Rozgraniczenie nieruchomości to popularne określenie procedury, która w administracji i prawodawstwie funkcjonuje pod nazwą “postępowanie rozgraniczeniowe”. Jest to postępowanie specyficzne, które może narazić nieświadomych właścicieli na szereg kłopotów i opłat. Poniższy wpis zaprezentuje podstawowe informacje dotyczące rozgraniczenia nieruchomości oraz kosztów z nim związanych.
Rozgraniczenie nieruchomości – czym jest i kiedy ma miejsce?
Rozgraniczenie nieruchomości to czynność administracyjna, a w skrajnym wypadku sądowa, która dąży do wytyczenia granicy gruntów w sytuacji, gdy status działki jest sporny lub nieustalony. Działanie to znajduje swoje umocowanie w Kodeksie cywilnym, Kodeksie postępowania administracyjnego, Rozporządzeniu MSWiA oraz RiGŻ w sprawie rozgraniczania nieruchomości, a także w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zapisy te wskazują na procedury związane z wytyczaniem gruntów, sposobem wnoszenia opłaty oraz możliwością dochodzenia ewentualnych roszczeń w sądzie, gdy droga administracyjna wydała się być krzywdząca dla jednej ze stron.
Konieczność zastosowania rozgraniczenia nieruchomości zachodzi w sytuacji, gdy chociaż jeden z sąsiadów wykazuje niezgodność co do wytyczonych punktów. Pod pojęciem niezgodności rozumie się:
- Brak podpisu na protokole;
- Uzasadniony sprzeciw wobec rozgraniczenia nieruchomości;
- Nieobecność na działce (tzw. kupowanie zdalne działki);
- Dysponowanie inną dokumentacją niż ta, której nowe granice zostały wytyczone przez geodetę;
Działka taka ma status spornej lub nieustalonej (w zależności od tego, która przesłanka niezgodności zostanie wykazana). Wówczas rozpoczynane jest postępowanie administracyjne, a następnie – opcjonalnie – postępowanie sądowe.
Kto ponosi koszty rozgraniczenia nieruchomości?
Co do zasady, większość opłat związanych z postępowaniem administracyjnym lub sądowym regulowana jest przez winowajcę (ust. 1) lub wnioskodawcę (ust. 2), o czym stanowi m.in. art. 262 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Jednocześnie, należy wziąć pod uwagę art. 152 Kodeksu cywilnego, który wskazuje wprost: “Właściciele gruntów sąsiadujących […] koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.”. Nie jest to jednak koniec zawiłości prawnych: jeśli postępowanie rozgraniczające zostało wszczęte z urzędu, wówczas żadna ze stron nie zostanie obciążona kosztami.
Jak więc stwierdzić, kto powinien zapłacić? Należy spojrzeć na interes prawny, który – w swej naturze – jest obiektywny, a wobec jednostki inicjującej działanie jest własny, indywidualny i oparty na konkretnym przepisie prawa powszechnie obowiązującego. Mając to na uwadze, można dokonać interpretacji prawnej w następujący sposób:
- Jeżeli sąsiad wytoczy nam nieuzasadniony spór, wówczas zostanie on zobowiązany do poniesienia całości kosztów;
- Jeżeli sąsiad wytoczy nam uzasadniony spór (na podstawie np. krzywdzącego stanu faktycznego), wówczas zachodzą przesłanki, by orzec o wspólnym poniesieniu kosztów, bowiem rodzi się interes prawny dla każdego właściciela nieprawidłowo wytyczonej działki;
- Jeżeli postępowanie zostanie wszczęte na wniosek organu publicznego, wówczas możliwe jest zwolnienie z opłaty;
- Jeżeli jednak postępowanie wszczęto na podstawie nieprawidłowości, których się dopuściliśmy, następuje obciążenie kosztami po równo gminy i właściciela nieprawidłowo wytyczonej działki;
Nie przejmujcie się, jeżeli w pewnym momencie czytania tego akapitu stwierdziliście, że tego nie da się zrozumieć lub brzmi to co najmniej nielogicznie. Jest to kwestia niezwykle problematyczna, której rozwiązanie zależy w dużej mierze od interpretacji sądów. Coraz częściej jednak kształtuje się linia orzecznictwa, w której to obie strony obowiązane są do solidarnego ponoszenia kosztów.
Jakie są koszty rozgraniczenia nieruchomości?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ koszty rozgraniczenia nieruchomości zależą od podmiotu współpracującego z danym wójtem, burmistrzem lub prezydentem. Przed wyborem geodety konieczne jest porównanie ofert dostępnych na rynku oraz poinformowanie stron zawczasu o kosztach takiego działania – w przeciwnym razie podmiot decydujący o wyborze może zostać pociągnięty do odpowiedzialności na mocy kodeksu postępowania administracyjnego. Przykładowa firma działająca w Warszawie i okolicach proponuje następujące ceny netto:
- Podział działki rolnej o powierzchni 1 hektara na 2 części: 1400 złotych
- Każdy kolejny hektar: dopłata 150 złotych
- Każda kolejna część: dopłata 150 złotych
- Podział działki i nieruchomości zurbanizowanej na 2 części: 1550 złotych
- Każda kolejna działka: 320 złotych
- Ustalanie granic działek:
- 300 złotych za pierwszy punkt
- Od 120 złotych za każdy kolejny punkt
Większość przypadków, na które można natrafić na portalach prawniczych, dotyczą kwot rzędu od 3000 do 4500 tysiąca złotych za jednorazowe rozgraniczenie. Możemy zatem się spodziewać, że wchodząc w spór dotyczący rozgraniczenia nieruchomości, nasz budżet zostanie uszczuplony o około 1500-2000 złotych.
