Ogłoszenia Nowe oferty Kategorie Lokalizacje Blog Agencje Deweloperzy
Dodaj ogłoszenie
houser.plblogkonsekwencje-bezumownego-korzystania-z-nieruchomosci
Patryk Kwapis 16.08.2021 386 wyświetleń

Konsekwencje bezumownego korzystania z nieruchomości

konsekwencje bezumownego korzystania z nieruchomości

Legalność korzystania z mieszkania lub domu regulowana jest posiadaniem prawa własności lub stosowną umową z właścicielem. Jeśli zamieszkująca osoba nie ma tytułu prawnego do lokalu, wówczas można mówić o bezumownym korzystaniu z nieruchomości. Taka sytuacja powoduje zróżnicowane konsekwencje nie tylko dla osoby bezumownie mieszkającej, ale także i dla samego właściciela. Przedstawiamy, jakie roszczenia może wystosować właściciel lokalu i jakie konsekwencje mogą czekać na osobę bezprawnie zajmującą mieszkanie.

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Nazwa stanu, jakim jest bezumowne korzystanie z nieruchomości, wskazuje na zamieszkiwanie w lokalu bez ważnej umowy lub przy braku posiadania stosownego tytułu prawnego. Rzeczywistość pokazuje jednak, jak różne oblicza może przyjmować powyższa sytuacja. Najbardziej oczywistym przykładem jest pozostawanie w wynajętym mieszkaniu pomimo wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu. Pokrewną sytuacją jest dzikie lokatorstwo oraz uprawianie squattingu, czyli problemy szczególnie widoczny w Hiszpanii pod nazwą „okupas”. Jednak nie zawsze bezumowne korzystanie z nieruchomości przyjmuje tak drastyczny i nieprzyjemny obraz. Bezumowne korzystanie z nieruchomości tak naprawdę dotknęło większość z nas – dziecko po ukończeniu 18. roku życia przestaje podlegać nadzorowi rodzicielskiemu, a co za tym idzie, traci tytuł do zamieszkiwania ze swoimi rodzicami. Jeśli więc syn lub córka jest pełnoletnia, nie usłyszała formalnego zezwolenia na przebywanie w domu, a jednocześnie nie podpisywała umowy najmu pokoju lub umowy użyczenia, wówczas – zgodnie ze stanem prawnym – korzysta z lokalu bezumownie.

Dobra czy zła wiara?

Kolejnymi instytucjami prawnymi, które odgrywają niebagatelną rolę w procesie korzystania z lokalu, są dobra oraz zła wiara. Są one o tyle ważne, że pomagają określić kwoty ewentualnych roszczeń, których domaga się właściciel mieszkania. Jak należy rozumieć te pojęcia? Przede wszystkim odnoszą się one do przeświadczenia, w którym znajduje się korzystający z nieruchomości. Jeśli korzystający sądził na podstawie uzasadnionych przesłanek, że może korzystać z lokalu i nie istniały okoliczności, które wskazywały na bezprawność czynu, możemy mówić o dobrej wierze. Ze złą wiarą będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy lokator miał świadomość bezprawności czynu lub gdy osoby trzecie powołały się na obowiązujący stan prawny, a ewentualna błędna interpretacja przepisów przez lokatora była niczym nieuzasadniona. 

Choć nie istnieje legalna definicja pozostawania w złej wierze, to sam zapis na temat dobrej wiary znajduje się w artykule 7 kodeksu cywilnego. Samo pojęcie dobrej wiary najlepiej zobrazować przykładem: pan Marcin otrzymuje w darowiźnie nieruchomość od swoich rodziców i sądzi, iż jest jej właścicielem. Umowa darowizny okazuje się nieważna, gdyż przekazanie mieszkania nie odbyło się w sposób notarialny. Pan Marcin o tym nie wiedział i sądził, iż jest faktycznym właścicielem lokalu, wówczas mówić będziemy o dobrej wierze. Złą wiarą natomiast może wykazać się małżonka pana Marcina, pani Beata, która na wieść o darowiźnie decyduje się wystawić mieszkanie na sprzedaż i w imieniu małżeństwa podpisuje umowę przedwstępną.

Rodzaje roszczeń podnoszonych przez właściciela

Właścicielom lokalu, którzy stwierdzą fakt bezumownego korzystania z nieruchomości, przysługuje cały katalog roszczeń wobec dzikiego lokatora. Podstawową kwestią jest zwrot bezprawnie zajmowanej nieruchomości, czyli tzw. roszczenie wydania nieruchomości. Takie żądanie kieruje się w formie pozwu do sądu okręgowego właściwego miejscem dla nieruchomości. Pismo kierowane do sądu musi zawierać rodzaj żądania, wartość przedmiotu sporu (czyli wartość nieruchomości), dokładny opis nieruchomości (numer księgi wieczystej, lokalizacja z adresem, powierzchnia); dobrą praktyką jest również opisanie sytuacji, w której lokator rozpoczął bezprawne korzystanie z lokalu oraz przestawienie świadków zdarzenia.  

Drugim typem roszczenia jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Ma ono miejsce w sytuacji, gdy bezumownie korzystający z nieruchomości (w tym także z przestrzeni nad i pod gruntem) nie przejmuje władztwa nad czyjąś własnością. Dobrym przykładem będzie rolnik prowadzący wypas zwierząt na polanie, która należy do innej osoby. Poszkodowany może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli zakończenia prowadzenia bezprawnych działań na posiadanym terenie oraz zaniechania dalszych naruszeń, czyli zobowiązania się do nienaruszania danej nieruchomości.

Trzecim roszczeniem, którego z reguły dochodzi się równolegle do wydania lokalu lub żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jest roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Owo roszczenie należy traktować jako opłatę, które musiałby ponieść bezprawny użytkownik za swoje działanie. Konieczne jest wskazanie okresu, który uwzględniamy w roszczeniu finansowym, kwoty, jakiej oczekujemy oraz uzasadnienia wysokości wynagrodzenia poprzez przywołanie uśrednionych stawek rynkowych. Do powyższych oczekiwań warto dopisać żądanie zwrotu poniesionych kosztów sądowych, czyli opłaty od wniesionego pozwu i ewentualnych czynności związanych z dokumentacją zasadności sporu.

Szukasz atrakcyjnych nieruchomości?
Zobacz aktualne oferty
Chcesz sprzedać lub wynająć nieruchomość?
Dodaj bezpłatnie ogłoszenie

Przeczytaj też

Najnowsze wpisy na blogu

Zobacz wszystkie
skarga na uciazliwego sasada jak napisac skarge gdzie zglosic
Skarga na uciążliwego sąsiada – jakie są sposoby? Jak napisać skargę?

Uciążliwy sąsiad potrafi zmienić życie każdego w koszmar. Hałasy, kłótnie, ciągłe remonty, zakłócanie ustalo

15.01.2022
Umowa rezerwacyjna mieszkania – omowienie i wzor do pobrania
Umowa rezerwacyjna mieszkania – omówienie i wzór do pobrania

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym sprawia, że możemy mówić o swoistym piku popularności zakupu nieruchomości.

15.01.2022
Odbior techniczny mieszkania od dewelopera – na co zwrocic uwage
Odbiór mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Odbiór mieszkania od dewelopera to niewątpliwe bardzo ważna i długo wyczekiwana chwila w życiu każdego nabywcy. W k

15.01.2022
dom do m bez pozwolenia na budowe zasady budowy jak zbudowac informacje i porady
Dom bez pozwolenia do 70 m2 – przepisy i zasady budowy

Każdy, kto chce wznieść swój dom wie, jak żmudna jest to praca i ile czasu pochłania. Samo fizyczne postawienie dom