Każdy z nas zapewne pragnie mieć własne cztery kąty, bez konieczności dzielenia mieszkania z rodzicami lub współlokatorami. Niestety, kupno mieszkania za gotówkę to nie lada wyzwanie finansowe, a kredyty hipoteczne wiążą się z coraz wyższymi wymaganiami. Czy jest sposób, by uniknąć wynajmu, a jednocześnie móc mieszkać niezależnie? Tak – rozwiązaniem są TBSy, o których więcej w poniższym artykule.
Czym są mieszkania TBS?
Zacznijmy od rozszyfrowania tajemniczo brzmiącego skrótu TBS, który oznacza Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jak nazwa wskazuje, nieruchomości powstające w tym systemie mają charakter społeczny, a więc taki, w którym partycypują przede wszystkim przyszli mieszkańcy. Nikt jednak nie oczekuje, że dana osoba przyjdzie na plac budowy, wykona swoją część pracy i dorzuci pieniądze na rzecz wykupu ziemi od miasta. Cała ta praca zostaje wykonana przez gminne spółki, które nabywają prawo własności do nieruchomości czynszowych. Następnie osoby ubiegające się o najem mieszkania w ramach systemu TBS za niewielką opłatą i regularnie opłacanym czynszem mogą korzystać z prawa do zamieszkiwania w lokalu.
Nieprzypadkowo pada tu słowo “najem mieszkania” – TBSy bowiem nie są budowane z myślą o odsprzedaży, a jedynie o przeniesieniu prawa do użytkowania konkretnego mieszkania. Teoretycznie jest to wada, ponieważ w księdze wieczystej nigdy nie będziemy widnieć jako właściciele. Praktycznie można to uznać za zaletę, której najsilniejszym argumentem jest relatywnie niska cena. Warto też wspomnieć, że TBSy budowane są i wykańczane “pod klucz”, co oznacza, że po wpłaceniu kwoty odstępnego oraz podpisaniu umowy można wprowadzić się do takiego mieszkania.
Nie wszyscy mogą jednak skorzystać z oferty Towarzystwa Budownictwa Społecznego – takie mieszkanie może zostać wynajęte osobie, która spełnia łącznie poniższe przesłanki:
- Jest ona stałym mieszkańcem gminy, na terenie którego położony jest TBS;
- Jest ona zatrudniona w gminie, na terenie którego położony jest TBS;
- Nie przekracza progu dochodowego ustalonego przez daną gminę lub TBS;
- Nie posiada ona mieszkania na własność, w tym także nie wynajmuje swojego lokalu osobom trzecim;
Zalety TBSów
Główną zaletą TBS jest niski koszt, po którym możemy cieszyć się prywatnością – cena odstępnego rozumianego jako tzw. cesja partycypacji wynosi ułamek z ceny nowego mieszkania. Budżet w wysokości około 50-55 tysięcy złotych w zupełności wystarczy, by uzyskać prawo do zamieszkiwania w lokalu. Ponieważ kwota ta nie wymaga zaciągania kredytu hipotecznego, zaletą jest także brak wieloletniego zobowiązania i stosunkowo wysokiej raty miesięcznej. Czynsz płatny do zarządcy TBS jest z reguły o wiele niższy od miesięcznych kosztów kredytowych. Porównując wynajem takiego lokalu do klasycznie rozumianego najmu od osób prywatnych, widać kolejną, niezwykle ważną zaletę – stabilność najmu; Towarzystwo nie wypowie umowy z dnia na dzień, zmuszając do wyprowadzki w ciągu 30 lub 60 dni.
Wady TBSów
Jak każde rozwiązanie, tak i TBS posiada swoje wady, a największą z nich jest fakt, że użytkowany lokal nigdy nie stanie się własnością lokatora. Ponieważ prawo własności przysługuje spółce, konieczne jest obchodzenie się z mieszkaniem jak z dobrem użyczonym, co wiąże się z ograniczeniem w zakresie adaptacji czy modyfikacji. Nie możemy więc zerwać paneli i położyć gres, który wybraliśmy w sklepie budowlanym – na każdą, nawet najmniejszą przeróbkę musimy mieć pozwolenie TBSu. Sytuacja epidemiologiczna wymusiła na spółkach zarządzających takimi lokalami stosunkowo wysoką cesję partycypacji, która we Wrocławiu, Warszawie czy innych dużych miastach niekiedy sięga nawet do 100 tysięcy złotych. Potencjalni spadkobiercy nie dziedziczą lokalu, a jedynie prawo do zamieszkania w nim, co w bardzo niewielu przypadkach jest atrakcyjnym rozwiązaniem.
Dla kogo TBS będzie dobrym rozwiązaniem?
Istnieje co najmniej kilka grup, dla których mieszkanie w TBS będzie niezwykle ciekawą i korzystną opcją. Wśród nich warto wymienić następujące przypadki:
- Osoby mniej zamożne, które nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości za gotówkę, a którym bank odmówił udzielenia kredytu;
- Osoby ze złą historią kredytową, które mogą zapomnieć o jakimkolwiek zobowiązaniu finansowym;
- Osoby, które nie mogą kupić mieszkania na własność, jednocześnie nie chcą korzystać z najmu od osób prywatnych;
- Osoby, których nie stać na comiesięczne spłacanie kredytu z ratą ponad 1200 złotych;
- Osoby, które nie mogą przed bankiem udokumentować swoich dochodów (np. są freelancerami);
