Leasing nieruchomości czy kredyt hipoteczny? Różnice, zalety i wady obu rozwiązań.

Prowadząc własną działalność gospodarczą, często zmierzymy się z wyzwaniem, jakim jest optymalizacja kosztów, zachowanie płynności finansowej i racjonalizowanie wydatków. Zamrożona gotówka, nadmiar środków trwałych czy zakup kosztownych dóbr to zmora każdego przedsiębiorcy. Nie inaczej ma się kwestia zakupu nieruchomości, która często wymaga zaciągnięcia zobowiązania hipotecznego. Alternatywą dla tego rozwiązania jest leasing biurowca, magazynu czy mieszkania na użytek firmowy. Czym się różnią obie propozycje, jakie są ich zalety i wady?

Leasing nieruchomości

Istotą tego pojęcia jest tak naprawdę leasing, czyli umowa między leasingodawcą, czyli podmiotem nabywającym przedmiot i udostępniającą go drugiemu podmiotowi, czyli leasingobiorcy. Umowa leasingu zawierana jest na określony czas i za stosownym wynagrodzeniem (złożonym z opłaty wstępnej i rat leasingowych), a po upływu określonego czasu dobro może zostać wykupione przez leasingobiorcę lub zwrócone leasingodawcy. Umowa leasingu w swojej naturze przenosi prawo użytkowania, nie przenosi zaś środków finansowych poniesionych na zakup nieruchomości (jak to się dzieje przy umowie kredytu), co stanowi istotną różnicę prawną. Wiąże się to z kilkoma niezwykle ważnymi aspektami:

• Nieruchomość podczas użytkowania stanowi naszą własność, a w księdze wieczystej nie figuruje obciążenie hipoteczne;
• Podczas leasingu nie bada się zdolności kredytowej, dzięki czemu można pozwolić sobie na znacznie lepszą i droższą nieruchomość;
• Leasing zawierany jest na krótszy okres czasu niż kredyt hipoteczny, zazwyczaj od 5 do 15 lat, podczas gdy hipoteka udzielana jest na okres nie krótszy niż 15 lat;
• Kredyt hipoteczny wiąże się z nałożeniem karencji spłaty, co oznacza, że przez kilka pierwszych lat nadpłata zobowiązania wiąże się z wysokimi kosztami – takich zapisów nie ma w przypadku leasingu;
• Leasing o wiele lepiej sprawdza się jako środek optymalizujący zobowiązania podatkowe niż jakikolwiek kredyt (w szczególności hipoteczny).

Zalety leasingu odczują w szczególności małe i średnie przedsiębiorstwa, które są we wczesnej fazie istnienia na rynku lub mają stosunkowo niewielki kapitał. Wśród korzyści warto wskazać następujące przykłady:

• Możliwość zaliczenia większości opłat do kosztów uzyskania przychodu – w przypadku kredytu hipotecznego, jak i każdego innego kredytu koszt stanowi wyłącznie odsetkowa część raty.
• Leasing nie powoduje obniżenia zdolności kredytowej – mając nawet kilka przedmiotów w leasingu, w dalszym ciągu można ubiegać się o kredyt, zaś kredytując nawet jeden element, obniżamy zdolność.
• Ocenie podlega wyłącznie możliwość regulowania rat leasingowych i ewentualne zabezpieczenie finansowe – nie jest badana nasza zdolność kredytowa ani też historia zobowiązań.

Leasing jednak nie jest rozwiązaniem idealnym i jak każda kwestia, ma swoje wady. Do tych z pewnością zaliczy się:

• Większa liczba formalności, niż w przypadku kredytu – firmy leasingowe szczegółowo i wnikliwie prześwietlą posiadany majątek, by mieć pewność, że leasingobiorcę stać na faktyczną spłatę rat leasingowych.
• Stosunkowo wąska oferta rynkowa – ponieważ leasing tak trudno zbywalnego dobra jest wyzwaniem, niewiele firm zechce w ogóle przejść do rozmów, a co dopiero przygotować wycenę.
• Wysokie koszty – te firmy leasingowe, które podejmą ryzyko i zdecydują się na leasing nieruchomości, narzucają wysoką marżę, by wynagrodzić sobie możliwość zerwania umowy oraz ewentualne zmagania ze zbyciem dobra.

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest doskonale znaną formą, z której aktywnie korzysta co czwarty Polak. Również i działalności gospodarcze korzystają z tego rozwiązania, szczególnie w przypadku wyjątkowo dużych inwestycji. Popularnością zdecydowanie przyćmiewa drugą z opcji, a oferta banków jest niezwykle konkurencyjna – promocja goni promocję, a niektóre banki decydują się na negocjację warunków hipoteki. Procedura kredytowa co prawda trwa dłużej ze względu na wydłużenie analizy zdolności, jednak wymagania co do dokumentacji są mniejsze – to dobra wiadomość dla osób, które nie lubią biurokracji i częstych wizyt w banku celem doniesienia dokumentów. Sam kredyt hipoteczny posiada niekwestionowane zalety:

• Wartość kredytowanej nieruchomości nie jest “sztucznie zawyżana”, co ma miejsce przy leasingu – dzięki temu znamy faktyczną wartość przedmiotu umowy, bez powiększenia jej o marżę leasingodawcy.
• Możliwość kredytowania ponad wartość nieruchomości – dzięki nadwyżce możliwe jest zakupienie wyposażenia lub wykończenia budynku, czego nie oferuje leasing.
• Wyższy wkład własny – choć dla części osób może być to wada, to wysoki wkład własny pozwala na pożyczenie mniejszej ilości gotówki, co pomaga w redukowaniu kosztów związanych ze spłatą zobowiązania.

Wady, które wymienialiśmy już przy podpunkcie z leasingiem, to między innymi:

• Obniżenie zdolności kredytowej – powoduje to “wyczerpanie puli” środków umożliwiających zaciąganie zobowiązania.
• Bardzo wąski zakres optymalizacji podatkowej – do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć można wyłącznie część odsetkową raty, nie zaś całą ratę.
• Badanie historii i zdolności kredytowej – jeśli nasze raporty w BIK, BIG, KRD i innych bazach państwowych nie wypadną najlepiej, możemy zapomnieć o kredycie.