Co zrobić, by stać się właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Polsce? Nic wielkiego – znaleźć interesujący Cię lokal, ustalić cenę zakupu, podpisać umowę w formie aktu notarialnego, wypłacić należność i dopełnić kilku formalności administracyjno-prawnych. Znacznie trudniejsze zadanie stoi przed cudzoziemcami pochodzącymi spoza EOG i Szwajcarii, którzy zobowiązani są do uzyskania promesy. Jak wyglądają procedury nabywania nieruchomości przez cudzoziemców? Kto może uzyskać pozwolenie na zakup, a kto takiego pozwolenia nie otrzyma? Na te pytania znajdziecie odpowiedź w poniższym wpisie.
Nabywanie nieruchomości przez osoby z EOG lub Szwajcarii
Polska, jako jeden z 30 krajów tworzących Europejski Obszar Gospodarczy, może cieszyć się znacznymi ułatwieniami w zakresie szeroko rozumianych operacji finansowych. Do tego grona należy zaliczyć także Szwajcarię, która de iude nie jest członkiem EOG, jednak de facto podpisała porozumienie pozwalające na uczestnictwo w uproszczonych procedurach transakcyjnych. Na mocy międzynarodowych ustaleń i ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, każdy obywatel państwa członkowskiego EOG lub Szwajcarii może nabyć dom, mieszkanie, lokal usługowy czy inną nieruchomość w Polsce tak samo łatwo, jak rodowity Polak.
Pisząc w tym artykule o cudzoziemcach, będziemy przez to rozumieć osoby spoza EOG lub Szwajcarii, a więc przede wszystkim obywateli Ukrainy, Białorusi, Rosji i Armenii; dodatkowo będą to także osoby prawne i spółki z siedzibą poza EOG i Szwajcarii. Te osoby obowiązywać będzie specjalna ścieżka proceduralna, w której między innymi konieczne będzie wykazanie więzi między cudzoziemcem a Polską, przedstawieniem źródła, z którego pochodzą środki na zakup nieruchomości czy wylegitymowaniem się stosownym zezwoleniem na pobyt.
Promesa na zakup nieruchomości
Aby cudzoziemiec mógł w pełni legalnie nabyć nieruchomość w Polsce, powinien on posiadać zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Należy więc w pierwszej kolejności złożyć wniosek do MSWiA osobiście lub korespondencyjnie, przy użyciu drogi listowej. Taki dokument warto złożyć po konsultacji z radcą prawnym lub osobą obeznaną w omawianym zagadnieniu – wniosek błędnie wypełniony lub zawierający braki formalne nie będzie rozpatrywany.
Co wpisuje się w dokumencie? Poza danymi osobowymi jednego lub dwóch wnioskodawców (wniosek o promesę można składać wspólnie z bliską osobą lub spółką w firmie), konieczne jest dokładne określenie nieruchomości, której zakupem jesteśmy zainteresowani. Wskazać należy dokładną lokalizację domu lub mieszkania, numeru księgi wieczystej, numeru działki ewidencyjnej oraz powierzchni w hektarach. Tutaj należy dodać komentarz – maksymalna powierzchnia nieruchomości nabywana na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 hektara.
Poza określeniem działki oraz nieruchomości, konieczne będzie wykazanie źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości, np. z kredytu, z pożyczki, a jeśli źródłem są własne oszczędności, należy przedstawić źródło pochodzenia odłożonego kapitału, np. z umowy o pracę. Wnioskodawca będzie także musiał określić, w jakim celu nabywa nieruchomość: czy jest to potrzeba mieszkaniowa, czy też będzie prowadzona tam działalność gospodarcza. Na koniec pozostaje określenie czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do zmiany właściciela nieruchomości oraz wskazanie więzi z Polską – tego można dokonać na kilka sposobów, o czym napiszemy nieco później.
Kto może otrzymać pozwolenie na zakup?
Zgodnie z informacjami zawartymi na stronie rządowej, zezwolenie na zakup otrzyma każdy wnioskodawca, którego transakcja nie spowoduje naruszenia obronności i porządku publicznego Rzeczypospolitej Polskiej, a także nie dojdzie do naruszenia polityki społecznej. Jeśli Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji będzie miało wątpliwości co do złożonego wniosku, w sprawę mogą zostać zaangażowane dwie kolejne jednostki państwowe: Ministerstwo Obrony Narodowej oraz Ministerstwo Rolnictwa. Aby zminimalizować taki scenariusz, warto wskazać niezaprzeczalną więź z Polską na jeden z dostępnych sposobów:
- Udokumentowana polska narodowość lub pochodzenie;
- Małżeństwo z osobą, która jest obywatelem Polski;
- Posiadanie zezwolenia na pobyt stały, czasowy lub rezydenturę długoterminową UE;
- Członkostwo w zarządzie kontrolowanej spółki handlowej;
- Prowadzenie działalności rolniczej lub gospodarczej zgodnie z właściwymi przepisami prawa polskiego;
Jeśli przeznaczeniem nieruchomości będzie wykorzystanie w działalności gospodarczej, to dodatkowo konieczne będzie wykazanie, że lokal jest niezbędny do zaspokojenia bieżących i przyszłych potrzeb firmy. Może więc to być dom, w którym otworzymy pensjonat, garaż do prowadzenia warsztatu samochodowego lub lokal usługowo-handlowy, w którym otworzymy agencję marketingową.
Pozwolenie nie jest konieczne w sytuacji, gdy nabywa się:
- Samodzielny lokal mieszkalny określony w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali;
- Garaż lub miejsce parkingowe w garażu podziemnym, o ile jest się właścicielem lokalu mieszkalnego i zajdzie potrzeba garażowania pojazdu;
- Nieruchomość, a nabywcą jest osoba z rezydenturą długoterminową UE lub zezwoleniem na pobyt stały, która mieszka na terenie Rzeczypospolitej Polskiej od co najmniej 5 lat od uzyskania wymienionych pozwoleń;
- Nieruchomość, która wejdzie w skład wspólnoty majątkowej z obywatelem Polski, a sam wnioskodawca mieszka na terenie RP od co najmniej 2 lat od uzyskania rezydentury długoterminowej UE lub zezwolenia na pobyt stały;
- Nieruchomość od właściciela lub wieczystego użytkownika mieszkającego w niej od co najmniej pięciu lat, a od którego zachodzi prawo dziedziczenia w dniu nabycia.
