. Można ją zakwestionować, można się z nią nie zgadzać, nie zmienia to jednak faktu, że wycena agenta determinuje pewien pułap kwotowy, wokół którego będziemy kształtować dalszą ofertę.
Wycena wartości przez agencję nieruchomości
Metodą, która w sposób najbardziej precyzyjny oddaje wartość danej nieruchomości, jest sporządzenie operatu szacunkowego. Samą konstrukcję tego dokumentu jak i szczegółowe informacje omawialiśmy we wcześniejszym wpisie, tutaj natomiast przypomnimy podstawowe fakty. Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę, który ma urzędową moc wiążącą – oznacza to, że taki kosztorys posłuży we wszelkich sprawach sądowo-administracyjnych, np. w procedurze dziedziczenia spadku czy podziale majątku przy rozwodzie. Przeciwnie do szacunków orientacyjnych, operat musi być precyzyjnie opisany, a czynniki obniżające lub podwyższające wartości nieruchomości muszą być wyszczególnione. Co za tym idzie – grono osób posiadających uprawnienia do sporządzenia operatu jest wąskie, a ich owoc pracy niezwykle trudno zakwestionować.Alternatywą dla samodzielnego poszukiwania ogłoszeń i porównywania swojego mieszkania do rynku wtórnego jest zlecenie tego zadania agencji nieruchomości. Wyznaczony do opieki agent z pewnością zechce osobiście zweryfikować stan nieruchomości zarówno w kwestii podstawowych parametrów (liczba pokoi, metraż, umeblowanie), jak i pod kątem prawnym (rodzaj własności mieszkania, ewentualne obciążenia hipoteczne, itp.). Na tej podstawie agent może samodzielnie sporządzić wycenę i zaproponować cenę, która będzie zawierać margines negocjacyjny. Możliwe jest także przekazanie agencji indywidualnych wymagań co do ceny, np. możliwość negocjacji ceny tylko z klientem gotówkowym. Biuro nieruchomości zaproponuje cenę, która w ich ocenie pozwoli zarówno usatysfakcjonować klienta, jak i dość szybko pozyskać potencjalnego nabywcę. Nie ma obaw o znaczne zaniżenie ceny, wszak agencja także chce zarobić swoją prowizję, która zależna jest od finalnej kwoty transakcji.
Korzystanie z wyceny proponowanej przez agencję nieruchomości to wygodna opcja – zadaniem sprzedającego jest odpowiedź na pytania agenta oraz udostępnienie lokalu do sfotografowania. To bardzo dobra propozycja dla osób, które nie orientują się we współczesnym rynku deweloperskim lub mają tak dużo obowiązków, że nie brakuje czasu na przeszukiwanie portali sprzedażowych. Rozwiązanie to ma jednak pewną wadę – aby możliwe było przedstawienie wyceny, agencja zastrzega konieczność podpisania umowy na świadczenie swoich usług. Oznacza to, że niejako zdajemy się na ich działania, a co za tym idzie – wycena agenta będzie punktem wyjścia do jakichkolwiek dalszych działań. Można ją zakwestionować, można się z nią nie zgadzać, nie zmienia to jednak faktu, że wycena agenta determinuje pewien pułap kwotowy, wokół którego będziemy kształtować dalszą ofertę.
Operat szacunkowy w wielu przypadkach jest niezbędny; poza wcześniej wymienionymi kazusami sądowo-administracyjnymi, dokument okaże się potrzebny w procedurze kredytu hipotecznego czy przy przeliczaniu opłat za użytkowanie wieczyste. Zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego jest bardzo dobrym pomysłem w sytuacji, gdy mamy na sprzedaż nietypową nieruchomość. To także dobre rozwiązanie, gdy jesteśmy pewni wysokiej, satysfakcjonującej ceny domu lub mieszkania; operat szacunkowy w tym momencie może być „asem z rękawa”, który zakończy wszelkie spekulacje na temat ceny nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że operat szacunkowy ma swoją „datę przydatności” – po kilku latach może się okazać, że nieruchomość zmieniła wartość i konieczne będzie zaktualizowanie operatu.
