Umowa najmu domu jednorodzinnego – wzór 2026 (PDF, DOCX)
Umowa najmu domu jednorodzinnego z działką – z podziałem obowiązków przy posesji (ogród, odśnieżanie, odpady), mediami rozliczanymi przez najemcę, przeglądami instalacji i zasadami wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Aktualizacjapaździernik 2026
FormatyPDF i Word
Wypełnienieok. 20 minut
Cena0 zł, bez konta
Kiedy użyć tego wzoru
PosesjaOgród, odśnieżanie, liście – kto i w jakim zakresie.
MediaUmowy na najemcę albo zwrot według liczników.
PrzeglądyKontrole okresowe instalacji – obowiązek właściciela.
Najem domu podlega tym samym przepisom co najem mieszkania – Kodeksowi cywilnemu i ustawie o ochronie praw lokatorów, która ogranicza m.in. przyczyny wypowiedzenia przez wynajmującego i wysokość kaucji. Różnica leży w szczegółach: najemca domu często sam podpisuje umowy z dostawcami mediów, dba o ogród i chodnik wzdłuż posesji, a strony muszą ustalić, kto płaci za serwis pieca, opróżnianie szamba i odpady.
W protokole zdawczo-odbiorczym warto opisać nie tylko stan budynku, ale też ogrodu, ogrodzenia, bramy i urządzeń: pieca lub pompy ciepła, szamba albo przydomowej oczyszczalni, liczników i pilotów.
Najważniejsze zasady
Kaucja
Do 12-krotności czynszu, zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia
art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorówWypowiedzenie przez wynajmującego
Tylko z przyczyn i w terminach ustawowych
art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorówKontrole okresowe budynku
Instalacja gazowa, przewody kominowe – obowiązek właściciela lub zarządcy
art. 62 Prawa budowlanegoChodnik wzdłuż posesji
Uprzątnięcie śniegu i błota – obowiązek władającego nieruchomością; podział warto zapisać w umowie
art. 5 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminachDrobne nakłady
Po stronie najemcy: drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie, drobne naprawy instalacji
art. 681 Kodeksu cywilnegoJak przygotować umowę
0 z 5 gotowe
Podgląd wzoru
WZORY DOKUMENTÓWHS-N20 · WERSJA 10/2026
UMOWA NAJMU DOMU JEDNORODZINNEGO
zawarta w dniu [data] w [miejscowość] pomiędzy:
[imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Wynajmującym,
a [imię i nazwisko], zam. [adres], PESEL [numer], zwanym/ą dalej Najemcą.
§ 1
Wynajmujący oświadcza, że jest [właścicielem / współwłaścicielem] nieruchomości położonej w [miejscowość] przy ul. [adres], składającej się z działki nr [numer] o powierzchni [m²] m² zabudowanej domem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej [m²] m², dla której Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer] (dalej: Dom).
Wynajmujący oddaje Najemcy do używania na cele mieszkaniowe Dom wraz z [garażem, budynkiem gospodarczym, ogrodem] oraz wyposażeniem wymienionym w protokole zdawczo-odbiorczym, a Najemca zobowiązuje się płacić czynsz na warunkach umowy.
§ 2
Umowa zostaje zawarta na czas [oznaczony od dnia [data] do dnia [data] / nieoznaczony od dnia [data]]. Wydanie Domu nastąpi w dniu [data] na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
§ 3
Czynsz wynosi [kwota] zł miesięcznie i jest płatny z góry do [10.] dnia każdego miesiąca na rachunek Wynajmującego nr [numer rachunku].
Najemca ponosi koszty energii elektrycznej, gazu, wody i ścieków, ogrzewania, wywozu odpadów oraz internetu [na podstawie umów zawartych we własnym imieniu / na podstawie refaktur Wynajmującego według wskazań liczników]. Stan liczników w dniu wydania Domu określa protokół.
§ 4
Najemca wpłaca kaucję zabezpieczającą w wysokości [kwota] zł (nie więcej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia Domu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu.
§ 5
Najemca zobowiązuje się: utrzymywać ogród i teren posesji w należytym stanie [w tym koszenie trawnika, grabienie liści], uprzątać śnieg i błoto z chodnika położonego wzdłuż nieruchomości, [złożyć deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami / pokrywać opłatę za odpady wnoszoną przez Wynajmującego] oraz dokonywać drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem Domu.
Wynajmujący zapewnia okresowe kontrole instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz [coroczny serwis pieca / pompy ciepła]. Opróżnianie [szamba / przydomowej oczyszczalni] obciąża [Najemcę / Wynajmującego].
Najemca niezwłocznie zawiadamia Wynajmującego o awariach i usterkach wymagających napraw obciążających Wynajmującego.
§ 6
Oddanie Domu lub jego części w podnajem albo do bezpłatnego używania wymaga pisemnej zgody Wynajmującego. Trzymanie zwierząt: [dozwolone / wymaga zgody Wynajmującego / niedozwolone].
W Domu wraz z Najemcą będą zamieszkiwać: [imiona i nazwiska osób / brak].
§ 7
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn i w terminach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem [jednomiesięcznego] okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego [w przypadku umowy na czas oznaczony: w następujących przypadkach: …]. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej.
§ 8
Po zakończeniu najmu Najemca zwróci Dom wraz z posesją w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia wynikającego z prawidłowego używania, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy z wykazem wyposażenia i stanem liczników (wzór HS-N03), 2) [kopia dokumentu potwierdzającego tytuł prawny – opcjonalnie].
Wynajmujący
Najemca
Wzór poglądowy houser.pl, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów. Treść należy dostosować do konkretnej sprawy; wzór nie stanowi porady prawnej. Aktualna wersja i więcej wzorów: houser.pl/wzory
Najczęstsze pytania
Kto płaci podatek od nieruchomości przy najmie domu?
Podatnikiem jest właściciel. Strony mogą uwzględnić ten koszt w wysokości czynszu, ale wobec gminy odpowiada właściciel.
Czy najemca musi mieć ubezpieczenie?
Przepisy tego nie wymagają, z wyjątkiem budynków wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które ubezpiecza ich posiadacz. Umowa może zobowiązać najemcę do zawarcia ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, obejmującego szkody w wynajmowanym domu.
Czy w umowie można zakazać trzymania zwierząt?
Tak. Strony mogą zakazać zwierząt albo uzależnić je od zgody wynajmującego i ustalić odpowiedzialność za szkody.
WYNAJEMMieszkanie do wynajęcia?Ogłoszenie wynajmu na houser.pl bez opłat i bez prowizji. Publikacja zajmuje kilka minut.Dodaj ogłoszenie wynajmu
Wzór poglądowy, przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów i regularnie aktualizowany. Przed użyciem treść należy dostosować do konkretnej sprawy. Wzór nie stanowi porady prawnej – w sprawach spornych warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym.