Użyczenie lokalu na działalność gospodarczą a podatek od nieruchomości

Prowadzenie własnej działalności gospodarczej wymaga rejestracji pod adresem, do którego właściciel firmy ma prawo użytkowania. Jeśli nie ma możliwości zakupu mieszkania własnościowego, wówczas konieczne będzie wynajęcie lub wzięcie w użyczenie lokalu. Nawet jeśli decydujemy się na nieodpłatną formę świadczenia, konieczne będzie uiszczenie podatku od nieruchomości.

Na czym polega użyczenie lokalu?

Użyczenie lokalu jest – podobnie jak każde użyczenie przedmiotu – formÄ… nieodpÅ‚atnego Å›wiadczenia ze strony wÅ‚aÅ›ciciela (użyczajÄ…cego) na rzecz osoby nieposiadajÄ…cej danego przedmiotu (biorÄ…cego w użyczenie). PrzesÅ‚ankÄ… koniecznÄ… do speÅ‚nienia jest bezpÅ‚atność Å›wiadczenia – w przypadku pobierania jakiegokolwiek wynagrodzenia przestajemy mówić o użyczeniu, a standardowej umowie. 

Jaką formę musi mieć umowa użyczenia lokalu? Kodeks cywilny (który co do zasady narzuca formowanie umów cywilnoprawnych) nie określa szczególnej formy prawnej. Można zatem zawrzeć umowę w sposób konsensualny (np. zezwolić ustnie biorącemu w użyczenie przez użyczającego na użytkowanie nieruchomości do celów biznesowych), jak również na piśmie. 

Na osobie biorÄ…cej lokal w użyczenie spoczywa szereg obowiÄ…zków, takich jak pokrywanie kosztów eksploatacyjnych i opÅ‚at za media, użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem oraz – w wypadku zaistnienia szkód – pokrycia kosztów doprowadzenia nieruchomoÅ›ci do stanu sprzed użyczenia. UżyczajÄ…cy także ma przed sobÄ… obowiÄ…zki do wypeÅ‚nienia, jak chociażby poinformowanie zainteresowanego podmiotu o stanie technicznym nieruchomoÅ›ci. 

Co musimy wiedzieć o podatku od nieruchomości?

Podatek od nieruchomoÅ›ci w ogólnym rozumieniu jest zobowiÄ…zaniem, który ponosi każdy wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci – niezależnie od tego, czy jest to 20-metrowa kawalerka w centrum Warszawy, dom jednorodzinny z garażem pod Krakowem czy też galeria handlowa Magnolia Park WrocÅ‚aw liczÄ…ca przeszÅ‚o 100 000 metrów kwadratowych. Do obowiÄ…zku pÅ‚atnoÅ›ci zobowiÄ…zany jest każdy, a podstawÄ™ stanowi metraż użytkowy danego lokalu. Osoby prawne rokrocznie zobowiÄ…zane sÄ… do zÅ‚ożenia deklaracji podatkowej nie później niż do 31 stycznia, a w przypadku nabycia, najmu lub wziÄ™cia w użyczenie – do 14 dni od zaistnienia okolicznoÅ›ci.

Kiedy powstaje obowiÄ…zek podatkowy? Odpowiedź na to pytanie jest prosta: w pierwszym dniu miesiÄ…ca nastÄ™pujÄ…cym po miesiÄ…cu zaistnienia okolicznoÅ›ci do opodatkowania. Niezależnie wiÄ™c od tego, czy umowÄ™ użyczenia podpiszemy 1, 13 czy 31 marca, podatek bÄ™dzie naliczany od 1 kwietnia tego samego roku. Uiszczenie podatku nastÄ™puje w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiÄ…zku prawnego na rachunek budżetu wÅ‚aÅ›ciwej gminy do 15. dnia miesiÄ…ca – wyjÄ…tkiem jest styczeÅ„, ponieważ zobowiÄ…zanie możemy uiÅ›cić do 31. dnia miesiÄ…ca.   

Kto zapÅ‚aci podatek od nieruchomoÅ›ci – użyczajÄ…cy czy biorÄ…cy w użyczenie?

Wobec tego pytania zawsze rodzi siÄ™ szereg wÄ…tpliwoÅ›ci wÅ›ród osób, które nie ksztaÅ‚ciÅ‚y siÄ™ w kierunku prawniczym. Z jednej strony użyczenie to pewnego rodzaju oddanie mienia, wiÄ™c oczekiwać można, że to faktyczny użytkownik lokalu bÄ™dzie obciążony obowiÄ…zkiem podatkowym. Po drugiej stronie zaÅ› znaleźć można argument, który nakazuje siÄ™ kierować tylko i wyÅ‚Ä…cznie danymi wÅ‚aÅ›ciciela – niezależnie, kto i do jakich celów używa lokal; ważne, kto jest wpisany do ksiÄ™gi wieczystej.

Jak w tej kwestii wygląda obowiązujące prawo? Odpowiedzi dostarczy nam art. 3 ust. 1 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który wprost kataloguje podatników zobowiązanych do uiszczenia daniny. Wśród nich znajdziemy m.in. właścicieli nieruchomości i obiektów budowlanych, nie znajdziemy jednak osób biorących lokal w najem lub użyczenie. Ustawa ta pozwala zatem jednoznacznie stwierdzić, że obowiązek podatkowy spoczywać będzie na właścicielu nieruchomości, a nie na faktycznym użytkowniku lokalu.

Ostatnią kwestią jest ustalenie wysokości podatku od użyczonej nieruchomości. Obliczenia dokonywane są na podstawie metrażu zgodnego ze stanem prawnym, czyli np. posiłkując się aktem notarialnym lub księgą wieczystą danej nieruchomości. Jeśli użyczeniu podlega wyłącznie jeden pokój w obrębie mieszkania, wówczas podatek od nieruchomości liczony będzie tylko i wyłącznie dla pokoju zajętego na potrzeby działalności gospodarczej. Stawka podatkowa zależy od metrażu użytkowego oraz od decyzji władz lokalnych, jednak nie może ona przekroczyć:

• 23,03 zÅ‚ / m2 w przypadku wiÄ™kszoÅ›ci dziaÅ‚alnoÅ›ci; 
• 10,75 zÅ‚ / m2 w przypadku obrotu kwalifikowanym materiaÅ‚em siewnym; 
• 4,68 zÅ‚ / m2 w przypadku udzielania Å›wiadczeÅ„ zdrowotnych; 
• 7,73 zÅ‚ / m2 w przypadku statutowego funkcjonowania OPP. 

Aby więc obliczyć zobowiązanie podatkowe wynikające z tytułu podatku od nieruchomości, konieczne będzie skontaktowanie się z osobą biorącą w użyczenie celem dopasowania stawki podatkowej, a następnie pomnożenie wybranej opcji przez liczbę metrów kwadratowych oddanych w użytek.