Prowadzenie własnej działalności gospodarczej wymaga rejestracji pod adresem, do którego właściciel firmy ma prawo użytkowania. Jeśli nie ma możliwości zakupu mieszkania własnościowego, wówczas konieczne będzie wynajęcie lub wzięcie w użyczenie lokalu. Nawet jeśli decydujemy się na nieodpłatną formę świadczenia, konieczne będzie uiszczenie podatku od nieruchomości.
Na czym polega użyczenie lokalu?
Użyczenie lokalu jest – podobnie jak każde użyczenie przedmiotu – formą nieodpłatnego świadczenia ze strony właściciela (użyczającego) na rzecz osoby nieposiadającej danego przedmiotu (biorącego w użyczenie). Przesłanką konieczną do spełnienia jest bezpłatność świadczenia – w przypadku pobierania jakiegokolwiek wynagrodzenia przestajemy mówić o użyczeniu, a standardowej umowie.
Jaką formę musi mieć umowa użyczenia lokalu? Kodeks cywilny (który co do zasady narzuca formowanie umów cywilnoprawnych) nie określa szczególnej formy prawnej. Można zatem zawrzeć umowę w sposób konsensualny (np. zezwolić ustnie biorącemu w użyczenie przez użyczającego na użytkowanie nieruchomości do celów biznesowych), jak również na piśmie.
Na osobie biorącej lokal w użyczenie spoczywa szereg obowiązków, takich jak pokrywanie kosztów eksploatacyjnych i opłat za media, użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem oraz – w wypadku zaistnienia szkód – pokrycia kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed użyczenia. Użyczający także ma przed sobą obowiązki do wypełnienia, jak chociażby poinformowanie zainteresowanego podmiotu o stanie technicznym nieruchomości.
Co musimy wiedzieć o podatku od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości w ogólnym rozumieniu jest zobowiązaniem, który ponosi każdy właściciel nieruchomości – niezależnie od tego, czy jest to 20-metrowa kawalerka w centrum Warszawy, dom jednorodzinny z garażem pod Krakowem czy też galeria handlowa Magnolia Park Wrocław licząca przeszło 100 000 metrów kwadratowych. Do obowiązku płatności zobowiązany jest każdy, a podstawę stanowi metraż użytkowy danego lokalu. Osoby prawne rokrocznie zobowiązane są do złożenia deklaracji podatkowej nie później niż do 31 stycznia, a w przypadku nabycia, najmu lub wzięcia w użyczenie – do 14 dni od zaistnienia okoliczności.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy? Odpowiedź na to pytanie jest prosta: w pierwszym dniu miesiąca następującym po miesiącu zaistnienia okoliczności do opodatkowania. Niezależnie więc od tego, czy umowę użyczenia podpiszemy 1, 13 czy 31 marca, podatek będzie naliczany od 1 kwietnia tego samego roku. Uiszczenie podatku następuje w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku prawnego na rachunek budżetu właściwej gminy do 15. dnia miesiąca – wyjątkiem jest styczeń, ponieważ zobowiązanie możemy uiścić do 31. dnia miesiąca.
Kto zapłaci podatek od nieruchomości – użyczający czy biorący w użyczenie?
Wobec tego pytania zawsze rodzi się szereg wątpliwości wśród osób, które nie kształciły się w kierunku prawniczym. Z jednej strony użyczenie to pewnego rodzaju oddanie mienia, więc oczekiwać można, że to faktyczny użytkownik lokalu będzie obciążony obowiązkiem podatkowym. Po drugiej stronie zaś znaleźć można argument, który nakazuje się kierować tylko i wyłącznie danymi właściciela – niezależnie, kto i do jakich celów używa lokal; ważne, kto jest wpisany do księgi wieczystej.
Jak w tej kwestii wygląda obowiązujące prawo? Odpowiedzi dostarczy nam art. 3 ust. 1 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który wprost kataloguje podatników zobowiązanych do uiszczenia daniny. Wśród nich znajdziemy m.in. właścicieli nieruchomości i obiektów budowlanych, nie znajdziemy jednak osób biorących lokal w najem lub użyczenie. Ustawa ta pozwala zatem jednoznacznie stwierdzić, że obowiązek podatkowy spoczywać będzie na właścicielu nieruchomości, a nie na faktycznym użytkowniku lokalu.
Ostatnią kwestią jest ustalenie wysokości podatku od użyczonej nieruchomości. Obliczenia dokonywane są na podstawie metrażu zgodnego ze stanem prawnym, czyli np. posiłkując się aktem notarialnym lub księgą wieczystą danej nieruchomości. Jeśli użyczeniu podlega wyłącznie jeden pokój w obrębie mieszkania, wówczas podatek od nieruchomości liczony będzie tylko i wyłącznie dla pokoju zajętego na potrzeby działalności gospodarczej. Stawka podatkowa zależy od metrażu użytkowego oraz od decyzji władz lokalnych, jednak nie może ona przekroczyć:
- 23,03 zł / m2 w przypadku większości działalności;
- 10,75 zł / m2 w przypadku obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym;
- 4,68 zł / m2 w przypadku udzielania świadczeń zdrowotnych;
- 7,73 zł / m2 w przypadku statutowego funkcjonowania OPP.
Aby więc obliczyć zobowiązanie podatkowe wynikające z tytułu podatku od nieruchomości, konieczne będzie skontaktowanie się z osobą biorącą w użyczenie celem dopasowania stawki podatkowej, a następnie pomnożenie wybranej opcji przez liczbę metrów kwadratowych oddanych w użytek.