Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym sprawia, że możemy mówić o swoistym piku popularności zakupu nieruchomości. Część osób kupuje mieszkania celem spełnienia własnych potrzeb mieszkaniowych, a część w celach inwestycyjnych. Nic więc dziwnego, że prawdziwe okazje potrafią się wyprzedać dosłownie z dnia na dzień. Aby uniknąć sytuacji, w której nasze wymarzone mieszkanie zostanie sprzedane komu innemu, warto zastosować umowę rezerwacyjną.
Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?
Umowa rezerwacyjna to – najprościej rzecz ujmując – oświadczenie woli, w której obie strony uzgadniają zarezerwowanie danego dobra dla zainteresowanego. Oznacza to, że potencjalny nabywca wyraża chęć zakupu towaru, jednocześnie zobowiązując właściciela tegoż przedmiotu do powstrzymania się od sprzedaży innej osobie. Jest to jedna z tzw. umów nienazwanych, czyli istniejąca w powszechnym zastosowaniu cywilistycznym, lecz niezdefiniowana wprost w Kodeksie cywilnym. Oznacza to, że nie istnieje jednolita, wszechobowiązująca konstrukcja, a jej treść może być swobodnie kształtowana przez strony.
Umowę rezerwacyjną mieszkania podpisuje się w sytuacji, gdy potencjalny nabywca jest zdecydowany na jej zakup, jednak istnieją okoliczności, które nie pozwalają na natychmiastowe sfinalizowanie transakcji. Najczęściej kryją się za tym kwestie finansowe – nabywca potrzebuje czasu, by zorientować się w ofercie kredytowej, zlecić wypłatę środków z banku lub zbyć posiadane aktywa celem pozyskania gotówki. Niekiedy może być to kwestia stricte organizacyjna – nabywca ma zaplanowany wyjazd służbowy, wskutek czego nie może dopełnić formalności w perspektywie najbliższych dwóch tygodni. Powodów może być tak naprawdę wiele, jednak kluczowy jest fakt, że istnieje wysokie prawdopodobieństwo finalizacji zakupu i silne zainteresowanie nabywcy.
Jakie skutki prawne wywołuje umowa rezerwacyjna?
Odpowiedź na to pytanie tak naprawdę nie jest jednoznaczna – to zależy oczywiście od samej treści umowy. Może być taka sytuacja, że umowa rezerwacyjna nie wywoła żadnych skutków prawnych i będzie czymś w rodzaju obietnicy spisanej na papierze. Jeśli w treści umowy pojawi się konieczność uiszczenia zadatku, wówczas niedochowanie postanowień skutkuje przepadkiem gotówki na rzecz strony poszkodowanej. Zatrzymajmy się na chwilę przy kwestii finansowej, bowiem część osób traktuje „zadatek” jako synonim słowa „zaliczka”. Różnica w sensie prawnym jest wyraźna, bowiem skutki powstałe w przypadku niewykonania umowy są diametralnie różne.
Jeśli postanowienia umowy zostają dochowane, wówczas nie ma różnicy między zadatkiem a zaliczką – obie kwoty zaliczane są na poczet rozliczenia należności. Podobnie dzieje się w sytuacji, gdy dojdzie do rozwiązania umowy za porozumieniem obu stron lub gdy umowa zostanie niewykonana z przyczyn od nikogo niezależnych – pełna kwota środków zostaje zwrócona wpłacającemu. Różnice pojawiają się, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z umowy, w wyniku czego druga strona zostanie poszkodowana. Jeśli kupujący nie wywiąże się z postanowień, wówczas zaliczka zostaje zwrócona w wysokości 100%, zadatek z kolei przepada na rzecz sprzedającego. Jeśli to sprzedawca nie wywiąże się z umowy, zadatek zostaje zwrócony wpłacającemu w dwukrotnej wysokości wpłaconych środków, zaś zaliczka podlega zwrotowi w wysokości 100% wpłaty.
Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna a list intencyjny – czy to są te same umowy?
Kolejne fałszywe podobieństwo dostrzega się pomiędzy umową rezerwacyjną, listem intencyjnym i umową przedwstępną. Choć w teorii nie są to jeszcze oświadczenia woli przenoszące własność, to w rzeczywistości dzieli je kilka różnic. Najmniej zobowiązującą z powyższych trzech form jest list intencyjny, czyli forma wyrażenia zainteresowania zakupem. Jest to tekst jednostronny, wysyłany drogą mailową lub tradycyjną pocztą ze strony nabywcy do sprzedawcy. Najczęściej sporządza się go w przypadku transakcji znacznej wartości, niekiedy też jest wymagany przez sprzedawcę w celu potwierdzenia, że jego czas nie zostanie zmarnowany na gapiów chcących tylko pooglądać towar.
Znacznie większą moc prawną ma umowa rezerwacyjna, w której dokonuje się już pewnych zobowiązań. Może to być wspomniana wcześniej wpłata zaliczki lub zadatku, może być także przyrzeczenie podpisania właściwiej umowy w określonym terminie. Jeśli strony nie wymuszą na sobie żadnych zobowiązań, to de facto różnica między umową rezerwacyjną a listem intencyjnym będzie niewielka. Najsilniejszą moc spośród wszystkich trzech pojęć ma natomiast umowa przedwstępna, czyli swoisty gest wyciągnięcia dłoni przed symbolicznym uściskiem i dobiciem targu. Ten rodzaj umowy obowiązkowo zawiera pewne dalsze działania, których niewypełnienie uprawnia poszkodowaną stronę do dochodzenia roszczeń.
Jak sporządzić umowę rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna jest łatwa do sporządzenia, a do jej ważności wystarczy kilka podstawowych informacji:
- Dane nabywcy i sprzedającego, to jest:
- Imię i nazwisko / pełna nazwa firmy
- Adres zamieszkania / adres siedziby
- Numer PESEL / NIP lub numer KRS lub REGON
- Opcjonalnie seria i numer dowodu osobistego;
- Informacje na temat sprzedawanego dobra, w tym przypadku nieruchomości:
- Oznaczenie nieruchomości wraz z nazwą ulicy
- Oznaczenie lokalu (w przypadku bloku mieszkalnego)
- Numer wpisu do księgi wieczystej
- Metraż mieszkania lub domu;
- Oświadczenie właściciela o stanie prawnym nieruchomości;
- Czas trwania rezerwacji – może to być data graniczna (np. do 12.01.2022 do godziny 12:00) lub okres (np. 14 dni kalendarzowych od dnia podpisania umowy);
- Cenę finalną nieruchomości;
- Ewentualne oznaczenie zaliczki / zadatku wraz ze sposobem jego wpłaty i datą, do kiedy owa wpłata musi wpłynąć;
- Termin ewentualnego dalszego kroku, np. zawarcia umowy przedwstępnej lub finalizacji transakcji;
- Czytelne podpisy obu stron wraz z datą i miejscem zawarcia umowy;
