Spis treści 7 sekcji
Rok 2026 miał być rokiem wyraźnych wzrostów cen mieszkań napędzanych obniżkami stóp procentowych. Dane z pierwszych trzech kwartałów pokazują inny obraz: ceny transakcyjne rosną powoli, podaż mieszkań jest wysoka, a stopy procentowe zatrzymały się na poziomie z marca. Poniżej aktualny stan rynku (dane dostępne na koniec września 2026 r.) i czynniki, od których zależą ceny w kolejnych kwartałach.
Ceny mieszkań w 2026 roku – co pokazują dane NBP
Narodowy Bank Polski publikuje co kwartał ceny transakcyjne, czyli kwoty z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Według raportu za II kwartał 2026 r. nominalne ceny rosły tylko nieznacznie, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń roczne dynamiki cen były w większości przypadków ujemne – realnie mieszkania taniały.
| Rynek (II kw. 2026) | Warszawa | 6 największych miast (bez Warszawy) |
|---|---|---|
| Pierwotny – zmiana kwartalna | +1,9% | +1,5% |
| Pierwotny – zmiana roczna | +2,4% | −0,4% |
| Wtórny – zmiana kwartalna | +1,2% | −0,6% |
| Wtórny – zmiana roczna | od +0,3% do +2,6% w zależności od grupy miast |
Inny obraz dają dane Cenatorium publikowane przez Bankier.pl, oparte na innej próbie transakcji: w II kwartale 2026 r. ceny w największych miastach były w ujęciu rocznym wyższe o 5 do ponad 11%, a w Warszawie mieszkania 35–80 m² podrożały o ok. 10%. Różnice wynikają z metodologii i struktury próby, dlatego przy ocenie rynku warto patrzeć na kierunek zmian w kilku źródłach, a nie na jedną liczbę.
Stopy procentowe: obniżki zatrzymane
Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną NBP ostatni raz w marcu 2026 r. – o 0,25 pkt proc., do 3,75%. Wcześniej, w ciągu 14 miesięcy, stopy spadły łącznie o 2 pkt proc. We wrześniu Rada utrzymała stopy bez zmian, bo inflacja CPI wzrosła w sierpniu do 3,4% rok do roku, blisko górnej granicy celu NBP (2,5% ± 1 pkt proc.).
Dla rynku mieszkań oznacza to, że raty kredytów ze zmienną stopą nie spadną w najbliższych miesiącach. WIBOR 3M na początku września wynosił ok. 3,86%. Część ekonomistów nie oczekuje obniżek do końca 2026 r., a niektórzy dopuszczają nawet podwyżkę w listopadzie, po nowej projekcji inflacyjnej NBP.
Podaż: dużo mieszkań w ofercie, rośnie liczba budów
Najmocniej ceny hamuje wysoka podaż. Na sześciu największych rynkach liczba mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła na koniec czerwca 2026 r. do 64,4 tys. (z 62,5 tys. kwartał wcześniej), a sprzedaż spadła do ok. 11,4 tys. lokali, o 8,3% kwartał do kwartału. Jednocześnie przybywa nowych inwestycji: w II kwartale wydano pozwolenia na budowę 76,4 tys. mieszkań (o 29% więcej niż rok wcześniej), a rozpoczęto budowę 65,2 tys. mieszkań (+32%).
Kupujący mają więc duży wybór i przestrzeń do negocjacji, szczególnie na rynku pierwotnym. Z drugiej strony koszty budowy nadal rosną – drożeją grunty i robocizna – co ogranicza deweloperom możliwość obniżek cen.
Popyt i kredyty hipoteczne
Popyt kredytowy wyraźnie odbił. Według raportu AMRON-SARFiN w II kwartale 2026 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o ponad 50% wyższa niż rok wcześniej, choć ok. 22% stanowiły kredyty refinansowane, czyli przeniesienie istniejącego kredytu do innego banku. Nowy popyt jest więc mniejszy, niż sugeruje sama liczba umów, ale rośnie – i to on w największym stopniu decyduje o cenach na rynku wtórnym.
Prognoza: scenariusze na koniec 2026 i 2027 rok
| Scenariusz | Założenia | Ceny mieszkań |
|---|---|---|
| Bazowy | stopy bez zmian do połowy 2027 r., wysoka podaż, umiarkowany wzrost kredytów | wzrost nominalny zbliżony do inflacji lub niższy; realnie stabilnie |
| Szybsze ożywienie | powrót obniżek stóp w 2027 r., dalszy wzrost liczby kredytów | przyspieszenie wzrostów, najpierw w dużych miastach i małych metrażach |
| Hamowanie | podwyżka stóp, wyższa inflacja, rosnąca oferta deweloperów | stagnacja cen, większe rabaty na rynku pierwotnym |
Większość danych wskazuje na scenariusz bazowy: rynek w fazie stabilizacji, z wyraźnym zróżnicowaniem między miastami i metrażami. Najszybciej drożeją małe mieszkania w największych miastach, gdzie popyt wspierają inwestorzy i najem. W mniejszych miastach i na rynkach z dużą nową podażą ceny rosną wolniej lub stoją w miejscu. Zestawienie miejscowości, w których mieszkania są najtańsze, zawiera artykuł najtańsze mieszkania w Polsce.
Co to oznacza dla kupujących i sprzedających
- Kupujący mają przestrzeń do negocjacji, szczególnie przy mieszkaniach długo wystawionych na sprzedaż. Warto porównać cenę ofertową z cenami transakcyjnymi z Rejestru Cen Nieruchomości dla danej okolicy.
- Kupujący z kredytem powinni liczyć zdolność przy obecnych stopach, bez zakładania szybkich obniżek.
- Sprzedający konkurują z dużą ofertą deweloperów – realna cena i dobra prezentacja mieszkania mają większe znaczenie niż czekanie na wzrosty.
Aktualne oferty można przeglądać w ogłoszeniach mieszkań na sprzedaż na houser.pl, a koszty zakupu opisują poradniki o podatku PCC i kosztach aktu notarialnego.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ceny mieszkań w 2026 roku spadły?
Nominalnie nie – według NBP ceny transakcyjne w II kwartale 2026 r. były w większości miast nieco wyższe niż rok wcześniej. Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń mieszkania realnie potaniały.
Ile wynosi stopa referencyjna NBP w 2026 roku?
Od marca 2026 r. stopa referencyjna wynosi 3,75%. We wrześniu Rada Polityki Pieniężnej utrzymała ją bez zmian.
Czy warto czekać z zakupem mieszkania na obniżki stóp?
Obniżki w najbliższych miesiącach są mało prawdopodobne. Czekanie ma sens tylko przy braku pilnej potrzeby – w tym czasie trzeba płacić za najem, a ewentualne obniżki stóp zwykle szybko podnoszą popyt i ceny.
Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej?
W największych miastach, szczególnie w segmencie małych mieszkań. Na rynkach z dużą nową podażą wzrosty są wyraźnie wolniejsze.
