Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma najmu mieszkania, która daje wynajmującemu skuteczne narzędzie do odzyskania lokalu po zakończeniu umowy — bez konieczności prowadzenia wielomiesięcznego postępowania eksmisyjnego. W tym poradniku wyjaśniamy, czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu, jakie załączniki są obowiązkowe, ile kosztuje notariusz i jak krok po kroku zawrzeć bezpieczną umowę. Na końcu znajdziesz darmowy wzór umowy do pobrania w formatach DOCX i PDF.

Pobierz darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego:
📄 Pobierz wzór DOCX (edytowalny w Word) | 📋 Pobierz wzór PDF (do wydruku)

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, której zawarcie regulują art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Od zwykłej umowy najmu różni się przede wszystkim tym, że najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji — czyli zobowiązuje się do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego.

To rozwiązanie zostało wprowadzone z myślą o właścicielach mieszkań, którzy obawiają się problemów z eksmisją nieuczciwych lokatorów. W praktyce najem okazjonalny znacząco skraca procedurę odzyskania mieszkania — z kilkunastu miesięcy (w przypadku standardowej eksmisji) do kilku tygodni.

Podpisywanie umowy najmu okazjonalnego — dwie strony przy stole z dokumentami i kluczami — Umowę najmu okazjonalnego podpisują obie strony, ale kluczowe oświadczenia najemcy wymagają formy aktu notarialnego

Najem okazjonalny a zwykły najem — kluczowe różnice

Element	Najem okazjonalny	Zwykły najem
Akt notarialny	Wymagany (oświadczenie najemcy)	Nie wymagany
Czas trwania	Tylko na czas oznaczony, maks. 10 lat	Na czas oznaczony lub nieoznaczony
Zgłoszenie do US	Obowiązkowe w ciągu 14 dni	Nie wymagane
Eksmisja po wygaśnięciu	Szybka — klauzula wykonalności z sądu	Długa — pełne postępowanie sądowe
Lokal zastępczy	Najemca wskazuje z góry	Gmina musi zapewnić
Kaucja maksymalna	6-krotność czynszu	12-krotność czynszu
Kto może zawrzeć	Tylko osoby fizyczne (właściciele)	Każdy podmiot
Ochrona lokatorska	Ograniczona	Pełna

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem lokalu mieszkalnego i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. To ważne ograniczenie — jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, musisz skorzystać z najmu instytucjonalnego (art. 19f–19j ustawy) lub zwykłej umowy najmu.

Najemcą również może być wyłącznie osoba fizyczna — najem okazjonalny nie dotyczy wynajmu na cele firmowe czy lokali użytkowych.

Obowiązkowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego

To właśnie załączniki odróżniają najem okazjonalny od zwykłego najmu. Bez nich umowa nie ma charakteru najmu okazjonalnego — działa jak zwykła umowa najmu, bez przyspieszonej procedury eksmisji. Art. 19a ust. 2 ustawy wymaga trzech dokumentów:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca musi złożyć u notariusza oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego (nie krótszym niż 7 dni). To kluczowy dokument — bez niego wynajmujący nie może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji. Oświadczenie sporządza notariusz, a koszt wynosi od 260 do 350 zł brutto.

Wizyta u notariusza — sporządzanie oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego — Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego — to obowiązkowy załącznik

2. Wskazanie lokalu zastępczego

Najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu. To adres, pod który najemca zostanie skierowany w przypadku eksmisji. Może to być mieszkanie rodziców, znajomych lub dowolny inny lokal, którego właściciel wyrazi na to zgodę.

3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego

Właściciel lokalu wskazanego przez najemcę musi złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. To oświadczenie nie wymaga formy aktu notarialnego — wystarczy zwykła forma pisemna z podpisem właściciela.

Jak krok po kroku zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Krok 1 — Przygotuj umowę. Pobierz nasz wzór umowy najmu okazjonalnego (DOCX do edycji lub PDF do wydruku) i uzupełnij dane stron, opis lokalu, wysokość czynszu, kaucji i czas trwania umowy.

Krok 2 — Umów wizytę u notariusza. Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Koszt to zazwyczaj 260–350 zł. Wizytę może umówić najemca lub wynajmujący — ale akt podpisuje najemca.

Krok 3 — Zbierz załączniki. Najemca przygotowuje: wskazanie lokalu zastępczego oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie. Wynajmujący przygotowuje: odpis z księgi wieczystej lub akt własności.

Krok 4 — Podpiszcie umowę. Obie strony podpisują umowę w dwóch egzemplarzach. Dołączcie wszystkie załączniki: akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, oświadczenie właściciela oraz protokół zdawczo-odbiorczy (pobierz nasz darmowy wzór protokołu).

Krok 5 — Zgłoś do urzędu skarbowego. Wynajmujący ma 14 dni od daty rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia powoduje, że umowa traci charakter najmu okazjonalnego!

Krok 6 — Przekaż klucze i sporządź protokół. W dniu wprowadzenia się najemcy sporządźcie protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami liczników i oceną stanu mieszkania.

Przekazanie kluczy do wynajmowanego mieszkania po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego — Po podpisaniu umowy i sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego następuje przekazanie kluczy nowemu najemcy

Ile kosztuje zawarcie umowy najmu okazjonalnego?

Sama umowa nie wymaga formy aktu notarialnego i nie generuje dodatkowych kosztów — możesz ją sporządzić samodzielnie korzystając z naszego darmowego wzoru. Jedyny obowiązkowy koszt to akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Stawki notarialne kształtują się następująco:

Element	Koszt orientacyjny	Kto płaci
Oświadczenie najemcy (akt notarialny)	260–350 zł brutto	Najemca (zwyczajowo)
Wypis aktu notarialnego (dodatkowy egzemplarz)	6–12 zł za stronę	Najemca
Umowa najmu (sporządzenie samodzielne)	0 zł	—
Zgłoszenie do urzędu skarbowego	0 zł	Wynajmujący

Łączny koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego to zazwyczaj 270–370 zł — wyłącznie za usługi notarialne. To stosunkowo niewielka inwestycja w porównaniu z potencjalnymi kosztami standardowej eksmisji, które mogą sięgać kilku tysięcy złotych i trwać wiele miesięcy.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego — obowiązek wynajmującego

Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy, wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. To nie jest opcja — to obowiązek, którego niedopełnienie ma poważne konsekwencje.

Jeśli wynajmujący nie dotrzyma 14-dniowego terminu, umowa traci charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu. Oznacza to, że wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji, nawet jeśli najemca złożył oświadczenie u notariusza. Zgłoszenia dokonuje się w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania wynajmującego — wystarczy złożyć pismo informujące o zawarciu umowy wraz z jej kopią.

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

To właśnie scenariusz, w którym najem okazjonalny pokazuje swoją największą zaletę. Procedura odzyskania lokalu przebiega następująco:

Etap 1 — Żądanie opuszczenia lokalu. Wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opuszczenia lokalu, opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym. Termin na opuszczenie nie może być krótszy niż 7 dni.

Etap 2 — Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Jeśli najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd rozpatruje taki wniosek w ciągu 3 dni (w praktyce do 2 tygodni).

Etap 3 — Egzekucja komornicza. Z klauzulą wykonalności wynajmujący może zlecić komornikowi przeprowadzenie eksmisji. Komornik kieruje najemcę do lokalu zastępczego wskazanego w oświadczeniu.

Cała procedura trwa zazwyczaj 4–8 tygodni, podczas gdy standardowa eksmisja na podstawie zwykłej umowy najmu może ciągnąć się 12–18 miesięcy.

Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego

Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego — najczęstszy i najkosztowniejszy błąd. Bez zgłoszenia w terminie 14 dni umowa traci charakter najmu okazjonalnego. Wynajmujący traci możliwość skorzystania z uproszczonej eksmisji.

Niekompletne załączniki — brak choćby jednego z trzech wymaganych dokumentów (akt notarialny, wskazanie lokalu zastępczego, oświadczenie właściciela) powoduje, że umowa nie spełnia warunków najmu okazjonalnego.

Zawarcie umowy na czas nieoznaczony — umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Umowa na czas nieoznaczony nie ma charakteru najmu okazjonalnego.

Wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą — jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach firmy, nie możesz skorzystać z najmu okazjonalnego. Zamiast tego rozważ najem instytucjonalny (art. 19f–19j ustawy).

Nieaktualne wskazanie lokalu zastępczego — jeśli najemca zmieni adres lokalu zastępczego (np. rodzice przeprowadzą się), ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal. Brak aktualizacji jest podstawą do wypowiedzenia umowy.

Wzór umowy najmu okazjonalnego 2026 — do pobrania

Przygotowaliśmy profesjonalny wzór umowy najmu okazjonalnego zgodny z aktualnymi przepisami. Wzór zawiera 9 paragrafów obejmujących wszystkie wymagane elementy: przedmiot umowy, czas trwania, czynsz i opłaty, kaucję, obowiązki stron, wypowiedzenie, oświadczenia najemcy, zgłoszenie do US oraz postanowienia końcowe.

Darmowe wzory do pobrania:
📄 Umowa najmu okazjonalnego — wzór DOCX — edytowalny w Word, Google Docs lub LibreOffice.

📋 Umowa najmu okazjonalnego — wzór PDF — gotowy do wydruku.

Potrzebujesz też protokołu zdawczo-odbiorczego? Pobierz darmowy wzór protokołu →

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza?

Nie, sama umowa nie wymaga formy aktu notarialnego — może być spisana na zwykłej kartce papieru. Formę aktu notarialnego wymaga jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które jest obowiązkowym załącznikiem do umowy. Koszt sporządzenia tego oświadczenia u notariusza to zazwyczaj 260–350 zł.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie można zawrzeć takiej umowy na czas nieoznaczony. Po upływie terminu umowa wygasa automatycznie — nie przedłuża się „milcząco" jak w przypadku zwykłego najmu.

Ile kosztuje notariusz przy umowie najmu okazjonalnego?

Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi zazwyczaj 260–350 zł brutto. Do tego dochodzi opłata za wypis (6–12 zł za stronę). Łączny koszt to około 270–370 zł. Zwyczajowo koszt ten ponosi najemca, choć strony mogą ustalić inaczej.

Co się stanie, jeśli nie zgłoszę umowy do urzędu skarbowego?

Jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, umowa traci charakter najmu okazjonalnego. Staje się zwykłą umową najmu z pełną ochroną lokatorską. Oznacza to, że wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej eksmisji, nawet jeśli ma akt notarialny z oświadczeniem najemcy.

Czy najemca może odmówić podpisania umowy najmu okazjonalnego?

Tak, najemca ma pełne prawo odmówić — nie ma obowiązku godzić się na najem okazjonalny. Wielu najemców preferuje jednak tę formę, ponieważ koszty notarialne są niewielkie, a sam najem okazjonalny daje też pewne korzyści najemcy (np. jasno określone zasady wypowiedzenia).

Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego?

Tak, ale wymaga to sporządzenia aneksu do umowy w formie pisemnej. Łączny czas trwania (z przedłużeniami) nie może przekroczyć 10 lat. Przy przedłużeniu warto zaktualizować oświadczenie najemcy u notariusza oraz sprawdzić aktualność wskazania lokalu zastępczego.

Czym różni się najem okazjonalny od najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny (art. 19f–19j ustawy) przeznaczony jest dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Nie wymaga wskazania lokalu zastępczego przez najemcę ani oświadczenia jego właściciela — ale nadal wymaga aktu notarialnego. Najem okazjonalny jest dostępny wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących takiej działalności.

Czy mogę wynająć mieszkanie okazjonalnie, jeśli je współwłasnę?

Tak, ale potrzebujesz zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli mieszkanie jest współwłasnością małżeńską, oboje małżonkowie powinni figurować w umowie jako wynajmujący. W przypadku innych form współwłasności konieczna jest pisemna zgoda lub pełnomocnictwo od pozostałych współwłaścicieli.

Blog & Aktualności

Umowa najmu okazjonalnego 2026 — wzór DOCX i PDF do pobrania za darmo

Umowa najmu okazjonalnego 2026 — wzór DOCX i PDF do pobrania za darmo