Ubiegając się o kredyt hipoteczny lub wystawiając nieruchomość na sprzedaż, niejednokrotnie możemy usłyszeć o pojęciu “operat szacunkowy”. Choć pojęcie to może wydawać się dość tajemnicze, to w praktyce oznacza wycenę nieruchomości dokonywaną przez wykwalifikowaną osobę. Najczęściej dokonuje jej rzeczoznawca zatrudniony przez bank lub biegły sądowy podczas postępowania egzekucyjnego. Poniżej omawiamy strukturę operatu szacunkowego oraz zostawiamy wskazówki, które przydadzą się w tym temacie.
Czym jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy to – zgodnie z definicją encyklopedyczną – dokument autorstwa rzeczoznawcy majątkowego stanowiący o wartości nieruchomości. Ma on charakter dokumentu urzędowego, a więc musi być przeprowadzany z najwyższą starannością oraz sporządzony na piśmie. Operat szacunkowy nie może być jedynie opinią czy przypuszczeniem na zasadzie szacowania wartości “na oko” – każda decyzja musi być uzasadniona logicznymi przesłankami, a sposób kalkulacji musi być rozpisany i objaśniony. To sprawia, że dokument ma przejrzystą treść, którą zakwestionować może wyłącznie operat sporządzony przez innego biegłego; jeden rzeczoznawca nie powinien sporządzać dwóch różnych operatów dla tej samej nieruchomości, bowiem podważyłby swoje kompetencje w zakresie wyceny.
Operat szacunkowy – jak każda decyzja – może dawać poczucie pokrzywdzenia osobie zlecającej takie oszacowanie. To sprawia, że treść operatu, jak i jego wynik mogą zostać podważone; by tak się stało, konieczne będzie zlecenie weryfikacji oszacowania innemu rzeczoznawcy. Jeśli wyniki będą znacząco różne, wówczas ostatecznego i wiążącego opiniowania operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Należy jednak mieć świadomość, iż nie będzie to decyzja ustalona krakowskim targiem – z reguły organizacja zawodowa przychyla się do decyzji jednej ze stron.
Z czego składa się operat szacunkowy?
Treść operatu szacunkowego jest prawnie ujednolicona co do informacji, które powinny się w nim znaleźć, jednak sposób przedstawienia tekstu jest różny. Może to być tabelka z pytaniami i odpowiedziami na zasadzie twierdzeń i przeczeń lub skali, jak również może to być tekst o charakterze informacyjno-opisowym, w którym rzeczoznawca przytacza fakty stanowiące o zwiększeniu lub zmniejszeniu wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawsze jest sporządzany w języku polskim, a na życzenie osób niemówiących po polsku możliwe jest stworzenie tłumaczenia przysięgłego. Kwoty podawane w operacie zaokrągla się do pełnych złotych, a w przypadku kwot przekraczających 1.000.000 PLN – w zaokrągleniu do tysięcy złotych, o ile nie stanowi to zniekształcenia treści operatu. Treść operatu szacunkowego powinna się składać z:
- Precyzyjnego określenia szacowanej nieruchomości (Jakie działki wchodzą w skład gruntu? Jaka jest powierzchnia działki oraz szacowanego lokalu? Jaki jest numer księgi wieczystej dla danego lokalu?);
- Określenia celu wyceny;
- Podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- Wskazania daty określenia wartości nieruchomości;
- Opis stanu nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem zużycia lokalu;
- Wskazanie przeznaczenia opisywanej nieruchomości wynikającej z planu miejscowego;
- Wskazanie rodzaju określanej wartości, objaśnienie metod i technik szacowania wartości;
- Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu oszacowania;
- Wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem elementów składowych kalkulacji.
Jeśli operat szacunkowy został wykonany już wcześniej i mamy do niego dostęp, wówczas owy operat podlega aktualizacji i ocenie prawidłowości sporządzenia. Aktualizacji wyceny może dokonać zarówno rzeczoznawca sporządzający wcześniej opinię, jak i inny biegły; prawidłowości oceny może dokonać wyłącznie rzeczoznawca niebędący autorem oryginalnego dokumentu.
Kiedy operat szacunkowy okaże się pomocny?
Operat szacunkowy znajduje szereg zastosowań praktycznych, wśród których warto wskazać następujące przypadki:
- Ustalenie ceny kupna lub sprzedaży nieruchomości;
- Ustalenie wartości masy spadkowej lub darowizny;
- Ustalenie podziału majątku przy rozwodzie;
- Zabezpieczenie kredytu hipotecznego;
- Egzekucja komornicza z nieruchomości;
- Dochodzenie odszkodowania w przypadku uszkodzenia lub innego ubytku wartości nieruchomości;
- Przeliczenie opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości;
Warto pamiętać, iż operat szacunkowy ma charakter oficjalnego dokumentu, przez co może on stanowić bezpośredni dowód w sądzie sporządzony przez biegłego.
