Egzekucja komornicza z nieruchomości jest ostatecznym krokiem, który podejmowany jest w sytuacji wyczerpania wszelkich polubownych rozwiązań ze strony instytucji prawnych. Często jednak taki stan rzeczy nie jest winą złej intencji dłużnika, ale złą sytuacją materialną, którą w odpowiednim czasie można byłoby polepszyć. Jak więc uniknąć egzekucji komorniczej z nieruchomości?
Egzekucja komornicza – kiedy i w jakiej sytuacji ma miejsce?
Egzekucja komornicza jest ostatecznym środkiem na drodze odzyskiwania należności przez poszkodowany podmiot. Jeżeli mimo wezwań do uregulowania zadłużenia i wydania wyroku nakazowego nie zaspokoiliśmy roszczeń wierzyciela, możemy się spodziewać wniosku komorniczego. Zajmuje on w pierwszej kolejności mienie łatwiejsze do zbycia, takie jak telewizor czy samochód, a dopiero w ostateczności przejmuje mieszkanie.
Do egzekucji komorniczej z mieszkania dochodzi w ekstremalnych sytuacjach i ogromnego zadłużenia opiewającego nie na tysiące czy dziesiątki tysięcy, ale liczone w setkach tysięcy lub milionach złotych. Na pewno jest to przeżycie dramatyczne, które jednak można odwlec w czasie lub całkowicie się przed nim uchronić. Przed egzekucją komorniczą można się bronić, a co najważniejsze – można to robić skutecznie.
Czego komornik zająć nie może i kogo nie można eksmitować?
Będąc przy temacie zajęcia komorniczego, warto wspomnieć o dobrach, które nie mogą zostać zlicytowane. Te zostały skatalogowane w ustawie o komornikach sądowych i egzekucji, a wśród nich znajdziemy:
- Przedmioty urządzenia domowego niezbędne do życia dłużnika i jego domowników (np. odzież robocza, pościel, bielizna);
- Zapasy żywności i opału dla domowników na okres 1 miesiąca;
- Jedna krowa lub dwie kozy lub trzy owce będące żywicielkami domowników oraz zapas paszy i ściółki do najbliższych zbiorów;
- Narzędzia i przedmioty osobiste niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne na okres 1 tygodnia z wyłączeniem pojazdów mechanicznych;
- Pieniądze: u dłużnika pobierającego periodyczną stałą płacę część zapłaty niezbędną do przeżycia do najbliższej wypłaty, u dłużnika niepracującego kwotę niezbędną do utrzymania przez dwa tygodnie;
- Przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty o znaczeniu użytkowym, które mogłyby być sprzedane tylko znacznie poniżej wartości;
- Produkty lecznicze oraz wyroby medyczne niezbędne na okres 3 miesięcy.
Jeśli zaś chodzi o eksmisję z zajętego mieszkania, nie można tego zrobić wobec:
- Kobiet w ciąży;
- Małoletnich;
- Osób niepełnosprawnych;
- Osób ubezwłasnowolnionych oraz osób wspólnie z nim zamieszkujących;
- Osoby obłożnie chore;
- Osoby bezrobotne;
- Emeryci i renciści, którym przysługują świadczenia społeczne.
Antywindykacja i rozwiązania polubowne
Pierwszym krokiem do wyjścia z zadłużenia i uchronienia się przed egzekucją komorniczą z nieruchomości jest podjęcie rozmowy. Zależnie od podmiotu, może być to restrukturyzacja (np. restrukturyzacja kredytu), renegocjacja (np. renegocjacja warunków spłaty pożyczki) lub mediacja (np. mediacja w zakresie uznania i spłaty długu). Warto zaznaczyć, że znaczna większość wierzycieli woli pójść na ugodę i dogadać się niż marnować czas i energię na przepychanki z komornikami, sądami i szeregiem innych podmiotów w drodze po swoją należność.
Taktyka 1: Rozwiązania polubowne
Pierwszym etapem rozwiązania polubownego będzie przyznanie się do błędu oraz wyrażenie chęci rozłożenia zadłużenia. Równolegle warto wystosować propozycję rozwiązania, która z jednej strony będzie możliwa do zapłaty dla dłużnika, a z drugiej strony na tyle usatysfakcjonuje wierzyciela, iż ten zaniecha egzekucji komorniczej. Całość oczywiście odbywa się notarialnie w drodze umowy spisanej na papierze, dzięki czemu mamy pewność, że wywiązywanie się ze zobowiązania nie zakończy się dla nas niespodziewaną wizytą komornika. Przełamanie strachu, wstydu, a może poczucia bezkarności to najlepsze z możliwych rozwiązań, które zaoszczędzą nam stresu i nerwów.
Taktyka 2: Antywindykacja
Antywindykacja to działania prowadzone w imieniu dłużnika przez wyspecjalizowane podmioty i kancelarie prawne. Na miejscu uzyskamy wsparcie psychologiczne, prawne i doradcze, a jednocześnie zapłacimy mniej niż w przypadku zatrudnienia “standardowego” prawnika. Równolegle zyskujemy “poduszkę bezpieczeństwa” i podmiot obserwacyjny, który nadzoruje pracę komornika, roszczenia wierzyciela, a w razie naruszenia przepisów – podejmie zdecydowane kroki wobec drugiej strony. Krótko mówiąc, kancelarie antywindykacyjne robią wszystko, by dłużnik nie stracił mieszkania – od prowadzenia spraw przez pomoc w znalezieniu funduszy na spłatę długów.
Upadłość konsumencka – dlaczego jej nie stosować?
Upadłość konsumencka, mimo iż jest działaniem polubownym, nie będzie w tym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Należy bowiem pamiętać, że przy większych zadłużeniach, których nie jesteśmy w stanie spłacić wylicytowanym sprzętem domowym lub sprzedanym pojazdem, syndyk zadecyduje o sprzedaży nieruchomości. Ani on, ani wierzyciel nie mają też obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego, co oznacza w praktyce, że zostaniemy bez dachu nad głową. Jedyną pomocą w tej sytuacji jest pozostawienie środków dłużnikowi w wysokości 12 lub 24 średniomiesięcznych czynszów wyliczanych dla miejscowości zamieszkania dłużnika.
Obrona agresywna i odwlekanie windykacji w czasie
Kiedy nie chcemy załatwiać sprawy polubownie i mamy nadzieję na to, że wierzyciel lub komornik zniechęcą się do egzekwowania należności, można wykorzystać metody tak zwanej “obrony agresywnej”. Taktyka ta polega przede wszystkim na jak największym uprzykrzaniu życia oponentom w nadziei, iż Ci po prostu dadzą za wygraną. Istnieje szereg technik wykorzystujących luki prawne lub balansujących na granicy prawa i bezprawia, jednak trzy poniższe zabiegi są najbezpieczniejsze, “najbardziej legalne” i równie skuteczne, co inne podstępy.
Taktyka 1: Zaskarżanie wszystkich i kwestionowanie wszystkiego
Co do zasady, każda decyzja i czynność podejmowana przez organy publiczne podlega zaskarżeniu, co wstrzymuje bieg postępowania i rodzi konieczność wyjaśnienia sytuacji. Biorąc pod uwagę, iż obciążenie sądów jest znaczne, każde zaskarżenie i zakwestionowanie decyzji to minimum tydzień uzyskanego czasu. Środki odwoławcze są na tyle duże, że egzekucję komorniczą możemy przeciągnąć przez kilka lat, a w tym czasie możliwe jest zorganizowanie kwoty niezbędnej do zaspokojenia roszczeń.
Taktyka 2: Ustanowienie umowy dożywocia przed zadłużeniem
Umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności na inny podmiot na rzecz możliwości korzystania z mieszkania wraz z określonym świadczeniem pieniężnym. Takie transakcje ujawniane są w księdze wieczystej, przez co ewentualna egzekucja długu wobec osoby przenoszącej własność staje się niezwykle skomplikowana. Co więcej, nawet jeśli dojdzie do zlicytowania nieruchomości, nowy nabywca będzie musiał wypłacić dłużnikowi niemały ekwiwalent z tytułu utraconych korzyści, co skutecznie odstrasza potencjalnych kupujących.
Taktyka 3: Wieloletnia dzierżawa
Ostatnia technika stosowana jest w sytuacji, gdy licytowana nieruchomość dłużnika posiada “wyreżyserowanych” najemców z wieloletnimi umowami. Nowy nabywca z licytacji komorniczej musiałby zgodzić się na skandaliczne warunki najmu lub wypowiedzieć im umowę z zachowaniem – uwaga – aż rocznego okresu wypowiedzenia. 12 miesięcy w praktyce to zdecydowanie zbyt długi czas oczekiwania dla przyszłych nabywców, więc nieruchomość nie zostanie zlicytowana ani w pierwszym, ani w drugim terminie. Po dwukrotnym fiasku następuje karencja wynosząca 6 miesięcy, co daje duże prawdopodobieństwo do znalezienia innego rozwiązania w tym czasie.
Nieruchomości wystawione na sprzedaż przez syndyków i komorników, znajdziesz również w naszym serwisie.
