Spis treści 6 sekcji
Przy stopie referencyjnej NBP 3,75% i inflacji ok. 3,4% oszczędności na zwykłym koncie realnie tracą wartość. Najczęściej rozważane alternatywy to lokata, obligacje skarbowe i mieszkanie na wynajem. Poniżej porównanie na aktualnych danych (koniec września 2026 r.): ile można zarobić, jakie są podatki i koszty oraz dla kogo sprawdza się każda z opcji.
Lokaty w 2026 roku
Średnie oprocentowanie lokat terminowych wynosiło na początku września 2026 r. ok. 2,6% w skali roku. Wyższe stawki – ok. 4,2–4,9%, a w pojedynczych ofertach 6–7% – dotyczą promocji dla nowych klientów lub nowych środków, zwykle z limitem kwoty 25–50 tys. zł i krótkim okresem. Od odsetek bank potrąca 19% podatku od zysków kapitałowych, więc przy średniej stawce zostaje ok. 2,1% netto – mniej niż inflacja.
Obligacje skarbowe
Obligacje oszczędnościowe Skarbu Państwa są bezpieczne jak lokata, a części z nich chronią przed inflacją. Oferta we wrześniu 2026 r.:
| Obligacje | Oprocentowanie | Okres |
|---|---|---|
| ROR | 4,00% w pierwszym miesiącu, potem stopa referencyjna NBP | 1 rok |
| TOS | 4,40% stałe | 3 lata |
| COI | 4,75% w pierwszym roku, potem inflacja + 1,5 pkt proc. | 4 lata |
| EDO | 5,35% w pierwszym roku, potem inflacja + 2 pkt proc. | 10 lat |
Odsetki z obligacji również podlegają 19% podatkowi, chyba że obligacje kupuje się w ramach IKE lub IKZE. Przy wcześniejszym wykupie pobierana jest opłata, dlatego obligacje długoterminowe warto kupować na pieniądze, które nie będą potrzebne przed terminem.
Mieszkanie na wynajem
Mieszkanie zarabia na dwa sposoby: czynsz i zmiana wartości nieruchomości. Rentowność brutto najmu w największych miastach wynosi ok. 4,5–5,7% rocznie, a po podatku ryczałtowym 8,5%, pustostanach i remontach zwykle ok. 3,5–4,5% netto (przykład obliczeń: ile można zarobić na wynajmie). Ceny transakcyjne mieszkań w II kwartale 2026 r. były według NBP od kilku dziesiątych do ok. 2,6% wyższe niż rok wcześniej, a według innych źródeł w największych miastach nawet o 5–11%.
Mieszkanie ma też koszty, których nie ma lokata ani obligacje:
- koszty zakupu – na rynku wtórnym PCC 2% (lub 6% przy szóstym i kolejnym lokalu), taksa notarialna i opłaty sądowe, ewentualnie prowizja pośrednika; razem zwykle kilka procent ceny,
- koszty sprzedaży i ewentualny podatek dochodowy przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia,
- czas i ryzyko – szukanie najemców, naprawy, zaległości w płatnościach, niska płynność.
Porównanie: 500 000 zł przez pierwszy rok
| Forma | Dochód brutto | Dochód netto | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Lokata (średnio 2,6%) | ok. 12 950 zł | ok. 10 490 zł | pełna płynność po terminie lokaty |
| Obligacje TOS (4,40%) | 22 000 zł | ok. 17 820 zł | stałe oprocentowanie przez 3 lata |
| Obligacje EDO (5,35% w 1. roku) | 26 750 zł | ok. 21 670 zł | podatek przy wykupie; od 2. roku inflacja + 2 pkt proc. |
| Mieszkanie na wynajem (netto ok. 4%) | ok. 27 700 zł czynszu | ok. 20 400 zł z najmu | plus lub minus zmiana wartości mieszkania, minus jednorazowe koszty zakupu |
W pierwszym roku mieszkanie i obligacje indeksowane dają podobny dochód. Różnica tkwi w ryzyku i w tym, co dzieje się dalej: obligacje EDO i COI chronią przed inflacją bez pracy i przy wysokiej płynności, a mieszkanie może zyskać lub stracić na wartości, zależnie od rynku. Mieszkanie wygrywa zwykle w długim okresie, gdy ceny nieruchomości i czynsze rosną szybciej niż inflacja, a jednorazowe koszty zakupu rozłożą się na wiele lat.
Co wybrać?
| Sytuacja | Rozsądny wybór |
|---|---|
| Pieniądze potrzebne w ciągu 1–2 lat | lokata lub obligacje ROR/DOR |
| Oszczędności na 3–10 lat bez pracy i ryzyka | obligacje TOS, COI, EDO (najlepiej w IKE) |
| Duży kapitał na 10+ lat, gotowość do zarządzania najmem | mieszkanie na wynajem |
| Niewielka kwota, chęć ochrony przed inflacją | obligacje indeksowane inflacją |
Wiele osób łączy te formy: część oszczędności w obligacjach jako bezpieczna poduszka, a mieszkanie jako długoterminowa inwestycja. Przed zakupem mieszkania pod wynajem warto przeliczyć rentowność na konkretnej ofercie – ceny i czynsze w poszczególnych miastach różnią się bardzo mocno. Oferty można porównać w ogłoszeniach mieszkań na sprzedaż.
Najczęściej zadawane pytania
Czy lokata w 2026 roku chroni przed inflacją?
Przeciętna lokata nie – średnie oprocentowanie ok. 2,6% brutto daje ok. 2,1% netto przy inflacji ok. 3,4%. Tylko najlepsze oferty promocyjne, zwykle z limitem kwoty, przewyższają inflację.
Co bardziej się opłaca: mieszkanie czy obligacje?
W pierwszym roku dochód jest podobny. Obligacje indeksowane dają ochronę przed inflacją bez pracy i ryzyka najemcy; mieszkanie może przynieść dodatkowy zysk ze wzrostu wartości, ale wymaga dużego kapitału i ma wysokie koszty zakupu.
Ile wynosi oprocentowanie obligacji EDO w 2026 roku?
We wrześniu 2026 r. obligacje EDO oprocentowane są na 5,35% w pierwszym roku, a w kolejnych latach według inflacji powiększonej o 2 pkt proc.
Jakie koszty trzeba doliczyć przy zakupie mieszkania pod wynajem?
Na rynku wtórnym PCC 2% (6% przy szóstym i kolejnym mieszkaniu), taksę notarialną, opłaty sądowe i ewentualną prowizję pośrednika. Przy mieszkaniu od dewelopera PCC nie ma, ale często dochodzi koszt wykończenia.
