Czy warto inwestować w nieruchomości?

Gdy odłożymy nieco gotówki, której chwilowo nie wykorzystujemy, zaczynamy się zastanawiać nad możliwościami inwestycyjnymi. Jedni godzą się na ryzyko i nabywają papiery wartościowe, inni deponują środki na lokatach z symbolicznym oprocentowaniem. Coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkań, domów lub lokali użytkowych, które docelowo mają stanowić źródło dochodu pasywnego. Czy warto inwestować w nieruchomości? Jeśli tak, to jak wydać oszczędności, by lokal nie okazał się kulą u nogi?

Nieruchomości jako stabilna lokata kapitału

Decydując się na zainwestowanie gotówki, analizujemy dostępne możliwości pod wieloma aspektami. Czynnikiem, na który w pierwszej kolejności zwracamy uwagę, jest rentowność inwestycji oraz szacowana stopa zwrotu. Mówiąc prościej: staramy się ocenić, czy dany pomysł jest dochodowy, a jeśli tak, to ile pieniędzy zarobimy w wyznaczonym przez nas okresie. Równocześnie wiele czasu poświęcamy na analizę ryzyka, czyli ocenę szans na spektakularny zysk, ale i całkowitą katastrofę. Zdecydowana większość inwestycji bazuje na prostszym mechanizmie: im więcej chcemy zarobić, tym większe ryzyko powinniśmy ponieść. Nikt przecież nie zaproponuje bezpiecznej, gwarantowanej lokaty bankowej, która w rok wygeneruje dwa razy tyle, ile zdeponujemy. Dobra inwestycja będzie nieść wyważone, przewidywalne ryzyko i atrakcyjny dla inwestora poziom zysku.

Jedną z form inwestowania nadwyżki gotówkowej, która ostatnimi czasy zyskuje na popularności, jest zakup nieruchomości. Nowi nabywcy kupują mieszkania w dużych miastach oraz w rejonach turystycznych, by po niezbędnym umeblowaniu oferować je na wynajem. Ta praktyka coraz częściej rozszerzana jest na miasta akademickie, takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań czy Lublin, gdzie studenci rezygnują ze stancji na rzecz wynajmowania i współdzielenia domów. Nic więc dziwnego, że część osób decyduje się nawet na kredyt hipoteczny w celu zakupu mieszkania; rata kredytowa wynosząca około 1800 złotych spłacana jest przez najemców, którzy za swoje lokum płacą porównywalną kwotę. Po kilkunastu latach kredytowania inwestycja przynosi dochód pasywny, a dodatkowo do naszych aktywów dopisywana jest atrakcyjna nieruchomość warta kilkaset tysięcy złotych. 

Inwestycje w nieruchomości dobie koronawirusa?

Pandemia koronawirusa brutalnie zweryfikowała rynkową rzeczywistość, w szczególności giełdy papierów wartościowych. Kolejne bańki spekulacyjne pękały, inwestorzy w panice wyprzedawali akcje notując straty, a notowania niektórych spółek były zawieszane w kryzysowych momentach. Po tym szoku strat nie liczyły jedynie trzy grupy inwestorów:

• Posiadacze akcji spółek IT (rozwój narzędzi do pracy i komunikacji zdalnej) i branży medycznej;
• Posiadacze sztabek inwestycyjnych i kontraktów z metalami szlachetnymi: złotem oraz srebrem; 
• Posiadacze gruntów, dzierżawcy rodzinnych ogródków działkowych oraz właściciele domów i mieszkań na wynajem lub sprzedaż;

Przeciwnie do dwóch pierwszych grup, nie trzeba posiadać rozległej wiedzy inwestorskiej ani umiejętności maklerskich, by czerpać dochód z nieruchomości. Nawet w tak trudnym czasie, jakim jest pandemia koronawirusa, możliwe jest zarabianie na wynajmie, dzierżawie lub sprzedaży lokali. Należy jednak dokonać wyboru pomiędzy wynajmem a sprzedażą mieszkania; pierwsze rozwiązanie pozwala czerpać stosunkowo stabilny dochód dodatkowy, drugie z kolei przynosi jednorazowy zysk rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jednak ani wynajem, ani standardowa forma sprzedaży nie były najpopularniejszą formą zarabiania na nieruchomościach – zdecydowanie największym zainteresowaniem cieszył się tzw. house flipping.

House flipping – inwestowanie dla zaangażowanych

Pojęciem, które zyskuje coraz większe uznanie i uwagę w świecie nieruchomości jest house flipping, czyli przywracanie blasku i pięknego wyglądu zaniedbanym lub wymagającym remontu mieszkaniom. Schemat działania jest niezwykle prosty: flipper, czyli inwestor, budowlaniec i sprzedawca w jednym kupuje lokal w nienajlepszym stanie po atrakcyjnej cenie. Następnie dokonuje generalnego remontu – od stolarki przez wymianę elektryki aż po prace aranżacyjno-wykończeniowe, z czego możliwie najwięcej wykonuje samodzielnie, bez zatrudniania ekipy remontowej. Na samym końcu ogłasza odnowione i umeblowane mieszkanie na sprzedaż po znacznie wyższej cenie. Brzmi łatwo i przyjemnie, jednak w rzeczywistości house flipperzy to swoiści spekulanci, a ryzykiem jest stan nieruchomości. Nigdy przecież nie wiadomo, czy przy np. zrywaniu kafelek nie okaże się, że cała ściana jest zagrzybiona i zawilgocona, co wstrzyma dalsze prace i pochłonie kolejne zasoby gotówki.

House flipping to nie tylko czekanie na okazję i posiadanie rezerwy finansowej na zakup i remont; to także umiejętność wykonania pewnych prac wnętrzarskich samodzielnie lub znajomość dobrych i niedrogich ekip budowlanych. Konieczne będzie także obycie aranżacyjne oraz zmysł związany z home stagingiem: odpowiedni dobór mebli, dodatków i akcesoriów nie może drenować portfela, a jednocześnie finalny efekt powinien zdecydowanie podwyższać wartość nieruchomości. Dzięki temu kupiec znajdzie się w ciągu kilkunastu dni, a zysk z całego przedsięwzięcia może sięgnąć nawet 50-60% zainwestowanej kwoty. Doświadczeni house flipperzy z odrobiną szczęścia są w stanie uzyskać dwukrotną przebitkę, co pokazuje, jak dobrym pomysłem może być inwestycja w nieruchomości.