Licytacje komornicze nieruchomości – Poradnik licytującego.

Kiedy dłużnik nie ma możliwości spłaty zadłużenia, komornik zajmuje ruchomości i środki na rachunku bankowym na poczet zaspokojenia wierzytelności. Jeśli dług opiewa na setki tysięcy, a nawet na miliony złotych, najbardziej prawdopodobnym rozwiązaniem będzie zlicytowanie nieruchomości dłużnika. Licytacje komornicze nieruchomości nie należą do rzadkości, a wiele ofert stanowi nie lada gratkę dla potencjalnych nabywców. Dzisiejszy wpis przedstawi podstawowe informacje na temat licytacji komorniczych orz podpowie, jak znaleźć nieruchomość do zlicytowania.

Słowniczek pojęć używanych przy licytacjach komorniczych

Licytacje komornicze nierozerwalnie są związane z pojęciami charakterystycznymi dla języka prawniczego. Na co dzień bardzo trudno spotkać się z pewnymi pojęciami, dlatego w pierwszej kolejności przedstawimy garść pojęć i słów, które należy objaśnić przed dalszym opisaniem tematu.

• Obwieszczenie komornicze – oficjalne zawiadomienie potencjalnych zainteresowanych o nadchodzącej licytacji. Obwieszczenie powinno zawierać takie elementy, jak:
  • Imię i nazwisko komornika podającego obwieszczenie;
  • Data, godzina i miejsce przeprowadzenia licytacji;
  • Podstawa prawna do przeprowadzenia licytacji;
  • Informacja na temat tego, czy jest to pierwsza, czy druga licytacja;
  • Informacja na temat licytowanego przedmiotu;
  • Kwota, która stanowi sumę oszacowania oraz kwota, która stanowi cenę wywoławczą;
  • Klauzula na temat rękojmi, o ile jej złożenie jest wymagane;
  • Wyznaczenie terminu i miejsca oględzin przedmiotu licytacji;
  • Informacje na temat wyłączeń przetargowych.
• Pierwsza licytacja – sytuacja, w której dany przedmiot licytowany jest po raz pierwszy. Sytuacja ta narzuca cenę wywoławczą w wysokości 75% sumy oszacowania;
• Druga licytacja – sytuacja, w której dany przedmiot nie został zlicytowany przy pierwszym przetargu i konieczne jest ponowne jego licytowanie. Druga licytacja narzuca cenę wywoławczą w wysokości 66% sumy oszacowania w przypadku nieruchomości lub 50% sumy oszacowania w przypadku ruchomości;
• Suma oszacowania – wartość licytowanego przedmiotu, która ustalana jest na podstawie dowodów księgowych, opinii rzeczoznawcy, wyceny komorniczej lub operatu szacunkowego;
• Cena wywoławcza / cena wywołania – kwota, od której rozpoczyna się licytacja stanowiąca 75% sumy oszacowania (pierwsza licytacja), 66% sumy oszacowania (druga licytacja nieruchomości) lub 50% sumy oszacowania (druga licytacja ruchomości);
• Rękojmia – zwrotne zabezpieczenie pieniężne potwierdzające chęć udziału w licytacji, które wynosi 10% sumy oszacowania. Rękojmię składa się w gotówce w dzień licytacji lub w postaci przelewu na konto komornika. Rękojmi nie składa się w sytuacji, gdy suma oszacowania jest niższa niż 5000 PLN. Jeśli dany licytant wygra licytację, wówczas należność zostaje pomniejszona o wpłaconą rękojmię;
• Termin oględzin – data, godzina i miejsce, gdzie można zapoznać się ze stanem technicznym przedmiotu oraz dostępną dokumentacją w obecności komornika.

Gdzie szukać nieruchomości do zlicytowania?

Znając już podstawowe słownictwo z zakresu licytacji, możemy rozpocząć poszukiwania obwieszczeń komorniczych. Te z kolei dostępne są zarówno w wersji tradycyjnej, na wokandzie poszczególnych sądów rejonowych, jak i w formie elektronicznej. Wybierając pierwszą opcję, należy udać się do sądu rejonowego w miejscu, w którym poszukujemy nieruchomości do licytacji. Będąc na miejscu, interesować nas będą obwieszczenia oznaczone sygnaturą „Km” (w repertorium Km rejestrowane są tzw. pozostałe sprawy egzekucyjne, a wśród nich nieruchomości do zlicytowania). 

Znacznie prostszym i szybszym sposobem będzie jednak skorzystanie z przeglądarki, w której można prowadzić dwojakie poszukiwania. Pierwsze to ogólne informacje na temat nadchodzących licytacji – wystarczy wpisać w pasek przeglądarki „obwieszczenia komornicze XXX”, przy czym w miejsce XXX wstawia się nazwę interesującej nas miejscowości. Jednym z pierwszych wyników wyszukiwani będzie właściwy sąd rejonowy z zakładką, w której można odnaleźć toczące się postępowania komornicze. 

Najwygodniejszą opcją jest serwis prowadzony przez Krajową Radę Komorniczą pod adresem licytacje.komornik.pl. Wchodząc na tę stronę, w lewej części portalu odnajdziemy gotowe filtry nieruchomości i ruchomości – nas interesować będzie łącze pod nazwą „mieszkania”. Klikając w link, naszym oczom ukażą się obwieszczenia komornicze uszeregowane chronologicznie zgodnie z zasadą „im bliższy termin licytacji, tym wyższy wynik wyszukiwania”. Wyniki można filtrować po typie mienia, województwie, mieście, dacie licytacji czy słowach kluczowych. Należy jednak pamiętać, że podana w obwieszczeniu cena wywoławcza jest kwotą, od której zaczyna się licytacja; jeśli na miejscu stawi się co najmniej dwóch licytantów wyrażających chęć zakupu lokalu, cena ta z pewnością wzrośnie na skutek wzajemnego przebijania oferty.

Jest nieruchomość – co dalej?

Jeśli znajdziesz nieruchomość, która wzbudzi w Tobie szczególne zainteresowanie, dokładnie zapoznaj się z treścią ogłoszenia. Sprawdź, czy licytacja dotyczy całego mieszkania, czy wyłącznie części udziałów; w tym drugim przypadku czeka Cię długa droga do zamieszkania w lokalu i przekonywanie innych udziałowców do sprzedaży udziałów. Upewnij się, że termin na wpłatę rękojmi nie upłynął – niektórzy komornicy dopuszczają wyłącznie formę przelewu, nie uznając wpłaty gotówkowej na miejscu. Być może w trakcie czytania ogłoszenia zobaczysz, że minął termin oględzin przedmiotu – nie wyłącza Cię to z możliwości licytowania, jednak taki zabieg będzie zakupem w ciemno. Zdecyduj więc, czy chcesz składać rękojmię w momencie, gdy nie jesteś w stanie zapoznać się z dokumentacją oraz zajrzeć do wnętrza nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się na wpłatę rękojmi, pozostaje Ci czekać na termin licytacji. Jak przebiega taka licytacja? Co się dzieje w chwili wygrania lub przegrania licytacji? Czy licytacja może zostać przerwana? Na te pytania – już od strony praktycznej – odpowiemy w dalszej części wpisu.

Baza ogłoszeń komorniczych obfituje w rozmaite obwieszczenia zachęcające do wzięcia udziału w licytacji. Wśród nich znajdują się także nieruchomości, które mogą zostać nabyte po okazyjnej cenie. Nim jednak wprowadzimy się do wylicytowanego mieszkania, należy załatwić niezbędne formalności. Jak przebiega licytacja i co zrobić, by zostać nowym właścicielem mieszkania? Czy licytacja może zostać przerwana? Kto może, a kto nie może wziąć udziału w licytacji lokalu? Na te i inne pytania odpowiemy w dzisiejszym wpisie.

Dzień licytacji – spotkanie z komornikiem i licytantami

Nim przejdziemy do właściwej treści wpisu, przypomnijmy: we wcześniejszym tekście zrobiliśmy wstęp na temat licytacji komorniczych nieruchomości. Wyjaśniliśmy najtrudniejsze pojęcia, wskazaliśmy miejsca, gdzie można szukać obwieszczeń komorniczych oraz opisaliśmy najpopularniejszy portal do wyszukiwania ogłoszeń o licytacji. Pierwszą część zakończyliśmy na złożeniu rękojmi potwierdzającej zainteresowanie zakupem i wyczekiwaniu na dzień przetargu. Dziś omówimy dalsze procedury oraz zobrazujemy proces licytowania wybranego przez nas lokalu.

Kiedy nastanie dzień wyznaczony w obwieszczeniu, udajemy się we wskazane miejsce co najmniej kilkanaście minut przed rozpoczęciem licytacji. Najczęściej będzie to sala sądowa lub kancelaria komornicza, co sprawia, że przybywający muszą zostać wylegitymowani, a ich tożsamość potwierdzona ze statusem wpłat bankowych. Niejednokrotnie może dojść do ciekawej sytuacji przed miejscem licytacji; niektórzy łowcy okazji dostrzegając duży potencjał zarobkowy w nieruchomości proponują innym licytatorom pewną kwotę pieniędzy w zamian za wycofanie się z aukcji. Godząc się na taki układ, możemy zyskać kilkaset złotych „za fatygę”, jednakże możemy stracić kilkadziesiąt tysięcy złotych potencjalnego zarobku lub ciekawe lokum do zamieszkania.

Gdy wszystkie osoby wejdą na salę, rozpoczyna się odczytanie obwieszczenia oraz otwarcie licytacji. Od tej pory spóźnialscy nie zostaną wpuszczeni do sali, w której odbywa się składanie ofert; nic nie pomogą tłumaczenia o korkach w mieście czy trudnościach ze znalezieniem parkingu. Przed otwarciem komornik może ustalić zasady przebicia, czyli zaproponowania wyższej kwoty niż obecnie obowiązująca. Najczęściej przyjmowane ustalenie głosi, że przebicia odbywają się co okrągłą kwotę, np. co 1000 złotych lub co 5000 złotych. Jeśli na licytację stawi się tylko jedna osoba, to nie wykonuje się przebić – licytant może przyjąć cenę wywołania lub zaproponować swoją, wyższą od ceny wywoławczej kwotę. Aukcję kończy trzykrotne powtórzenie najwyższej złożonej oferty przez komornika, po którym następuje przybicie, czyli oznajmienie o zlicytowaniu nieruchomości i zakończeniu licytacji. Jeśli to nie nasza kwota jest tą najwyższą, nie pozostaje nam nic innego, jak opuścić salę i oczekiwać na zwrot kaucji. Zdecydowanie więcej procedur czeka nabywcę licytowanej nieruchomości.

Co po wygranej licytacji komorniczej?

Jeśli okaże się, że to Ty jesteś szczęśliwym nabywcą, musisz przygotować się na wzmożoną pracę w zakresie dopełnienia formalności. Te oczywiście wiążą się z prawomocnym stwierdzeniem wygrania licytacji i uprawomocnieniem się decyzji o przybiciu, które przybiera formę postanowienia sądowego. Przekazywane jest ono drogą pocztową, a uprawomocnienie się następuje nie wcześniej niż 7 dni od daty doręczenia pisma. Kolejnym krokiem będzie uiszczenie należności, które przyjdzie nam uregulować na podstawie wystosowanego wezwania do zapłaty. Przybitą kwotę pomniejszoną o złożoną rękojmię opłaca się przelewem bankowym na rachunek depozytowy sądu. Termin na dokonanie tej czynności wynosi 14 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty, a numer konta bankowego zostaje wskazany w treści pisma.

Problem może pojawić się w sytuacji, w której ubiegamy się o kredyt hipoteczny na sfinansowanie całego przedsięwzięcia. Jak dobrze wiemy, procedury związane z tą formą zadłużenia są wydłużone i zamknięcie się w dwutygodniowym terminie jest niemal niemożliwe. Wówczas należy niezwłocznie wystosować pismo do sądu z prośbą o przedłużenie terminu płatności do 30 dni, a w uzasadnieniu powołać się na istotny powód, jakim jest dopełnianie formalności kredytowych. Sądy z reguły przychylają się do takiego wniosku, jednakże należy mieć na uwadze konsekwencje przekroczenia i tak wydłużonego terminu. Najważniejszą z nich jest przepadek wpłaconej rękojmi, co oznacza utratę 1/10 wartości nieruchomości, a to co najmniej kilkanaście tysięcy złotych. Jednak nawet uiszczenie należności w terminie nie oznacza, że możemy wprowadzić się lub rozpocząć remont lokalu bez problemu. Na drodze bowiem mogą stanąć poprzedni właściciele, którzy nie będą chcieli dobrowolnie opuścić zlicytowanego mieszkania.

Co zrobić, gdy poprzedni właściciele nie chcą opuścić lokalu?

Coraz częściej można spotkać się z opinią, że polskie prawo chroni o wiele bardziej nieuczciwego lokatora aniżeli uczciwego właściciela mieszkania. Niestety, w znacznej części jest to prawda – nie można bowiem od tak wyprowadzić zamieszkujących osób siłą i wymienić zamki w drzwiach. Nawet jeżeli posiadamy pełne prawo do nowego lokalu oraz wniosek o wydanie nieruchomości, konieczne jest rozpoczęcie procedury eksmisyjnej. To z kolei wiąże się z narastającymi kosztami sądowymi, wielomiesięcznymi bataliami w sądzie oraz zamrożeniem i tak już wydanej gotówki na sfinansowanie zakupu mieszkania. Na domiar złego, wielu bezprawnych lokatorów robi na złość nowemu najemcy, poczynając od ignorowania wezwań przedsądowych aż do demolowania mieszkania, w którym przebywają. Dodajmy do tego fakt, iż w dobie pandemii koronawirusa wszelkie egzekucje zostały wstrzymane na czas nieokreślony, co stawia nowego właściciela z nieproszonymi lokatorami praktycznie na straconej pozycji.Podsumowując, licytacje nieruchomości cieszą się rosnącym zainteresowaniem z uwagi na atrakcyjne ceny wywoławcze lokali. Niestety, w niektórych przypadkach zaniżona cena to jedyny plus takich mieszkań; po drodze jest bowiem mnóstwo rzeczy, które mogą pójść nie po naszej myśli. Zwieńczeniem wszelkich problemów będzie sytuacja, w której poprzedni właściciele nie będą chcieli opuścić lokalu. Należy więc zadać sobie pytanie: czy oszczędność lub perspektywa zarobku kilkunastu tysięcy złotych jest współmierna do ponoszonego ryzyka? Jeśli tak – licytacje nieruchomości czekają na nowych nabywców; jeśli nie – lepiej pozostać przy klasycznych ogłoszeniach sprzedaży domów i mieszkań.