Prognozy dla rynku mieszkaniowego w 2025 roku nie są jednoznaczne, a sytuacja w tym segmencie może być dynamiczna. Według zapowiedzi PKO BP czekają nas dalsze wzrosty cen mieszkań przy rosnącej podaży szczególnie na rynku pierwotnym. Wielu potencjalnych kupców czeka też na rządowe wsparcie w postaci programu tanich kredytów. Pojawianie się takiej pomocy z pewnością wpłynie zarówno na wzrost popytu, jak i cen. Może to dotyczyć szczególnie mieszkań o popularnych metrażach i w atrakcyjnych lokalizacjach.
Rynek w fazie stabilizacji
Według najnowszego raportu PKO Banku Polskiego „Rejs w nieznane. Perspektywy na 2025” rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę stagnacji. Według analityków popyt zarówno na nowe lokale, jak i te z drugiej ręki będzie niski. Wyraźnego ożywienia wśród kupców można spodziewać się w II połowie 2025 roku z chwilą obniżenia stóp procentowych. W najbliższych miesiącach eksperci spodziewają się również wzrostu stawek w segmencie najmu długoterminowego. Trend ten wynika przede wszystkim z niskiej dostępności cenowej mieszkań i problemów z niską zdolnością kredytową Polaków.
Największe wzrosty cen na rynku mieszkaniowym obserwowano na przełomie lat 2023 i 2024. Dziś tempo podwyżek jest niższe, a deweloperów do obniżek zmusza słabnący popyt. Sytuacja inwestorów na rynku pierwotnym jest trudna. Rosną koszty energii i wynagrodzenia w branży budowlanej. Materiały budowlane są coraz tańsze, jednak nie rekompensuje to rosnących kosztów operacyjnych. Mimo to deweloperzy muszą zachęcać klientów do zakupów obniżkami i rabatami, które wpływają na opłacalność inwestycji mieszkaniowych.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” wpływał na rynek w czasie działania, ale również obecnie odgrywa sporą rolę w kształtowaniu się popytu i podaży. Popularny program zaspokoił znaczną część potrzeb mieszkaniowych. Oferta lokali z drugiej ręki rośnie, co stawia nowe wyzwania przed deweloperami. Słabnący popyt odczuwają też sprzedający indywidualni, którzy muszą urealniać swoje oczekiwania cenowe. Kupujący wiedzą, że lokali mieszkalnych na sprzedaż jest dużo i starają się wykorzystać swoje możliwości negocjacyjne. Jeśli oferta ma szybko znaleźć kupca, trzeba być elastycznym, nawet jeśli do ceny trzeba doliczyć prowizję pośrednika.
Eksperci PKO BP przewidują, że wciąż drogie mieszkania na sprzedaż przełożą się w 2025 na wzrost popytu na najem długoterminowy. Stawki najmu rosły w 2024 roku i wszystko wskazuje na to, że trend ten utrzyma się również w tym roku. Równocześnie podaż w segmencie najmu turystycznego wciąż rośnie, a popyt słabnie. W związku z tym część rentierów może przenosić swoją ofertę do sektora najmu całorocznego. Czy rozrastająca się oferta lokali przeznaczonych dla najemców powstrzyma prognozowane wzrosty cen? Zadecydują o tym najbliższe miesiące.
Czy mieszkania będą tańsze?
Obecnie ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie. Analitycy nie wykluczają, że w kolejnych kwartałach stawki za metr zaczną wyraźnie spadać. Impulsem do tego mogą być wspomniane wcześniej obniżki stóp procentowych. Jeśli koszty kredytu zgodnie z przewidywaniami spadną w II połowie 2025, z pewnością wpłynie to na ożywienie popytu. Na segment mieszkań w 2025 roku mogą działać przeciwstawne trendy. Oznacza to wyzwania w ocenie sytuacji zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Obie te grupy muszą dostosować swoje strategie do zmiennej sytuacji.
Już pierwsze miesiące 2025 pokazały, że rynek bez wsparcia rządowego programu wchodzi w fazę stabilizacji. Widać to wyraźnie w obrazie cenowym segmentu nieruchomości szczególnie w dużych miastach. W metropoliach takich jak Warszawa, Kraków czy Poznań obserwuje się obecnie pierwsze wyraźne korekty stawek ofertowych. Trend ten widać zarówno w segmencie dużych trzypokojowych mieszkań, jak i kawalerek. Nie oznacza to oczywiście, że ceny mieszkań przestały rosnąć. Korekty w górę z kwartału na kwartał widać wciąż w mniejszych miejscowościach, czyli na rynkach z niższymi cenami. Z drugiej strony część komentarzy wskazuje na możliwość załamania się rynku nieruchomości pod koniec 2025 roku.
Według specjalistów, aby ceny lokali mieszkalnych mogły zacząć wyraźnie spadać, potrzebne są działania, które wesprą kredytobiorcę. Obecnie zarówno nieruchomości, jak i kredyty hipoteczne są drogie. Właśnie dlatego część potencjalnych kupców wciąż pozostaje w segmencie najmu. Ta grupa chętnie zacznę szukać dla siebie mieszkania na własność, jeśli tylko będzie ich stać na kredytowanie takiego zakupu. Tanie kredyty hipoteczne z pewnością będą stymulowały popyt. Warunki rynkowe dla kupujących są bowiem coraz lepsze. Podaż mieszkań wzrasta zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Trend ten utrzyma się zapewne przez co najmniej 6 pierwszych miesięcy tego roku. Więcej mieszkań na sprzedaż to niższe ceny. Czy jednak zachęci to kupców do aktywności? W tym momencie trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Aktywność potencjalnych kupców roście, przeglądają ogłoszenia, jednak na razie rzadko decydują się na kontakt ze sprzedającymi.
