Odrolnienie działki jest atrakcyjnym sposobem na pozyskanie miejsca pod budowę domu. Decydują o tym często koszty które są niższe, niż w przypadku działek typowo budowalnych, a także atrakcyjne tereny, w otoczeniu natury. Pozyskanie odpowiedniej działki pod budowę domu może być jednak trudne i kosztowne. Przepisy polskiego prawa, mające na celu ochronę gruntów ornych przed zmianą ich przeznaczenia bywają skomplikowane i zawiłe. Dodatkowym czynnikiem, który nierzadko weryfikuje plany odrolnienia są też związany z tym koszty.
Na czym polega odrolnienia działki?
Odrolnienie działki związane jest z formalną zmianą jej przeznaczenia. Jak już wspominaliśmy w innych naszych wpisach – grunty w Polsce objęte są systemem klasyfikacji, czyli bonitacji. W jego ramach, na podstawie szeregu czynników związanych z właściwościami gruntu oraz jego uksztaltowaniem i położeniem, szacowana jest jego klasa bonitacyjna. Przewidziano łącznie 9 klas od I do VI, z czego niektóre (jak III i IV) posiadają dodatkowe oznaczenia a,b lub z (klasa VI).
Procedury związane z odrolnieniem stają się skomplikowane przede wszystkim dla klas I-III, gdzie wymagana jest zgoda Ministra właściwego ds. rolnictwa – chociaż są w tym zakresie pewne wyjątki.
Jak długo trwa proces odrolnienia gruntu?
Odrolnienie gruntu jest procesem, który można załatwić osobiście, korespondencyjnie, a także przez internet. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, a także użytkownik wieczysty oraz dzierżawca. Dokument wraz z niezbędnymi załącznikami składa się do właściwego urzędu. Sprawę można załatwić w:
- starostwach powiatowych;
- urzędach miast i gmin;
- urzędach dzielnicowych m. st. Warszawy;
- urzędach miast na prawach powiatu.
Proces odrolnienia gruntu, po skompletowaniu przez nas niezbędnej dokumentacji jest względnie szybki. Trwa on z reguły miesiąc, jednak może się przedłużyć do dwóch miesięcy. Po uzyskaniu negatywnej decyzji, można złożyć od niej odwołanie. W przypadku, gdy uzyskamy decyzję pozytywną, to możemy rozpocząć ubieganie się o pozwolenie na budowę.
Za co musimy zapłacić?
Koszty ponoszone podczas odrolnienia gruntów obejmują szereg opłat administracyjnych, a często powinniśmy w nich również uwzględnić pomoc profesjonalistów, którzy przygotują dla nas niezbędną dokumentację. Opłaty możemy ponosić m.in. za:
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- odpis z księgi wieczystej;
- należność za odrolnienie;
- opłatę roczną za odrolniony grunt.
W tym kontekście warto zaznaczyć, iż samo złożenie wniosku o odrolnienie jest bezpłatne.
Jakie są koszty odrolnienia?
Przechodząc jednak do sedna, postaramy się przybliżyć, jakie są potencjalne koszty związane z odrolnieniem. Tak naprawdę, pierwsze z wymienionych wcześniej elementów, czyli różnego rodzaju wypisy, odpisy oraz pozostałe czynności związane z kompletacją dokumentacji – nie wiążą się ze znacznymi kosztami. Z reguły oscylują wokół kilkuset złotych. Największy wydatek czeka nas w zakresie samej należności za odrolnienie, której wysokość uzależniona od klasy gruntu.
W tym zakresie stosuje się wartości określone w ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z art. 12 pkt. 7 tej ustawy, należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych jest obliczana na podstawie wartości z poniższej tabeli.
| Grunty orne i sady | Łąki i pastwiska trwałe | ||
| Klasa | Należność | Klasa | Należność |
| Gleby pochodzenia mineralnego i organicznego | |||
| I | 437 175 | Ł i PS I | 437 175 |
| II | 378 885 | Ł i PS II | 361 398 |
| IIIa | 320 595 | Ł i PS III | 291 450 |
| IIIb | 262 305 | ||
| Gleby pochodzenia mineralnego | |||
| IVa | 204 015 | Ł i PS IV | 174 870 |
| IVb | 145 725 | Ł V | 145 725 |
| V | 116 580 | PS V | 116 580 |
| VI | 87 435 | Ł i PS VI | 87 435 |
Źródło: Art. 12 ust. 7 ustawy z dnia dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (T.j. Dz. U. 2021 poz. 1326).
Warto jednak pamiętać, że przy obliczaniu należności, koszt odrolnienia działki trzeba pomniejszyć o wartość rynkową gruntu, co wynika z art. 12 ust. 6 ustawy. Z wniesienia należności zwolnione są także grunty o powierzchni do 500 metrów kwadratowych, w przypadku budowy domu jednorodzinnego oraz do 200 metrów kwadratowych na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego. Jeśli przekroczy się te wartości, wówczas to od nadwyżki naliczone zostaną należności i opłaty roczne.
Ponadto warto pamiętać o opłacie rocznej, którą jesteśmy zobowiązani ponosić przez 10 lat. W tym przypadku nie ma znaczenia kwota, którą zapłaciliśmy za dany grunt.
Podsumowując można stwierdzić, że koszty odrolnienia gruntu są duże, jednak najczęściej nie odstrasza to inwestorów, gdyż często zakup, a następnie odrolnienie takiej działki z reguły są opłacalne. Warto pamiętać, że przedstawione wyliczenia dotyczą określonego stanu prawnego i przykładowej sytuacji, natomiast w praktyce, zawsze warto je oszacować indywidualnie, z odpowiednim wyprzedzeniem. Cenne w tym zakresie może okazać się zaciągnięcie porady we właściwym urzędzie lub u specjalizującego się w tej kwestii prawnika.
