Istnieje kilka sposobów, aby zabezpieczyć swoją przyszłość i nie zostać bez dachu nad głową. Jednym z nich jest dożywotnia służebność, która jest formą prawną i ma charakter osobisty, co oznacza, że dotyczy się tylko konkretnej osoby, z którą zawarta jest umowa służebności.
Służebność ma różne charaktery, lecz nie można jej mylić z dożywotnią opieką (potocznie dożywociem). Dzisiejszy wpis przybliży naturę dożywotniej, bezpłatnej służebności mieszkania i wskaże jej najważniejsze aspekty.
Co to jest dożywotnia i bezpłatna służebność?
Służebność mieszkania to forma prawna, która ma charakter osobisty, czyli przysługująca konkretnej osobie, która zawiera umowę służebności z właścicielem nieruchomości. Dzięki tej umowie osoba, która staje się służebnikiem, otrzymuje prawa do korzystania z nieruchomości w sposób, który został uzgodniony przez obie strony i który został jasno zaznaczony na umowie służebności. W przypadku bezpłatnej służebności służebnik może otrzymać prawa do korzystania z całej nieruchomości lub z wyznaczonych pomieszczeń czy pięter domu czy mieszkania całkowicie nieodpłatnie. Bezpłatna służebność wymaga jednak, by służebnik regulował opłaty za korzystanie z mediów. Jeśli nieruchomość, np. blok, posiada części wspólne jak pralnia czy suszarnia, służebnik również ma prawo, by z nich korzystać, nawet jeśli nie jest to uwzględnione w umowie. Korzystanie z nieruchomości może polegać na zamieszkiwaniu, odbieraniu korespondencji, posiadania zwierząt czy przyjmowaniu gości.
Jak ustanowić służebność?
Ustanowienie służebności to proces bardzo prosty, który można załatwić za pomocą jednej wizyty u notariusza. Konieczne jest osobiste stawiennictwo służebnika oraz dotychczasowego właściciela w kancelarii notarialnej, by sporządzić odpowiedni dokument. Sporządzenie aktu notarialnego oznacza zrzeknięcie się praw do części swojej nieruchomości na rzecz służebnika. Dokument zawiera dokładny opis pomieszczeń bądź pięter, które stają się przedmiotem służebności oraz zakres pozostałych uprawnień, takich jak przeprowadzanie remontów, możliwość zaadaptowania nieużywanych pomieszczeń czy inne zmiany. Akt notarialny może zawierać także informacje o charakterze negatywnym, czyli powstrzymania się od pewnych rzeczy, np. zaniechanie sprzedaży mieszkania przez okres nie krótszy niż 15 lat. Należy pamiętać, że wpis o służebności musi zostać ujawniony w księdze wieczystej – koszt takiej operacji wynosi 200 złotych.
Prawa służebnika
Najważniejszym prawem, które przysługuje służebnikowi, jest prawo do zajęcia nieruchomości, jego piętra lub konkretnego pokoju, co jest dokładnie opisane w akcie notarialnym. Gdy blok lub kamienica mają części wspólne, prawo do nich automatycznie zostaje przyznane służebnikowi, co nie musi być wymienione w akcie, jednakże pomieszczenia te muszą mieć charakter wspólnotowy, co znaczy, że nie mogą być przypisane do konkretnego lokalu mieszkalnego bądź osoby. Jeśli do mieszkania przynależą części wspólne, jak na przykład komórka lokatorska czy miejsce parkingowe, konieczne jest także ujęcie tych części w ramach służebności. Brak takiego zapisu nakazuje domniemanie, że przestrzeń ta pozostaje pod władaniem dotychczasowego właściciela.
Służebnik ma prawo do korzystania z wyposażenia nieruchomości bądź pomieszczeń, które zostało wskazane w umowie, oraz z wyposażenia wspólnego, takiego jak pralka, toaleta czy inne, niezbędne do codziennej egzystencji. Osoba, wobec której ustanowiono służebność, ma również prawo do przyjmowania gości w odwiedziny czy posiadania zwierząt (chyba że jest wyraźnie ustanowione inaczej w formie wpisu negatywnego do aktu notarialnego). Prawo zezwala również, aby służebnik mieszkał razem ze swoim małżonkiem i dziećmi, które mogą korzystać z wyznaczonej służebnikowi części nawet po osiągnięciu pełnoletności. Dopuszcza się również na przyjęcie niespokrewnionych osób, lecz tylko w przypadku, gdy są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego i gdy służebnik zapewnia im utrzymanie.
Czy bezpłatna dożywotnia służebność przemija lub czy można ją zamienić?
Służebność osobista to stan prawny, który ma chronić interesy służebnika. Dożywotniej służebności nie da się znieść bądź z niej zrezygnować, została tak opracowana, by maksymalnie zabezpieczyć korzystanie z nieruchomości oraz służebnika, który szantażem lub groźbą mógł być zmuszany do rezygnacji ze służebności. Dożywotnia służebność wygasa w chwili śmierci służebnika, nie można jej przenieść na osoby trzecie bądź zapisać w zachowku.
W szczególnych przypadkach dożywotnia służebność może zostać zmieniona na rentę, jednak muszą zachodzić ku temu silne, niepodważalne przesłanki. Jeśli służebnik często zakłóca mir domowy, dewastuje mieszkanie lub sprzęty, które się w nim znajdują, decyzją sądu służebność może zostać zmieniona na rentę, której wysokość jest ustalana przez sąd i zobowiązuje właściciela nieruchomości do jej wypłaty.
Służebność nie wygasa wraz ze sprzedażą mieszkania – o tym należy pamiętać, gdy planujemy zakup lub sprzedaż lokalu mieszkalnego. Jeśli nieruchomość jest obciążona dożywotnią służebnością, to przy sprzedaży i zmianie właściciela ten stosunek nie ustaje. Dożywotnia służebność jest wpisana do ksiąg wieczystych, więc w praktyce kupuje się mieszkanie z lokatorem, który ma prawo zamieszkiwać w dalszym ciągu wyznaczone pomieszczenia uzgodnione w akcie notarialnym służebności
