Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu nieruchomości mieszkalnej, która ma na celu ochronę interesów wynajmującego. Mimo tego, iż ten sposób najmu został wprowadzony do obrotu prawnego stosunkowo dawno, to dopiero obecnie – na fali wzrostu zainteresowania wynajmem mieszkań – zaczął zyskiwać na popularności. Wynika to głównie z faktu, iż jest to umowa obłożona wieloma restrykcjami. W konsekwencji w czasie, gdy osoby poszukujące mieszkania mogły sobie pozwolić na przebieranie w ofertach, to chcąc ograniczyć formalności do niezbędnego minimum, wybierały klasyczną umowę. Obecnie, gdy nie ma niemal żadnego problemu ze znalezieniem najemcy, a w mediach pojawiają się informację o wielu nadużyciach – ta forma umowy zyskuje na popularności.
Czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego
Zanim przejdziemy do omówienia najważniejszych aspektów umowy najmu – warto w pierwszej kolejności przedstawić najważniejsze cechy rozróżniające tą formę kontraktu od jej standardowego odpowiednika. Wśród najważniejszych różnic należy wskazać na:
- zawarcie umowy najmu okazjonalnego na czas określony, nie dłuższy, niż 10 lat;
- stronami umowy mogą być wyłącznie osoby fizyczne;
- konieczność dołączenia dodatkowych dokumentów – oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i przyrzeczenia opróżnienia lokalu mieszkalnego wraz ze wskazaniem innego lokalu do którego najemca będzie mógł się przenieść;
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu powinno być poświadczone notarialnie.
Zasadnicze korzyści z zawarcia tego typu umowy osiąga głównie właściciel mieszkania. Może on bowiem poddać uciążliwego lokatora eksmisji, bez konieczności zapewniania lokum zastępczego.
Tytuł, nagłówek i oznaczenie stron umowy
Umowa najmu okazjonalnego w swej treści zbliżona jest do tradycyjnej umowy najmu. Na jej początku powinna znaleźć się data i miejsce jej zawarcia, a kolejnym elementem jest tytuł umowy.
Następnym etapem powinno być oznaczenie stron, pomiędzy którymi zawarta została umowa. Jest to bardzo istotne, gdyby w przyszłości miało dojść do sporu sądowego między stronami. W związku z tym kolejna część umowy może zawierać następujące zapisy zawierające:
- imiona i nazwiska stron;
- numery PESEL;
- adres zamieszkania.
Oświadczenia stron oraz przedmiot umowy
Następnym elementem, który powinien być zawarty w umowie najmu okazjonalnego są oświadczenia – z reguły wynajmującego. Dotyczą one lokalu, który jest przedmiotem najmu i powinny zostać w nich zawarte takie dane, jak:
- adres nieruchomości;
- metraż;
- liczba pomieszczeń;
- ewentualne inne informację dotyczące przykładowo miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej.
Poza oświadczeniami właściciela mieszkania, ważne jest też doprecyzowanie przedmiotu najmu, przykładowo poprzez wskazanie jego wyposażenia. Ważny – dla obu stron – staje się również opis stanu technicznego mieszkania. Wynajmujący jest bowiem zobowiązany do zapewniania prawidłowego funkcjonowania wszelkich instalacji oraz urządzeń. Jeśli ich awaria nie wynika z winy najemcy, to powinny być jak najszybciej naprawione. Z drugiej strony na najemcy spoczywa obowiązek naprawy bieżących usterek.
Poza oświadczeniem własności lokalu ważnym elementem umowy najmu okazjonalnego są notarialnie poświadczone oświadczenia wynajmujących. Dotyczą one dobrowolnego poddania się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego, a także oświadczenie osoby trzeciej o wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy i zamieszkujących w nim osób w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Obowiązku wynajmującego i najemcy
Kolejną ważną kwestią, którą powinniśmy szczegółowo uregulować w umowie najmu są obowiązki stron. Dotyczą one przede wszystkim kwestii związanych ze sposobem użytkowania mieszkania, liczby osób, które mają w nim zamieszkiwać, czy też możliwości podnajmu.
Warto podkreślić, iż obowiązki te wynikają z ustawy, jednak strony umowy mogą je samodzielnie kształtować. Zapisy umowne będą miały przy tym pierwszeństwo przed tymi zawartymi w ustawie.
Jednym z aspektów, które warto przy tej okazji poruszyć są zasady podnajmu. Jest to dopuszczalne przez prawo, jednak zgodę na takie działanie musi wyrazić wynajmujący. Następnym elementem, które warto poruszyć w umowie są ulepszenia i remonty które mogą być w lokalu. Doprecyzowanie tej kwestii jest ważne szczególnie w przypadku wieloletnich umów, kiedy to najemcy mogą chcieć na własny koszt dostosować mieszkanie do swoich potrzeb.
Kwestie finansowe w umowie najmu okazjonalnego
Bardzo istotnym zapisem, który powinien zostać rzetelnie określony w umowie są kwestie finansowe związane z mieszkaniem. Dotyczą one zarówno czynszu należnego wynajmującego, jak też czynszu administracyjnego – warto, by najemca upewnił się, kryję się pod tymi pojęciami i czy zostały one określone. Kolejne ważne kwestie dotyczą opłaty rachunków bieżących za media, a także kaucji i ewentualnych kosztów naprawy usterek.
W umowie można również zawszeć informację o karach umownych związanych z nieterminowymi płatnościami, w tym odsetkami. Kwestią, którą można poruszyć, szczególnie przy umowach zawierany na dłuższy okres czasu jest waloryzacja czynszu, która może być związana przykładowo ze wzrostem opłat administracyjnych.
Niezależnie od tego, w jaki sposób uregulujemy kwestie finansowe, powinniśmy precyzyjnie określić formę i terminy dokonywania wpłat, w tym numer rachunku bankowego, na który mają być dokonywane.
Termin trwania umowy, okres wypowiedzenia i postanowienia końcowe
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony, w związku z czym powinniśmy w jej postanowieniach oznaczyć termin jej wygaśnięcia. W umowie można określić termin jej wypowiedzenia za porozumieniem stron. Wypowiedzenie z winy jednej ze stron zostało po części określone w przepisach ustawy i związane jest z przykładowo z zaleganiem z płatnościami. Termin opuszczenia lokalu jest z reguły oznaczany na 7 dni.
Kolejną kwestią są postanowienia końcowe, w którym można zawrzeć o sposobie dokonywania zmian warunków umowy, jak również sądzie właściwym do rozstrzygania sporów. Oznacza się w nim również listę załączników oraz egzemplarzy w których została sporządzona umowa.
Warto podkreślić, iż umowa najmu okazjonalnego, jest umową cywilnoprawną, w której strony mają swobodę kształtowania wzajemnych praw i obowiązków, to jest też uregulowana ustawowe. Oznacza to, iż wiążą się z nią pewne restrykcje, które w razie wszelkich wątpliwości warto skonsultować z prawnikiem. W internecie dostępnych jest wiele formularzy tego typu umów, jednak zawsze należy z ostrożnością podchodzić do ich zawierania, gdyż mają znaczenie dla zabezpieczenia naszego majątku oraz ochronienia nas przed różnego rodzaju roszczeniami.
