Od kilkunastu lat możemy zauważyć zjawisko deglomeracji, czyli ucieczki ludzi mieszkających w miastach na okoliczne wioski. Niemal każda większa metropolia ma swoją „podmiejską sypialnię”, z której codziennie dziesiątki tysięcy osób dojeżdża do ścisłego centrum. Jeśli i Ty chcesz przenieść się w spokojniejsze zakamarki, z pewnością rozważałeś wybudowanie domu krok po kroku. Przygotowaliśmy krótki poradnik ze streszczeniem, co w danym kroku powinieneś zrobić i jakie prace musisz uwzględnić.
Rozdział 1: Wybór lokalizacji i projekt domu
Tu zaczyna się faktyczny początek prac – zakładamy, że jesteście w posiadaniu stosownych zasobów gotówkowych, a marzenia o własnym domu postanawiacie wprowadzić w życie. Na pewno macie już wytypowane rejony, w których zaczniecie poszukiwania działki pod budowę. Zaczynamy więc od zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz statusem prawnym działki.
Krok 1: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Plan ten uwzględnia zarówno istniejącą zabudowę, jak i obiekty mające się pojawić w niedalekiej przyszłości. Warto zapoznać się z tym planem by wiedzieć, czy obok Waszego domu za 5 lat nie powstanie ruchliwa autostrada czy spalarnia śmieci. Nie jest to oczywiście jedyny powód – w planie zagospodarowania przestrzennego mogą być zawarte wymagania co do powstających budynków, np. ilość pięter czy kąt nachylenia dachu.
Krok 2: Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Jeśli dla danego obszaru nie został wyznaczony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas konieczne jest uzyskanie stosownego pozwolenia. Dzieje się tak, by zapobiegać samowolom budowlanym i nadmiernej ingerencji w otoczenie. Wniosek składa się do właściwego organu samorządowego, a w samej treści uwzględnia się opis planowanej inwestycji wraz z mapą geodezyjną, na której oznaczona zostanie interesująca nas działka.
Krok 3: Zakup działki i projekt budowlany
Gdy wybierzemy interesującą nas działkę, możemy złożyć propozycję zakupu właścicielowi. Finalizacja transakcji oznacza przejście do kolejnych procedur administracyjnych i prawnych. Nim jednak zaczniemy ubiegać się o wszelkiego rodzaju pozwolenia, musimy dysponować kompleksowym projektem architektoniczno-budowlanym. Będzie on służyć nie tylko na etapach wykonawstwa, ale także posłużymy się nim w stosownych urzędach.
Rozdział 2: Kwestie organizacyjno-prawne
Tutaj następuje najbardziej żmudny i zniechęcający etap prac, czyli uregulowanie kwestii wymaganych prawnie. Zaliczają się do nich takie elementy jak uzyskanie promes na przyłącza, złożenie wniosku o pozwolenie na budowę czy chociażby wydanie zezwolenia na wycinkę drzew. Nie pozostaje nic innego, jak tylko zacisnąć zęby i przebrnąć przez meandry prawno-administracyjne; na końcu i tak okaże się, że nie taki diabeł straszny, jak go malują.
Krok 4: Promesy i przyłącza
Trudno sobie wyobrazić, by dom nie posiadał przyłącza do sieci elektrycznej czy podłączenia do kanalizacji (o ile nie zdecydujemy się na opcję z szambem). Trzeba więc zadbać o to, by po faktycznym wybudowaniu domu do działki został doprowadzony prąd i woda. Jeśli nasz przyszły dom leży w znacznej odległości od istniejącej sieci, to koszt przyłącza, jak i czas oczekiwania na wydanie promesy ulegają stosownemu zwiększeniu. Niestety, krok ten nie jest fakultatywny – bez zamknięcia tego tematu nie możemy przejść do następnych etapów.
Krok 5: Uzyskanie pozwolenia na budowę
Wydział Architektury i Budownictwa we właściwym starostwie powiatowym już czeka, aż złożymy wniosek o pozwolenie na budowę z szeregiem dokumentów. Na decyzję czeka się maksymalnie 65 dni, a uprawomocnienie uzyskanego pozwolenia następuje w ciągu 14 dni od wydanego pozwolenia. Od tego momentu zaczyna się wyścig z czasem: pozwolenie ważne jest przez 36 miesięcy, co oznacza, że w tym terminie musimy zakończyć budowę domu; przekroczenie terminu 36 miesięcy zmusza do ponownego uzyskania pozwolenia.
Krok 6: Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego
Krok ten jest alternatywą dla wcześniejszego punktu, bowiem nie każdy dom jednorodzinny wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Teoretycznie jest to procedura zdecydowanie prostsza, w praktyce wymaga niezwykle szczegółowej analizy przepisów prawnych. Problemem jest też fakt, że owe przepisy podlegają interpretacjom urzędniczym, co oznacza, że jeden urzędnik nie będzie widzieć problemu, inny zaś stwierdzi, że doszło do samowoli.
Krok 7: Wydanie dziennika budowy
Dziennik budowy to coś na wzór administracyjnego notatnika, w którym odnotowuje się przebieg budowy oraz zdarzenia mające miejsce w jej trakcie. Do prowadzenia dziennika budowy zobligowany jest kierownik danej budowy, a samo założenie tej książki następuje jeszcze przed pierwszym wbiciem łopaty w ziemię. Choć ten krok wydaje się mało istotny, to w rzeczywistości ma niebagatelne znaczenie w kwestii dokumentowania przebiegu prac.
Rozdział 3: Budowa właściwa
Kwestie formalne są już za nami, nie pozostaje nic innego, jak zakasanie rękawów i przystąpienie do budowy domu. Materiały jadą już z magazynu, teren budowy zostaje ogrodzony i oznaczony, a na miejscu pojawia się specjalistyczny sprzęt. Zaczyna się ten etap, która zdecydowana większość osób utożsamia z pojęciem budowy, czyli wznoszeniem budynku wedle wcześniej uzgodnionych planów.
Krok 8: Rozpoczęcie budowy
Prace związane z budową domu rozpoczną się od ogrodzenia działki oraz umieszczenie tablicy informacyjnej w widocznym miejscu. Kolejnym etapem będzie wyrównanie terenu, wytyczenie obiektów oraz zagospodarowanie działki na potrzeby budowy. Prace oczywiście zaczynamy od dołu do góry, czyli od wylania fundamentów i wykonania podpiwniczenia przez wykonanie ścian zewnętrznych i stropów.
Krok 9: Stan surowy otwarty
Jest to jedna z najdroższych części budowy, która angażuje nie tylko ogrom pieniędzy, ale także szereg specjalistów, takich jak dekarz. Stworzony zostanie bowiem dach ze wszystkimi jego elementami: więźbą, kominem, pokryciem i oknami. Ukończone będą także schody betonowe wewnątrz domu, fundamenty zostaną zaizolowane, a instalacja wodno-kanalizacyjna będzie niemal gotowa do dalszych prac.
Krok 10: Stan surowy zamknięty
Stan surowy zamknięty to etap budowy, w którym dom ma zamontowane drzwi zewnętrzne, okna, ściany działowe wewnętrzne oraz brama garażowa (o ile garaż uwzględniony jest w bryle domu). Przygotowywane są także posadzki, zarówno te parterowe, jak i piętrowe, co oznacza, że jesteśmy już w połowie faktycznej budowy. Innymi słowy – do domu w stanie surowym zamkniętym nie można wejść lub wyjść bez pokonania drzwi lub okien.
Krok 11: Ocieplenie i doszczelnienie budynku
Ten etap wymaga niezwykle skrupulatnych i przemyślanych działań – niewłaściwa izolacja termiczna budynku będzie skutkować powstawaniem mostków termicznych i nieszczelności. To z kolei rodzi problemy w postaci wysokich kosztów ogrzewania, a nawet dostawania się wilgoci czy szkodników. Warto rozważyć inwestycję w droższe, ale lepsze materiały – inwestycja ta szybko się zwróci w postaci niskich rachunków oraz ogólnego zadowolenia domowników.
Krok 12: Prace montażowe i wykończeniowe
Coś, na co wszyscy z pewnością niecierpliwie czekają; po zamontowaniu grzejnika i kominka zaczyna się praca wykończeniowa. Obejmuje ona malowanie, kładzenie podłóg i kafelek, montaż armatury sanitarnej, drzwi wewnętrznych oraz gniazdek. Następnie dom uzupełniamy o meble, sprzęt RTV i AGD oraz elementy wypoczynkowo-rekreacyjne. Nie zaszkodzi także pomyśleć o kompletach jadalnianych oraz dekoracjach.
Rozdział 4: Zakończenie budowy
Ten moment z pewnością będzie napawać Cię ogromną dumą i zachwytem – w końcu Twój plan stał się rzeczywistością. Możesz przekroczyć próg swojego domu, jednak nim się wprowadzisz na stałe, pozostanie kilka rzeczy do sfinalizowania. Mowa tu oczywiście o kwestiach organizacyjno-prawnych oraz o samej kosmetyce, takiej jak uprzątnięcie terenu budowy, zdjęciu tablicy informacyjnej czy rozebraniu tymczasowego ogrodzenia.
Krok 13: Uprzątnięcie terenu i zdanie sprzętu budowlanego
Podczas budowy i wykańczania domu z pewnością zauważysz, jak wiele odpadów powstało. Worki po cemencie, puste wiadra, plastikowe owijki czy gruz – to wszystko należy uprzątnąć przy pomocy specjalnego kontenera na odpady budowlane. Wypadałoby również oddać wypożyczony sprzęt budowlany; czynność ta nie będzie konieczna w sytuacji, gdy zatrudniona przez nas ekipa dysponuje sprzętem na własność.
Krok 14: Odbiory i sporządzenie protokołów
Nim wprowadzimy się do domu i zaprosimy rodzinę w odwiedziny, konieczne będzie ugoszczenie innych osób. Będą to specjaliści w zakresie prac budowlano-instalacyjnych, przedstawiciele firm zajmujących się przyłączami oraz fachowcy w zakresie energetyki. Przyjmą oni odbiór budynku oraz sporządzą stosowne protokoły stwierdzające, że dom nadaje się do zamieszkania zgodnie z obowiązującym prawem.
Krok 15: Zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych
Ostatnim etapem jest złożenie zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych z pokaźną teczką dokumentów. Wraz z zawiadomieniem należy przedłożyć wszelkie protokoły otrzymane od fachowców, dziennik budowy oraz kopię pozwolenia na budowę. Organ ma 21 dni na to, by wyrazić swoje wątpliwości co do rzetelności naszych prac. Jeśli jednak tego nie zrobi, możemy z powodzeniem przeprowadzać się na nowy adres.
