Pozostawienie nieruchomości naszym zstępnym nie jest czynnością zarezerwowaną i wykonywaną wyłącznie po naszej śmierci. Przeniesienie własności na nasze dzieci może odbyć się jeszcze za naszego życia i to przy pomocy trzech różnych sposobów. Umowa darowizny, umowa dożywocia oraz testament różnią się między sobą formą oraz konsekwencjami prawnymi. Poniższy artykuł omawia każdą z tych trzech metod i wskazuje, kiedy warto skorzystać z danej ścieżki prawnej.
Metoda 1: Umowa darowizny
Pierwszy sposób jest prawdopodobnie jedną z najchętniej wybieranych metod, która dokonuje się jeszcze za życia rodzica. Umowa darowizny polega na przekazaniu nieruchomości rodziców, będących Darczyńcami we władanie zstępnych, zwanych dalej Obdarowanymi. Działanie to wymaga zachowania formy aktu notarialnego, ponieważ dochodzi tu do przekazania własności nieruchomości, a zatem konieczne jest również zmienienie treści księgi wieczystej. Wobec powyższego oczywista staje się wizyta u notariusza, której koszty pokrywa Darczyńca, a na którą składa się m.in. taksa notarialna czy konieczność uiszczenia opłat sądowych. Nie pobiera się za to podatku od spadku i darowizn, ponieważ stosunek pokrewieństwa kwalifikuje rodziców i dzieci do tzw. grupy zerowej, która jest zwolniona z daniny publicznej.
Umowa darowizny, mimo formalnego sporządzenia pod postacią aktu notarialnego, może być odwołana w dwóch przypadkach. Pierwszym z nich jest wyraźne pogorszenie sytuacji materialnej do tego stopnia, że Darczyńca popada w niedostatek. Poprzez “popadnięcie w niedostatek” mowa o zubożeniu do tego stopnia, że posiadany majątek nie wystarczy do zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych. Drugą sytuacją jest zaistnienie przesłanek rażącej niewdzięczności, o których mowa w art. 898 kodeksu cywilnego. Darowiznę można odwołać zarówno przed wykonaniem, jak i po faktycznym dokonaniu przeniesienia własności nieruchomości, jednak nie wszyscy Darczyńcy mają tego świadomość.
Metoda 2: Umowa dożywocia
Umowa dożywocia to kolejna z omawianych form, którą się stosuje stosunkowo rzadko do przepisania nieruchomości na dziecko. Zdecydowana większość rodziców po odchowaniu pociech nie chce być zależna od ich dobroci ani przymuszać ich do opieki. Powody są różne – poczucie dumy, niechęć do bycia zależnym od dzieci czy zwykły wstyd przed byciem odebranym jako nieporadni staruszkowie. Nie bez powodu mowa o takich uczuciach przy umowie dożywocia, bowiem ta forma nakłada obowiązek na osobę otrzymującą mieszkanie do zapewnienia godziwych warunków bytowych i zaspokojenia podstawowych potrzeb. Dożywocie – jak nazwa wskazuje – wygasa dopiero w momencie śmierci osoby przekazującej mieszkanie.
Należy zwrócić uwagę, iż dożywocie jest dość “plastyczną” formą umowy: strony mogą dodawać swoje zapisy, wedle których, przykładowo, wprowadza się zakaz posiadania zwierząt w przepisywanym mieszkaniu czy brak zgody dożywotnika (osoby przekazującej mieszkanie) na przeniesienie do domu spokojnej starości. Jeśli strony umowy popadną w konflikt, osoba obdarowana zobowiązana jest w pierwszej kolejności do zapewnienia renty dożywotnikowi, a dopiero potem możliwe staje się rozwiązanie umowy. Jeżeli osoba obdarowana wykazuje się rażącymi zaniedbaniami wobec dożywotnika, np. ignoruje konieczność podawania lekarstw czy zapewnienia opału, wówczas umowa ta może zostać sądownie rozwiązana. Szczegółowo o umowie dożywocia, jak i o wcześniejszej darowiźnie pisaliśmy we wpisie “Umowa o dożywocie czy darowizna – co lepsze?”.
Metoda 3: Testament
Ostatnia z metod zapewne jest pierwszą, która przychodzi nam na myśl w kontekście przeniesienia własności nieruchomości na dzieci. Mowa bowiem o testamencie, którego otwarcia dokonuje się po śmierci właściciela. Otwarcie testamentu oznacza sytuację, w której majątek spadkodawcy rozdzielany jest stosownie do woli denata lub zgodnie z przepisami prawa spadkowego. Jeśli określimy, że mieszkanie ma trafić do któregoś z dzieci (lub po prostu do dziecka), wówczas notariusz zobligowany jest do dopełnienia formalności prawnych ze spadkobiercą. Stanie się to tylko w sytuacji, gdy obdarowany przyjmie spadek wprost (czyli ze wszelkimi zobowiązaniami) lub z dobrodziejstwem inwentarza (czyli z odpowiedzialnością za zobowiązania do granicy wartości majątku darowanego).
Czy jest możliwość, by osoba obdarowana – w tym przypadku dziecko – nie weszła w posiadanie nieruchomości. Zasadniczo tak, jednak tylko w drodze własnej, nieprzymuszonej decyzji, jaką jest odrzucenie spadku. Ten krok spowoduje, że mieszkanie zostanie przekazane następnym w kolejności osobom z rodziny, a gdy i Ci zrzekną się spadku, mieszkanie trafi do gminy ostatniego miejsca zamieszkania lub do Skarbu Państwa. Innymi słowy, mieszkanie znajdzie się pod kuratelą państwową i zostanie przekształcone w lokal socjalny lub zlicytowane przez uprawniony do tego organ. Warto więc poinformować zawczasu swoich zstępnych o zamiarach zapisanych w testamencie, by uniknąć sytuacji, w której lokal przerzucany jest pomiędzy członków rodziny niczym gorący kartofel.
