Umowa o dożywocie czy darowizna – co lepsze?

Kiedy znajdziemy się w podeszłym wieku i z pewnych względów nie chcemy, by mieszkanie pośmiertnie trafiło w ręce dzieci, możemy wesprzeć się instytucjami prawa cywilnego. Dwie najpopularniejsze to darowizna nieruchomości ze wskazaniem osoby lub podmiotu obdarowanego oraz umowa o dożywocie. Choć wydawać by się mogło, że są to całkowicie odmienne kwestie, to w istocie obu zapisów można znaleźć cechy wspólne. Kiedy umowa dożywocia będzie lepsza od darowizny, a kiedy spośród obu instytucji lepiej wskazać darowiznę?

Umowa o dożywocie

Pierwsza z omawianych umów cywilnoprawnych dotyczy przeniesienia prawa własności na osobę fizyczną lub prawną w zamian za gwarancję środków do życia oraz dach nad głową. Umowa o dożywocie to dokument sporządzany w formie aktu notarialnego, który – jak każda inna umowa cywilnoprawna – cechuje się swobodą kształtowania zapisów. Oznacza to, że dożywotnik (czyli właściciel nieruchomości, który przekazuje do niej prawa) może ustalić stosowne zapisy względem zobowiązanego (czyli osoba, która otrzymuje prawa do nieruchomości, zwanego w prawie “nabywcą”). 

Czego mogą dotyczyć zapisy? Szczegółowych praw, które winien spełniać nabywca względem dożywotnika, np. umożliwienia comiesięcznej kontroli zdrowia, uwzględnienia specjalnego żywienia przy przygotowaniu posiłków. Zapisy te mogą mieć także charakter negatywny, czyli powstrzymania się od pewnych zachowań, np. zakaz organizowania imprez w mieszkaniu stanowiącym przedmiot darowizny, zakaz konsumpcji alkoholu i wyrobów tytoniowych w towarzystwie dożywotnika. Poza ustaleniami w akcie notarialnym obowiązują także zapisy działu II Kodeksu Cywilnego (art. 908 i dalsze), które stanowią, co następuje poniżej.

Art. 908 § 1 Kodeksu Cywilnego

“[…] nabywca […] powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” 

Umowa o dożywocie jest więc sformalizowaną formą zapewnienia sobie spokojnej starości we własnym domu. Niekiedy przebywanie w mieszkaniu oraz opieka mogą zostać zamienione na rentę – dzieje się tak w sytuacji, gdy wytworzy się konflikt pomiędzy obydwoma stronami i wspólne mieszkanie jest niezwykle uciążliwe. Warto zwrócić uwagę na kwestie finansowo-prawne w tej kwestii: istotną różnicą jest kwestia zachowku. Dożywocie, przeciwnie do darowizny, nie podlega zaliczeniu na zachowek, co niejako “eliminuje” nabywcę z grona pośmiertnych animozji rodzinnych w kwestii spadku. Oznacza to, że nabywca zabezpieczony jest przed spłacaniem pozostałych osób (dzieci, rodzeństwa, itp.), którym przysługuje udział w masie spadkowej po zmarłym dożywotniku. Przy zawieraniu umowy rodzą się trzy zobowiązania podatkowe, które należy uregulować:

• Pokrycie taksy notarialnej: stawka analogiczna do umowy sprzedaży;
• Podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości nieruchomości;
• Opłata w związku z zapisami w księdze wieczystej:
  • Obligatoryjne 200 PLN wobec wpisania nowego właściciela do KW;
  • Nieobligatoryjne 150 PLN wobec ujawnienia dożywotnika w KW.

Umowa darowizny

Umowę darowizny nie będziemy omawiać tak szczegółowo, jak dożywocie – jej konstrukcja prawna jest o wiele prostsza i powszechniej znana niż umowa o dożywocie. Procedura przekazania nieruchomości w darowiźnie wymaga zachowania formy notarialnej – dysponujemy bowiem prawem do nieruchomości, co wymaga zmian w księdze wieczystej. Sama intencja darowizny jest jednak czymś na wzór gestu dobrej woli; nie ma bowiem zależności dalszej zależności obdarowanego od darczyńcy, więc osoba otrzymująca nieruchomość nie musi spełniać żadnych szczegółowych zobowiązań. Jedyne, co musi zrobić obdarowany to… nie być niewdzięczny – mowa tu o przesłance klasyfikowanej jako “rażąca niewdzięczność obdarowanego”, znajdująca się w art. 898 §1 Kodeksu Cywilnego. 

Zatrzymajmy się na chwilę przy owej instytucji, jako że argument rażącej niewdzięczności jest dość często podnoszony w przypadku odwołania darowizny. Co do zasady, pod tym pojęciem sklasyfikowane są dwa typy zachowań:

• Dopuszczenie się przestępstwa przeciwko darczyńcy (np. kradzież mienia, naruszenie nietykalności cielesnej, zniesławienie, znęcanie się, itp.);
• Naruszenie obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących darczyńcę z osobą obdarowaną (np. nieudzielenie pomocy w trudnej sytuacji materialnej, utrudnianie lub uprzykrzanie codziennego funkcjonowania);

Co ważne, przesłanka niewdzięczności może zostać podniesiona także w sytuacji, gdy obdarowany przejawia powyższe zachowania wobec najbliższych darczyńcy, np. jego dzieci, rodzeństwa czy małżonka. 

Darowizna również rodzi pewne obowiązki administracyjno-podatkowe, jednak ich zakres jest zależny od stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa między obydwoma osobami. Niektóre sytuacje sprawiają, że zgłoszenie darowizny lub opłacanie podatku od spadków i darowizn nie będzie w ogóle potrzebne. Szczegółowe zapisy dotyczące postępowania znajdują się w Ustawie o podatku od spadku i darowizn. Zobowiązania podatkowe, które należy uregulować przy umowie darowizny to:

• Pokrycie taksy notarialnej: stawka analogiczna do umowy sprzedaży;
• Podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości przejętych długów, ciężarów albo zobowiązań;
• Opłata w związku z zapisami w księdze wieczystej: 200 PLN wobec wpisania nowego właściciela do KW;
• Podatek od spadków i darowizn: w zależności od stopnia pokrewieństwa lub powinowactwa:
  • Zwolnienie od podatku wobec osób z grupy zerowej (małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha, pasierbowie);
  • Ulga mieszkaniowa wobec osób spełniających przesłanki art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn;
  • Pełna wartość podatku przypisana do danej grupy podatkowej; 

Kiedy umowa o dożywocie, a kiedy darowizna?

Jak widać na powyższych omówieniach, nie można jednoznacznie faworyzować jednej instytucji prawnej nad drugą. Niektóre sytuacje sprawiają, że umowa darowizny będzie lepszym rozwiązaniem, w innych zaś umowa o dożywocie to jedyne rozsądne wyjście. Czym więc kierować się przy wyborze stosownej formy?

Jeśli mieszkanie zapisujemy najbliższej osobie i mamy wobec niej pełne zaufanie, warto skorzystać z umowy darowizny. Jest to o tyle korzystne, że stosunki między darczyńcą a obdarowanym nie będą na siłę sformalizowane, a cały konstrukt umowy (zakładając zdrowe relacje w rodzinie) nie stanie się formą szantażu czy rozgrywek po śmierci darczyńcy. Odczuwalne są także korzyści majątkowe: obdarowany nie będzie płacić PCC 2% od wartości nieruchomości, a jedynie od zobowiązań darczyńcy.

Każdy inny przypadek dyktuje zabezpieczenie się przed ewentualną złą wiarą osoby otrzymującej prawo do nieruchomości. Owym “strażnikiem” ma być umowa dożywocia, która kataloguje szereg uprawnień przysługujących dożywotnikowi. Co sprytniejsze osoby spodziewające się poważnego zadłużenia lub niedostatku finansowego mogą zawczasu sporządzić umowę dożywocia – wówczas eksmisja z mieszkania nie będzie możliwa, gdyż de facto owa nieruchomość należeć będzie do zupełnie innej osoby. Na rynku istnieje wiele firm, które świadczą usługi pielęgnacyjno-rentowe w zamian za zawarcie na ich rzecz umowy dożywocia – jest to dobre rozwiązanie dla seniorów z problemami zdrowotnymi lub osób samotnych, które chcą przeżyć swoje ostatnie lata godnie i uchronić się przed niedostatkiem.