Darowizna mieszkania a podatek 2026 – zasady i koszty

Darowizna to najczęstszy sposób przekazania mieszkania w rodzinie za życia właściciela. Dla najbliższych krewnych może być całkowicie wolna od podatku, ale warunki zwolnienia są precyzyjne, a dla dalszej rodziny i osób obcych podatek sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych. Poniżej zasady obowiązujące w 2026 roku: kto płaci, ile, jakie są koszty u notariusza i co darowizna oznacza przy późniejszej sprzedaży mieszkania.

Forma darowizny mieszkania

Umowa darowizny nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego – darowizna mieszkania zawarta w zwykłej formie pisemnej jest nieważna. Notariusz sporządza akt, pobiera ewentualny podatek i opłaty sądowe oraz składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Darować można całe mieszkanie albo udział, np. 1/2.

Grupy podatkowe i kwoty wolne

Wysokość podatku od darowizny zależy od pokrewieństwa. Ustawa o podatku od spadków i darowizn dzieli nabywców na trzy grupy, a w ramach I grupy wyróżnia tzw. grupę zerową, która może korzystać z pełnego zwolnienia.

Kwoty wolne sumuje się z darowiznami i spadkami od tej samej osoby z 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia.

Darowizna mieszkania w najbliższej rodzinie – bez podatku

Darowizna mieszkania dla dziecka, rodzica, małżonka czy rodzeństwa jest zwolniona z podatku (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). Warunkiem jest zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy – ale przy darowiźnie mieszkania zgłoszenie nie jest potrzebne, bo umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Notariusz ustala w akcie pokrewieństwo stron i nie pobiera podatku.

Zięć, synowa i teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie do grupy zerowej – zwolnienie ich nie obejmuje. To częsty błąd w poradnikach.

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Poza grupą zerową podatek oblicza się od wartości rynkowej mieszkania pomniejszonej o kwotę wolną, według skali progresywnej: w I grupie od 3% do 7%, w II od 7% do 12%, w III od 12% do 20%. Przy wartościach mieszkań najwyższa stawka dotyczy niemal całej podstawy.

Obliczenia według skal z rozporządzenia Ministra Finansów obowiązujących od 1 lipca 2023 roku (także w 2026) i kwot wolnych z ustawy, przy założeniu braku wcześniejszych darowizn od tej samej osoby. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz.

Koszty u notariusza i w sądzie

Darowizna nie korzysta z obniżonej stawki taksy, która przysługuje przy sprzedaży lokalu mieszkalnego – maksymalną taksę liczy się od pełnej wartości mieszkania według rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Taksa to stawka maksymalna – notariusz może pobrać mniej.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie

Sprzedaż przed upływem 5 lat oznacza podatek dochodowy 19% (PIT-39). Przy darowiźnie 5 lat liczy się od końca roku, w którym nastąpiła darowizna, a nie od zakupu przez darczyńcę – ta korzystniejsza zasada dotyczy wyłącznie spadków. Kosztem uzyskania przychodu nie jest wartość mieszkania z dnia darowizny, tylko udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania i zapłacony podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT). Bez nakładów podatek liczy się praktycznie od całej ceny, dlatego przy krótkim horyzoncie znaczenie ma ulga mieszkaniowa albo odczekanie pełnych 5 lat.

Odwołanie darowizny i zachowek

• Odwołanie. Darczyńca może odwołać darowiznę, jeśli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności (art. 898 k.c.) – w ciągu roku od dowiedzenia się o niej (art. 899 k.c.).
• Zachowek. Darowizna mieszkania na rzecz jednego dziecka jest doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku pozostałych uprawnionych (art. 993 k.c.). Darowizny na rzecz spadkobierców i uprawnionych do zachowku dolicza się bez względu na datę.
• Zabezpieczenie darczyńcy. Rodzice przekazujący mieszkanie często ustanawiają na swoją rzecz dożywotnią służebność mieszkania albo zamiast darowizny zawierają umowę dożywocia – to rozwiązania, które warto omówić z notariuszem przed podpisaniem aktu.

Podsumowanie

Darowizna mieszkania dla najbliższej rodziny – dzieci, rodziców, małżonka, rodzeństwa – jest w 2026 roku wolna od podatku, a przy akcie notarialnym nie wymaga nawet zgłoszenia SD-Z2. Dalsza rodzina i osoby obce płacą podatek po odliczeniu kwoty wolnej, który przy typowym mieszkaniu wynosi od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy złotych. Kosztem stałym jest taksa notarialna liczona od pełnej wartości oraz 200 zł opłaty za wpis do księgi wieczystej. Przy planowanej sprzedaży trzeba pamiętać, że 5 lat liczy się od końca roku darowizny.

Czy darowizna mieszkania dla dziecka jest opodatkowana?

Nie. Dziecko należy do grupy zerowej i jest zwolnione z podatku. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego zwolnienie działa bez składania formularza SD-Z2.

Czy zięć lub synowa zapłacą podatek od darowizny?

Tak. Zięć, synowa i teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie do grupy zerowej. Po odliczeniu kwoty wolnej 36 120 zł płacą podatek według stawek od 3% do 7%.

Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?

Dla mieszkania o wartości 400 000 zł maksymalna taksa wynosi 2 370 zł netto (2 915,10 zł z VAT). Do tego dochodzą wypisy aktu i 200 zł opłaty sądowej za wpis własności do księgi wieczystej.

Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?

Po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła darowizna. Mieszkanie otrzymane w 2026 roku można sprzedać bez podatku dochodowego od 1 stycznia 2032 roku.

Czy darowiznę mieszkania można cofnąć?

Tylko w szczególnych przypadkach – przede wszystkim przy rażącej niewdzięczności obdarowanego, w ciągu roku od dowiedzenia się o niej. Samo pogorszenie relacji rodzinnych nie wystarcza.