Wynajem mieszkań jest coraz popularniejszą formą budowania pasywnego dochodu oraz zabezpieczania oszczędności przed inflacją. Podobnie, jak większość korzyści materialnych, które osiągamy, również od tej musimy odprowadzić podatek. W naszym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytania, jakie mamy w tym zakresie możliwości oraz jak rozliczyć podatek dochodowy za wynajem mieszkania.
Jakie są metody opodatkowania przychodów z najmu?
Polskie prawo podatkowe przewiduje kilka opcji w zakresie wyboru sposobu opodatkowania najmu, zarówno jeśli jesteśmy przedsiębiorcami, jak też w przypadku, gdy wynajmujemy mieszkanie prywatnie, bez założonej działalności gospodarczej. Z jednej strony pozwala to na wybór najkorzystniejszej dla nas formy opodatkowania, natomiast z drugiej wiąże się z różnymi obowiązkami w zakresie sprawozdawczości. Wśród dopuszczalnych sposobów opodatkowania najmu wyróżnia się:
- opodatkowanie według skali (12% do kwoty 120 000 zł lub 32% powyżej tej kwoty) – możliwe do wybrania zarówno przez osoby niebędące przedsiębiorcami, jak i właścicieli firm;
- podatek liniowy 19% – z którego mogą skorzystać wyłącznie przedsiębiorcy;
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% do wysokości 100 tys. zł oraz 12,5% powyżej tej kwoty) – stosowany przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, jak też przedsiębiorców.
W tym kontekście warto podkreślić, iż rok 2022 jest ostatnim w którym osoby prywatne mogą skorzystać z opodatkowania według skali. Od 2023 roku będą oni zobowiązani do stosowania formy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jak rozliczyć PIT za najem prywatnie?
W przypadku, gdy nie zdecydowaliśmy się na prowadzenie działalności gospodarczej, to do końca 2022 roku mamy możliwość rozliczenia podatku dochodowego z tytułu najmu mieszkania za pośrednictwem jednej z dwóch opisanych form.
Pierwsza z nich, to opodatkowanie według skali – podatkiem 12% lub 32%. W tym przypadku opodatkowaniu podlega dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty. Pozwala to na odjęcie od przychodu z najmu kwoty kosztów, którymi mogą być przykładowo poniesione nakłady na remont, wyposażenie, a nawet odsetki od kredytu hipotecznego.
Skorzystanie z formy opodatkowania na zasadach ogólnych, mimo teoretycznie wyższych stawek podatkowych może okazać się korzystne w przypadku, gdy jesteśmy w stanie udokumentować wiele kosztów związanych z mieszkaniem. Szczególnie może to więc dotyczyć okresów, kiedy zmieniają się lokatorzy i tym samym chcemy odświeżyć mieszkanie lub zakupić dodatkowe elementy wyposażenia. Może to być również korzystna forma dla osób, których najem jest podstawowym źródłem przychodu.
Druga opcja w przypadku osób prywatnych, to skorzystanie z formy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku opodatkowaniu podlega przychód, a więc nie mamy możliwości odliczenia kosztów. Zaletą ryczałtu są jednak znacznie niższe stawki wynoszące 8,5% w przypadku, gdy suma przychodów nie przekracza 100 000 zł oraz 12,5%, jeśli przekroczyliśmy ten próg. Forma ta może okazać się korzystna dla osób, które nie ponoszą wysokich nakładów w związku z wynajmem mieszkania lub też chcą ograniczyć formalności do niezbędnego minimum.
Rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej?
Najem możemy rozliczać zarówno prywatnie, jak również w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Warto jednak pamiętać, że niektóre typy najmu, mogą zostać zakwalifikowane, jako działalność hotelarska, przez co będziemy wręcz zobowiązani do założenia działalności.
Jeśli prowadzimy działalność, to do wykorzystania mamy, aż trzy firmy opodatkowania. Pierwsze dwie funkcjonują na analogicznych zasadach, jak w przypadku najmu przez osobę prywatną, natomiast trzeci, czyli opodatkowanie podatkiem liniowym w wysokości 19% zarezerwowany został dla przedsiębiorców. Forma ta, przewiduje opodatkowanie dochodu – tak samo, jak w przypadku zasad ogólnych możemy odliczyć pewne koszty. Najistotniejsza różnica sprowadza się natomiast do tego, że mimo wyższej stawki podatku – jest ona tylko jedna. Będzie to zatem forma korzystna dla osób o wysokich dochodach.
Jakie deklaracje powinniśmy złożyć, chcąc rozliczyć najem?
Każda forma opodatkowania wiąże się z określonym obowiązkiem deklaracyjnym. Podobnie jest w przypadku najmu, gdzie chcąc rozliczyć swój dochód zobowiązani jesteśmy do złożenia wymaganych deklaracji podatkowych.
W przypadku rozliczenia prowadzonego na zasadach ogólnych, dochody z najmu rozliczane są w deklaracji PIT 36. Taką deklarację należy złożyć do właściwego Urzędu Skarbowego maksymalnie do końca kwietnia roku następującego, po roku w którym osiągnęliśmy określony dochód.
Druga forma, mianowicie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, wiąże się z koniecznością złożenia deklaracji PIT 28. Podobnie, jak w poprzednim przypadku obowiązek złożenia deklaracji mamy do końca kwietnia, roku następującego po roku w którym osiągnęliśmy przychód.
W zakresie przedsiębiorców korzystających z podatku liniowego, powstaje obowiązek złożenia deklaracji PIT 36L. Terminy są w tym przypadku analogiczne, jak dla pozostałych deklaracji.
Podsumowując, prawo – mimo ograniczeń wchodzących od przyszłego roku – daje nam kilka możliwości rozliczenia najmu. Pozwala to na wybór takiej, formy opodatkowania, która będzie dla nas najkorzystniejsza. Warto jednak pamiętać, by do rozliczenia podchodzić w sposób rzetelny, kompletując wymagane dokumenty, wpłacając w wymaganym terminie zaliczki na podatek dochodowy oraz terminowo składając deklarację. Wszelkie wątpliwości należy konsultować z profesjonalnym księgowym lub doradcą podatkowym lub wyjaśniać bezpośrednio z organami administracji skarbowej. Pozwoli to uniknąć negatywnych konsekwencji związanych z niewywiązaniem się z obowiązków podatkowych.
